부동산 하락기의 경매 요령

출처 단미 조선

edited by kcontents 

케이콘텐츠 편집

   2015년 12월, 부동산시장이 조정권에 들어섰다. 특히 지난해부터 바람이 거세게 불던 분양시장과 분양권시장의 조정세가 뚜렷하다.

서울 북서쪽의 한강신도시는 물론이고, 1억원이 넘는 웃돈이 붙던 위례신도시와 동탄2기신도시의 분위기조차 심상치 않다. 이렇게 된 원인에는 정부가 내놓은 지난 7월의 가계부채종합관리방안(금융권 대출시 거치식이 아닌 원금과 이자를 같이 상환하게 하는 가계부채관리방안)과 건설회사의 지나친 밀어내기 식 공급이 때를 같이해 나타난 부작용으로 보인다.

서울 수도권은 지난 2010년 말부터 부동산시장이 빠르게 하락하기 시작했다. 그로부터 약 5년이 지난 올해, 2015년에는 다시 시장의 분위기가 반전되면서 분양권 시장을 중심으로 상승세를 타기 시작했다.

부동산에 관한 속설 중 ‘10년 주기설’이라는 것이 있다. 시장의 오름과 내림은 10년마다 다시 찾아온다는 말로 이 때문에 일각에서는 이번 시장의 상승세는 2020년까지 갈 것으로 내다보기도 했지만, 또 다른 주장은 위례신도시와 강변미사, 동탄2기신도시 등의 본격적인 입주가 시작되는 2017년부터 공급량이 많아지면서 시장은의 하락세로 전환될 것이라는 의견도 있었다.

과거 전 노무현대통령시절인 참여정부 때는 부동산의 악재가 되는 많은 규제책을 만들어 시장에 내놨지만 그 때마다 나타난 현상은 잠시 주춤하다가 더 올랐다는 것이다. 이런 현상을 애써 풀어 설명하면, 당시의 정책은 주로 재건축사업을 억제하는 제도가 많았는데, 예를 들면, “00년 00월 이후에 관리처분인가 신청 분부터 적용한다” 또는 “00월 이후 사업시행인가 신청 분부터 적용” 등 이런 식이었다. 다시 말해 그 전에 관리처분이나 사업시행인가를 신청하면 규제적용대상에서 제외된다는 의미다.

그렇게 규제에서 벗어난 재건축 또는 재개발구역은 규제 대상지보다 상대적으로 더 높은 가치를 인정받아 가격이 올라가게 되었으며, 이는 다시 규제의 대상이 되는 아파트의 가격을 동반 상승시키는 원인이 되기도 했다.

하지만 내년 2월부터 적용되는 정부의 가계부채관리 방안은 모든 대상자에게 적용된다. 피해갈 수 있는 틈이 없다. 결국 이번 정부의 대책은 2016년 상반기까지는 시장의 추이를 지켜보고, 전세시장의 흐름을 같이 지켜봐야 알 수 있을 것으로 굳이 표현하자면 ‘상저하고’의 현상 또는 ‘상저하보’의 현상이 나타날 것이다. ‘상저하고’는 상반기에는 떨어지다가 하반기에는 오르는 현상을 말하며, ‘상저하보’는 하반기에 보합세를 유지한다는 의미다.

그렇다면 경매시장에서는 어떤가. 법원경매에 최초의 물건이 나오기까지는 대략 1년에서 6개월여가 소요된다. 최근에는 빠른 경매진행으로 5~6개월 만에 경매가 시작되는 경우도 볼 수 있다. 중요한 점은 경매의 시작가와 감정가격은 분명 차이가 있다는 것이다. 특히 시장이 움직이지 않을 때는 그 폭이 작지만 시장의 오르고 내림이 심할 때는 몇 천만원, 때로는 물건에 따라 몇 억원씩 차이가 나는 경우도 있다.

지금은 어느 시기인가. 부동산용어로 표현하자면 ‘약보합세’라는 말이 옳다. 가격이 움직이지는 않지만 천천히 내려가는 때라는 것이다. 즉, 6개월 전의 가격과 지금의 가격에 별반 차이가 없으며 앞으로도 크게 달라지지는 않겠지만, 상승보다는 하락에 힘이 실리는 시기라는 말이다.

하지만 지금의 경매시장은 어떤가. 저금리로 인해 불량채권이 발생하지 않는 이유로 법원경매시장에는 수요보다 공급의 부족을 겪는다. 유치권이나 가등기 등이 없는, 즉 권리가 복잡하지 않는 아파트 등에는 수 십여명이 몰려 높은 경쟁률을 보이는가하면, 비교적 명도(기존 거주자 내보내기)가 어렵다는 선순위 임차인이 있는 경우에도 과거보다 높은 경쟁률과 예상치 못한 입찰가를 제출해 낙찰을 받는 경우도 부지기수다.

이런 현상이 나타나게 된 이유로는 시세가 이보다 높기 때문인데, 전세가격의 급등이 수요자들을 내 집 마련으로 떠밀었기 때문이기도 하다.

그런데 이제는 이런 투자방식에 스스로 제동을 걸 필요가 있다. 더 이상 예상수익을 기대하기 어려운 점도 하나지만, 내 집 마련이 급해지지 않은 시기가 도래하고 있다는 게 무엇보다 크다. 적어도 내년 상반기까지는, 또는 정부가 관련정책의 기조를 보류하거나 바꾸기 전까지는 그렇다는 얘기다.

하지만 서울 수도권 시장이 다시 크게 반등할 가능성도 완전히 배제할 수 없다. 부산, 대구, 경남 등은 물량 공급이 과다한 면이 없지 않아 수요와 공급의 측면에서 살아날 가능성은 희박해 보인다. 반대로 서울과 수도권은 지난 2014년 3/4분기에 들어서야 본격적으로 공급이 시작됐다. 여전히 입주물량, 즉 전세입자가 낮은 비용으로 거주할 수 있는 물량은 아직 적다.

이는 해소되지 않은 공급부족 상태인데, 지금의 하락반전은 정부가 강제로 억눌러 나타난 현상으로 이 문제가 폭발하면 더욱 거센 부동산광풍이 몰려올 수 있다는 점도 배제하지 말아야 할 것이다.

하우징헤럴드 신대성 전문기자  nutrue@hanmail.net

케이콘텐츠 

kcontents

"from past to future"

데일리건설뉴스 construction news

콘페이퍼 conpaper