"‘주택’ 수요보다 공급, 가계부채 관리에 총력 기울여야" 건산연
수요억제 → 공급확대 변화 긍정적,
수요자 자금조달 억제 여전해 개선 필요
(2021년 성과 및 반성)
주택·부동산 관련 정책을 통해 공급기반 마련, 투기수요 관리 등 효과를 거두었던 반면 시장에서의 가격 불안은 여전
국토교통부는 주택공급을 확대함으로써 수급 관리에 노력한 결과 향후 주택공급의 초석을 다진 것으로 자체 평가
(공급)
3기 신도시 등 공공택지 36만호 규모 지구지정, 3080+ 대책 발표 후 도심 내 주택공급
후보지 약 16만호 발굴 등 공급 초기 단계 수행
(수요)
세제 개편 및 금융·청약제도 개선 등을 통해 실수요자 중심의 주택 시장기반 마련을 통해 다주택자 및 법인의 서울 아파트 매수 비중 감소,무주택 실수요자 중심으로 청약시장 개편
그 외에도 맞춤형 공공주택 공급, 주거급여 대상·금액 확대, 계약갱신청구권 도입 등 주거복지 를 향상하고,부동산 조사체계 강화·공공부문 투기근절 등 시장 공정화를 위한 노력을 경주함. 정부가 다양한 정책을 펼쳤음에도 불구하고 집값 상승세가 유지된 것은 초저금리 및 유동성 확대,지역별·시기별 수급 미스매치 등을 원인으로 지목
(2022년 정책목표 및 수단)
공급 체감을 통한 부동산시장 안정 및 가계부채 관리에 총력
(공급)
예정된 주택공급의 속도 제고 및 민간 정비사업의 지연요인을 최소화해 속도 제고
2022년 예정된 분양물량 39만호 및 사전청약 7만호를 포함, 46만호 공급(10년 平 대비 30%↑)
2017년 이후 이미 발표된 전국 205만호 수준의 공급 계획을 차질없이 이행함으로써 주택의 공급에 기인한 주택시장안정 모색
청년및 신혼부부 청약(특공)물량은 전년(5.9만호)대비 2.3배 증가한 13.4만호 수준까지 확보
공공성 있는 민간 정비사업에 통합심의 적용하고 절차를 개선하며, 그간 민간 정비사업을 지연하는 요인으로 지목되었던
① 분양보증 시 분양가 통제, ② 뚜렷한 이유 없는 주무 관청의 인·허가 중단,③과도한 기부채납 요구 등 규제 및 관행적인 요소 타파
도시형생활주택 중 소형주택의 면적 확대 및 공간 분리 허용, 주거용 오피스텔 바닥난방 허용면적
확대 등 제도 개선을 통해 대안주거 상품의 단기 공급 확대 유도
(금융)
금융불균형 완화를 위한 적극적 부채관리와 실수요자를 위한 충분한 자금지원 공존
가계부채 관리 및 실수요자 중심의 부동산시장 안정화를 위해 조정대상지역 내 LTV 적용을 30% 내지 50%선으로 강화하고 조정대상지역·투기과열지구 추가 지정
지난해 이미 발표된 가계부채 관리방안(2021.4) 및 관리 강화방안(2021.10)에서 발표되었던 차주단위 DSR(총부채원리금상환비율)적용대상 및 신용대출 한도 제한 조기 확대
서민 실수요자 피해 최소화를 위한 보완장치 마련
(거래)
거래질서 교란행위 집중 단속 및 공정 시장 조성,부동산 소비자 보호 기반 마련
서울·수도권의 편법 증여,지방·중소도시의 투기 및 교란행위 등 집중 조사
거래가격 및 新고가 등 지표를 활용한 특이 동향 지역에 대한 모니터링 강화
불법청약 근절을 위한 청약 모니터링 강화 및 불법 전매행위 기획조사 시행
도시개발사업 초과이익 환수,개발부담금 부담률 상향 및 감면사업의 적정성 재검토 등 공공성 강화
(평가)
2022년 계획은 수요 억제책보다는 공급 확대책에 방점을 두었다는 점에서 긍정적이나 수요자의 자금조달 측면에서 수요 억제책이 잔존해 개선 필요
주택공급은 기존 사전청약 물량의 성과 가시화가 필요하며 공급 적시성 등을 고려하면 2022년 주택공급의 주요 이슈는 대안 주거의 공급 확대일 것임.
2022년 분양 물량 39만호로 예상했지만 2021년과 유사한 수준이며 오히려 수요가 집중된 수도권 아파트는 입주 물량이 전년과 유사한 수준으로 전망(부동산 114, 2021)돼 시장 영향은 제한적일 것
공급의 적시성을 중점적으로 고려한다면 사업 기간이 비교적 짧은 도심형 대안주거의 공급 확대 유도책이 2022년 주택공급의 주요 이슈가 될 것으로 전망
공급 물량에서 강조한 205만호 수준의 ‘압도적’ 공급이 시장에서 받아들여지기 위해서는 2021년부터 진행한 사전청약 물량의 성과를 보다 적극적으로 가시화해야
한해 청약 물량의 1/3을 청년 및 신혼부부에 공급하는 계획에 대해서는 사회적 합의가 필요할 듯 민간 정비사업의 속도 제고를 위한 규제 및 관행 개선 및 지역주택조합에 대한 조합원 보호 강화 조치는 환영할 만함.
민간 정비사업의 걸림돌로 지목된 각종 규제 및 관행을 개선할 의지를 내비쳐 기대감 높여
영세조합원 피해가 발생했던 지주택 사업에 대한 개선안도 현장에 목소리를 경청해 도입해야 임차인 주거 안정 강화를 위한 임대차 신고제는 확대해야겠지만 임차인 보호 조치는 실익이 크지 않아 시장 분석 선행 및 제도 시행 자체에 대한 재고가 필요함.
임대차신고제는 유례를 찾기 힘든 국내 임대차 시장의 속성 및 흐름을 파악키 위해 확대 필요
임차인 보호 조치에 기대한 것과는 달리 오히려 임대료 상승에 영향 줘 철저한 시장 분석 선행 필요 금융규제 강화를 통한 시장 안정화를 도모하기보다 금융규제를 정상화하고 실수요자 보호장치에 대한 구체적인 방안을 기대함.
금융규제 강화는 실수요자의 자금조달 여력 약화를 가져오므로 규제의 정상화가 필요하며, 특히한 때 논란이 되었던 전세자금대출 등 서민금융에 대한 규제는 시장 영향을 고려해 최소화해야
규제 완화와 함께 ‘서민 실수요자 피해 최소화를 위한 보완장치’의 구체안 조속히 도출 필요 공정 시장 조성에 대한 의지를 강하게 표명한 것은 긍정적이나 시장 본연의 기능을 저해하지 않는 선에서 실수요자 보호에 주안을 둬야 함.
청약신청자 보호시스템 강화는 신청자 보호 및 무순위 청약도 저지할 수 있어 긍정적 평가 가능
다만 지나친 규제로 인해 시장 기능을 파훼하지 않도록 적정한 수준을 유지하는 것이 긴요
김성환(부연구위원ㆍshkim@cerik.re.kr) 건산연
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