공사 중단 위기에 두손 든 둔촌주공 조합..."단 조건 있다"
결국 "공사비 5600억 증액 인정”
서울 강동구 둔촌주공 재건축 사업이 지난 15일 공사 중단된 이후 2주가 흘렀지만 조합과 시공단의 갈등은 계속 이어지고 있다. 양측은 2020년 6월 공사비를 5600억원 증액해 3조2000억원으로 올린 변경 계약의 유효성을 두고 공방을 이어가고 있다. 땅집고는 조합과 시공단 양측의 입장을 들었다.
둔촌주공 재건축 사업은 서울 강동구 둔촌동 기존 5930가구를 철거하고 85개 동, 총 1만2032가구 새 아파트 ‘올림픽파크 포레온’을 짓는 사업이다. 일반분양 가구 수만 4700가구로 서울 재건축 사업 중 최대어로 꼽힌다. 시공은 현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설 컨소시엄이 맡았다.땅집고와의 인터뷰에서 조합 측은 3조2000억원의 공사비를 지급할 용의가 있다고 밝혔다.
그러나 조건이 좀 있다. 조합 측은 2020년 6월 계약이 내용과 절차에 문제가 있다면서 계약을 새로 체결하자는 입장이라고 밝혔다.
김현철 둔촌주공 재건축조합장은 “조합 교체 후 2021년 10월경 시공단과 만난 자리에서 2019년 12월 7일 조합이 관리처분총회에서 확정한 3.3㎡(1평) 당 493만5000원 기준 공사비 증액을 검증 후 받아들이겠다는 합의서를 작성했다”면서 “다만 조합에서는 논란이 된 기존 지분제 계약을 도급제 계약으로 바꿔달라고 요구하면서 조합이 원하는 고급화에 추가 비용도 내겠다는 입장”이라고 했다. 지분제는 시공사가 미리 정해둔 면적까지 추가 분담금 없이 제공하면서 초과 사업이익을 가져가고, 미분양 등 사업 실패에 대한 리스크를 떠안는 방식이다. 도급제는 시공사에 순수 공사비용만 지급하고 조합이 미분양 리스크와 간접비용을 스스로 해결하는 구조다.
땅집고는 먼저 둔촌주공 재건축조합 사무실에서 김현철 조합장과 만나 조합의 입장을 들었다. 김 조합장은 “좋은 일도 아닌데, 얼굴이 계속 공개되는 것은 부담스럽다”며 인터뷰 사진 공개는 거부했다.
Q. 2020년 6월 공사 변경 계약을 무효라고 주장하는 이유는?
“조합에서는 절차와 내용이 잘못됐다는 입장이다. 둔촌주공 재건축 조합은 2010년 최초 계약당시 ‘지분제’로 공사계약을 맺었다. 최초 확정 무상지분율(현재 조합원이 보유한 대지 지분 대비 무상으로 제공받을 수 있는 주택면적)은 168%였다. 현재 계약상 확정된 무상지분율은 2019년 12월 7일 임시총회에서 결정된 151%다. 그런데 조합에서는 시공사에서 무상지분율을 부풀렸다고 본다. 조합에서 자체 계산해보니 실제 무상지분율은 121% 수준이다. 실제로 구 조합과 시공사는 계약을 차일피일 미루면서 무상지분율을 더 낮추려고 했는데 반대가 심해지고 조합장 해임안이 상정되자 2020년 6월 25일 조합장이 단독으로 계약을 체결했다.”
Q. 공사비 증액을 인정할 수 없다는 입장에서 최근에는 증액을 인정한다고 입장을 바꾸었다고 하는데 이유가 무엇인지?
”사실과 다르다. 2021년 10월 23일 시공단과 합의서를 작성하면서 5600억을 증액한 공사비 3조2300억원을 받아들이겠다고 협의했다. 다만 시공단과 이전 조합에서 제시한 151%의 지분율이 실현 불가능하기 때문에 공사비 검증을 전제로 한 도급제 계약으로 바꾸자고 제안한 것이다. 조합에서는 공사기간과 공사내용이 바뀔 경우 시공단에서 무상지분율을 바꿀 수 있도록 한 조항 때문에 나중에 무상지분율이 더 낮아질 것으로 보고 있다. 도급제로 계약내용을 바꾸자고 한 이유다. 조합은 ‘디에이치급’의 고급화를 해주면 공사비를 더 주겠다는 역제안도 했다.”
Q. 1평당 493만5000원(3조2000억원)의 공사비를 받아들인다는 입장이라면 시공사와 이렇게 까지 대립할 필요가 있었나?”전임 조합장이 무상지분율을 낮추려는 총회를 계획하다가 자신의 해임이 확실시 되자 퇴임 직전에 독단적으로 계약을 체결했다. 공사비 계약이 맺어진 2020년 6월25일은 비대위원회가 조합장과 임원 해임을 발의한 날이다. 해임 직전 조합장이 인감을 무단 들고 나가 계약서에 도장을 찍고 사퇴를 해버렸다. 누가 봐도 정상적인 계약서가 아니다.한국부동산원이 실시한 ‘공사비 검증 결과보고서’도 보고가 진행돼야 할 총회가 끝나고 몇 달 뒤 추가보고 형식으로 제출됐다. 이마저도 조합 총회에서 통과된 3조2000억원이 아니라 시공사가 계약 체결 전에 제안했던 3조5000억원을 가지고 검증해서 최종적으로 3조2000억원으로 하라는 결과가 나왔다. 그런데 시공단에서는 한국부동산원의 검증 결과와 총회에서 통과된 금액이 같으니 결과를 받아들이라고 주장했다. 조합은 실제 공사에 적용된 ‘실시설계’가 나왔으니 이를 가지고 공사비 검증을 다시 하자는 입장이다.”
