"시공책임형CM, 공사비 절감과 공기 단축 기대...건설문화 혁신 필요" 건산연
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프리콘(Pre-Construction)
프리콘은 건설 프로젝트를 수행하는데 있어 시공 전 단계에서 사전 시뮬레이션을 통해 발생 가능한 관리요소를 예측할 수 있도록 ‘미리 지어보기’를 수행하는 서비스이며 발주사·설계사·시공사가 하나의 팀을 만들어 설계부터 건물 완공까지 모든 과정을 가상현실(VR)에서 구현하고 문제점을 발견·수정하는 디지털 기술이다.
프리콘을 활용하면 시공을 미리 해볼 수 있어 설계 오류나 시공 간섭 등을 사전에 확인할 수 있다.
즉 3D도면에 의한 합리적이고 빠른 의사결정은 신속하고 정확한 측량으로 이어지며 모든 시공이 명확해진다.
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시공책임형CM의 성과와 법제화 방향
발주형식 변화뿐 아니라 건설문화 혁신 필요
시공책임형CM의 개요
CM at Risk(CM/GC, 이하 CM@R)는 설계 초기 단계부터 건설사업자가 참여하고 고도의 기술력을 발휘하여 설계에 시공 노하우를 반영함으로써 고품질의 설계와 시공성(constructibility)을 확보하고 공사비 절감과 공기 단축을 기대하는 발주방식임.
CM@R에서 건설사업자는 CM 컨설턴트로서 발주자의 이익을 극대화하여 발주자의 신뢰를 확보하고자 하며,이를 기반으로 재수주의 기회를 확대하고자 함.
설계사 및 전문건설사업자를 비롯한 사업참여자들과의 협업이 필수적이며, 설계/구매/시공 등 전과정에 걸친 통합관리 관점에서 BIM을 기반으로 하는 사업관리역량이 필요함.
CM@R은 턴키나 IPD와 같이 ECI(Early Contractor Involvement)개념의 발주방식으로서 건설사업자가 사업을 기술과 사업관리 관점에서 주도하고 설계사와 발주자를 설득할 수 있는 고도의 기술력이 필요함.
CM@R를 CM용역으로 해석하기도 하지만, 발주자가 자문(consulting)을 받는 것보다 건설사업을 완수(delivery)하는 것에 궁극적인 목적을 가지고 도입하는 방식이므로 건설사업 발주방식(Project DeliverySystem)으로 이해하는 것이 타당함. CM@R은 턴키와 같이 발주자가 선택할 수 있는 선진화된 발주방식의 대안이 될 수 있으나 턴키와는 다른 차별성이 있음.
CM@R은 설계와 시공이 한 팀으로 계약하는 턴키와 달리 설계사는 별도로 발주자와 계약함으로써 설계와 시공의 상호견제기능을 유지하는 반면, 설계와 계약의 결과에 따른 책임소재에 대한 분쟁의 가능성이 있음.
국내에서 주로 총액계약방식을 적용하는 턴키와 달리 GMP계약을 적용함으로써 발주자의 공사비 상한이 정해지고,공사비 절감의 여지도 있어 원가부담을 경감시킴.
준공 시점에 공사비 정산을 통해서 원가를 확인함으로써 사업관리의 투명성을 제고하고 발주자와의 신뢰를 확보하며,건설사업자는 일정한 비율의 이윤을 보장받음.
시공책임형 CM은 「건설산업기본법」 제2조9호에 정의가 있으며, 2016년 2월부터 국토교통부에서 관련 사업추진을 위한 제도화 노력을 전개하고 있음,
국토부는 시공책임형 CM의 구체적인 법령을 정비하기 전에 시범사업을 통해서 발주방식의 타당성
과 구체적인 적용방식을 검증하고자 함.
이를 위해 LH공사가 2017년 이후 기획재정부로부터 시공책임형 CM방식 특례운용을 승인받아서매년 관련 사업을 발주하여 총 30건 이상(50개 이상 현장)에 이르고 있음. 2017년부터 추진해온 LH공사의 시공책임형 CM시범사업이 상당한 성과를 거두고 있고, 이를 기반으로 다른 공기업들의 사업에도 적용을 확대하고 있음.
한국조달연구원 자료에 따르면 시공책임형 CM으로 완공된 7개 현장에서 계약금액 대비 준공금액 증감률은 물가변동을 제외하면 평균 4.31%로 공사비 절감이 보고되었음. 종합심사제로 발주된 사업의 평균 +7.1% 공사비 증가와 대비되어 시공책임형 CM발주방식의 타당성을 보여주는 것으로 평가됨.
미국 도로국도 CM@R 사업의 타당성을 확인하기 위해서 일반적인 발주방식과 비교하고, CM@R방식의 성과를 기반으로 적용을 확대한 바 있음(2012년 Utah DOT의 발주방식별 공사비 비교 사례).