Q. 2019년 12월 통과된 총회 의결을 취소하면서 무효확인 소송 등을 진행한 이유는?
”조합이 계약서에 문제가 있다고 했는데도 시공단에서 지난 2월부터 공사비 지급을 요구하면서 공사를 중단할 수 있다는 공문을 3차례에 걸쳐 보내왔다. 이에 조합에서도 대응 차원에서 3월 21일 공사비 계약 무효확인 소송을 제기했다. 공사가 중단된 4월 15일에서 다음날인 4월 16일 총회에서는 공사비 계약을 결정했던 2019년도 총회통과 안건의 취소도 통과시켰다.”
Q. 시공단은 조합의 요청으로 이뤄진 가구수 증가와 상가 부분 추가를 빼면 실제 공사비 증액부분은 전체 5600억원 중 3500억원에 불과하다고 주장하는데?
”상가부분 추가로 인한 1200억원은 인정하지만 가구수 증가에 따른 공사비 증액은 인정하지 않는다. 둔촌주공은 2016년 1만1106가구에서 2020년 1만2032가구로 926가구가 늘었다. 하지만 대형 가구를 줄이고 소형 가구를 늘려서 연면적은 오히려 줄었다. 둔촌주공 재건축사업은 연면적 기준으로 계약을 맺었기 때문에 가구 수가 증가해서 공사비를 증액했다는 것은 받아들이기 어렵다.”
Q. 공사비 검증을 공공기관인 한국부동산원이 아닌 민간기관에 맡기자는 주장도 한 것으로 아는데?
”한국부동산원은 앞서 2020년 계약내용에 대한 공사비 검증을 수행했다. 이 때문에 다시 공사비 검증을 수행했을 때 이전과 비슷한 결과를 낼 수도 있다고 봤다. 하지만 지금은 협상에 방해가 된다면 한국부동산원에서 공사비 검증을 해도 좋다는 입장이다.”
Q. 서울시와 강동구의 중재가 계속 실패한 원인은 무엇이라고 보는지?
”시공단이 이전 조합과 체결한 계약을 인정하라는 입장을 반복했다. 반면 조합은 기존 금액은 인정하되 도급제로 다시 계약을 체결하면 된다고 봤다. 서울시와 강동구는 계약 문제는 소송으로 풀라는 입장이었다. 3월에 소송을 제기한 것도 그 때문이다.”
Q. 조합에서 특정 업체로 마감재 업체를 교체하라고 시공단에 요구한 것은 권한을 넘어선 것이라는 평가가 많은데, 이에 대한 입장은?
”공문 전달 과정에서 실수가 있었다. 하청업체 선정과 관련이 없는 ‘시트지 사양 확정 공문’을 보내면서 시장 조사 차원에서 조합에서 검토한 일부 마감재 업체 목록이 첨부됐다. 실수를 발견하고 시공단에 관련 내용을 삭제해달라고 요청했다. 그 외에는 2019년 계약상 일부 마감재와 내부 구성상품이 현재 새로 나온 상품보다 질이 떨어져서, 현재 시점에 맞게 옵션을 선택할 수 있는 ‘온타임옵션제’에 따라 스마트홈시스템 등을 최신 제품으로 교체해 달라고 요구했을 뿐이다.
Q. 시공단에서 마감재 업체를 조합 요구대로 교체하면 손해배상 등 복잡한 문제가 생긴다고 한다. 시공단 제안처럼 손해배상 등의 이유로 바꾸기 어려운 업체는 놔두고 교체 가능한 업체를 위주로 협상을 하면 되는 것 아닌가?
”마감재에 관해서 얼마든지 시공단과 협의가 가능하다. 다만 총회에서 의결된 마감재 사양과 제품은 시공단에서 인정해야 한다. 가령 쓰레기 자동이송 설비나 홈 네트워크 시스템을 가구와 단지, 주차장 등이 다 연동되는 삼성SDS로 하자는 것 정도다. 시공단에서는 하청업체와 계약이 다 끝났다는 입장인데, 조합과 공사계약서도 정식으로 체결 안 된 상태에서 하청업체 계약을 서둘렀던 것이 이해가 가지 않는다.”
Q. 시공사 계약 해지를 검토 중인지?
”일단은 기존 시공단과의 협상을 최우선으로 한다는 입장이다. 다른 시공사와 접촉을 하고 있지도 않다. 하지만 협상이 어려워지면 시공사 교체도 고려할 수밖에 없다.”
Q. 끝으로 하고 싶은 말이 있다면?
”사실 시공단과 조합의 입장차는 크지 않다고 본다. 서로 법적으로 불리하지 않으려고 공격적인 공문을 보내면서 신뢰가 깨진 것이 가장 큰 문제다. 조합과 시공단의 연석회의 등을 개최해 신뢰를 회복하고 긍정적인 해결책이 나오기를 바란다.”
장귀용 땅집고 기자 jim332@chosun.com 조선일보
공사 중단 위기의 둔촌 주공.... 살아날 수 있는 세 가지 시나리오는
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