이 같은 성과를 기반으로 시범사업 대상을 한국도로공사와 국가철도공단 발주공사로 확대 추진하여 제천-영월 고속도로 건설공사와 석문산단 인입철도 2공구에도 적용할 예정임. 시공책임형 CM은 눈에 보이는 원가절감이나 공기 단축 이외에 건설사업의 초기 리스크와 예상하지 못한 기술적 또는 기술 외적 문제에 효과적으로 대응할 수 있는 발주방식이지만, 이에 대한 성과를 측정하는 것은 용이하지 않음.
CM@R의 건설사업자는 해당 사업에 대한 발주자의 이해도에 따라서 의사결정의 적정성이 달라질 수 있고 사업 성패에 영향을 미침. 시공책임형CM의 법제화 방향 시공책임형 CM은 기존 발주방식들과 달리 「국가계약법」에서 고려해야 하는 사항이 많이 있음.
CM@R에서는 프리콘계약과 시공계약의 2단계 계약을 해야 하는 특성상 시공계약 시점에는 수의계약이 이루어져야 하므로 「국계법」시행령 제26조의 수의계약에 의할 경우에 반영되어야 함.
프리콘 계약은 계가 미확정된 시점에 계약자를 선정하기 때문에 이 시점에 제안되는 공사비는 추정금액일 뿐 실제 공사비와는 달라지므로 낙찰자 선정기준에 포함되는 것은 적절치 않음.
국토부의 가이드라인은 종합심사낙찰제 평가기준을 준용하며, 입찰금액에 대한 평가 비중은 20%를 적용하고 있음.
CM@R은 발주자의 신뢰를 확보함으로써 재수주를 기대할 수 있다는 점이 계약자의 충성도를 높이는 동기부여가 되므로, 낙찰자 선정기준에 이와 관련한 항목이 반영되어야 함. 예를 들어 해당 발주자의 기존 사업에서 해당 입찰자의 성과를 계량화해서 평가항목으로 추가하는 방법 등임.
국토부 가이드라인에서 시공계약은 실시설계가 종료되는 시점으로 하고 있고 시공계약금액을 시공자가 제시하도록 되어 있어 GMP보다는 정액계약에 해당됨.
이 경우 패스트트랙의 적용이 어렵고, 총액계약으로 원가절감의 여지가 없어짐. 그럼에도 불구하고 시범사업에서는 공사비 절감이 이루어진 것으로 보이지만,지속적인 메커니즘으로 작동하기는 어려움.
CM@R은 특정 발주자의 사업에 대한 진입장벽(기술력과 사업관리 고도화 기반)을 형성하는 결과를 가져올 수 있기 때문에 기존의 공공 발주방식과는 다른 철학적 접근으로서 발주방식의 선택지를 확대하는 관점에서 필요함.
고도의 기술력과 사업관리역량을 바탕으로 발주자의 신뢰를 획득한 건설사업자들만이 CM@R 사업을 수주할 수 있는 여건이 형성되므로 자연스러운 진입장벽이 생겨남. 우리 건설산업의 기술고도화와 다양성의 관점에서 필요한 발주방식임.
CM@R은 중견 또는 대기업 중심의 사업분야가 될 가능성이 높지만, 국내 건설산업의 글로벌 경쟁력을 확보하기 위해서는 반드시 필요한 발주방식임.
CM@R 발주방식이 미국의 공공건설시장에서 차지하는 비중이 이미 30%를 넘어서고 있음. CM@R은 발주형식의 변화일 뿐만 아니라 건설문화의 혁신이 필요한 분야임.
기존의 계약관계와는 다르게 상호협력과 공동책임의 관계가 이루어져야 건설사업자의 기술력을 최대한 유도할 수 있으며,발주자의 이익을 극대화하기 위한 노력이 가능함.
일방적인 주종관계가 아니라 설계와 시공의 분야별 전문성, 그리고 시기와 사안에 따라서 주도자가 달라지고 발주자조차도 팀의 일원으로서 참여하는 문화가 되어야 함.
형식적으로 유사한 CM@R을 하는 것만으로는 글로벌 경쟁력을 확보하기 어려우며,사업관리의 투명성과 신뢰관계, 협업체계를 바탕으로 최대한의 성과를 달성하는 새로운 건설문화가 정착될 수 있도록 변화를 모색해야 할 필요가 있음.
김우영(연구위원ㆍbeladomo@cerik.re.)건설산업연구원
건설 혁신의 시작, 프리콘 PRECON
국토부, 시공책임형 건설사업관리(CM at Risk) 시범사업 확대
https://conpaper.tistory.com/104054
LH, 8,300억 원 규모 시공책임형 CM 발주
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