다가구, 빌라 건축업체...저가 시공과 부실한 건설사의 문제점 및 대책
다가구, 빌라 건축업체의 실태와 적합한 건설회사 선정방법
대규모 건설사업의 경우 능력 있고 신용 좋은 건설사들이 수주하는 경향에 있기 때문에 공사 도중 부당한 추가공사비 요구나 미준공 사태가 일어날 가능성이 적을 것이다. 그러나 다가구주택, 빌라와 같은 소규모 건축사업의 경우 영세 시공사들이 수주 경쟁을 하다 보니 여러 가지 문제를 발생시키는 경우가 많다. 따라서 내 땅에 안전하게 건물을 지어줄 적합한 건설사 선정 방법이 중요한 문제이다.
# 저가 시공과 부실한 건설사의 문제점
저가 시공업체가 공사를 진행할 경우 공사관리 미흡으로 근본적인 단열, 누수문제가 발생한다. 그리고 조잡한 시공기술에 의한 저급 품질 시공이 이루어져 기능상, 마감상 생활에 불편을 초래할 하자가 생기고 이를 보수하기 위한 추가 비용이 발생할 가능성이 높다. 무자격자들의 기술, 기능 미숙으로 공사 중 안전시설물을 제대로 설치하지 않아 현장 인력의 중대재해가 발생할 수 있고 직영건축의 경우 건축주도 민·형사상 책임의 주체가 될 수 있다.
특히 건설업 면허대여를 받아서 공사를 진행하는 경우가 많은데, 명의를 대여한 건설사의 고의 부도 시 책임의 주체가 없어지는 경우가 많다. 법의 한계를 이용한 건설사의 책임 회피로 하자 문제, 수분양자에 대한 책임 등 건설사업에 관한 모든 리스크를 오롯이 건축주만 부담하게 된다. 공사 중도에 건설사 리스크가 발생하는 경우 장기적 소송으로 건축사업을 더 이상 진행될 수 없게 되어 결국 건축주는 사업을 포기하는 상황이 발생하기도 한다. 또한 부실 건설사를 이용할 경우 건설사의 타 현장에서 생긴 미수금 채권자들이 당 현장의 공사대금채권과 공사비 계좌에 가압류 하는 사례가 발생하는 경우도 있고 건설업 불법 면허대여 사실이 발각된 경우 건설산업기본법에 의해 발주자(건축주)도 형사처벌 될 수 있다.
# 영세 건설업체의 추가공사비 요구 행태
지역에서 활동하는 소규모건축 전문건설업체 중 영세건설사나 건설업 명의대여를 받아 활동하는 브로커 업체들은 평당 공사금액 400만원 대에서 500만원대로 저렴하게 공사를 진행할 수 있다고 건축주를 현혹시켜 수주한 이후 다음과 같은 사유로 추가공사비를 요구한다. 허가도면을 기준으로 산출한 견적이기 때문에 정확한 견적이 아니라며 공사 도중에 추가공사비를 요구한다. 그리고 토목 공사비를 여러 가지 이유 즉 암반, 토사, 지하수 등의 이유를 들어 공사 도중 과다한 추가공사비를 요구하면서 일방적으로 공사를 중단 한다. 또한 선급금, 초기자금을 타 현장 및 개인적으로 유용한 후 추후 공사비 부족을 이유로 추가공사비를 요구한다. 그리고 사용승인 직전 덤핑 수주, 인건비 및 자재값 폭등 등을 이유로 추가공사비를 요구한다.
# 적정 건설사의 선정방법
허가도면을 근거로 평당 얼마에 시공을 해주겠다는 업체는 사절해야 한다. 추가공사비를 요구하면서 공사를 중단시킬 확률이 대단히 높다. 즉 허가도면은 견적 산출이 불가능하다. 따라서 허가도면 외 실시 설계도서를 추가로 작성하고, 그에 따른 물량 산출서를 근거로 내역서를 작성해야 한다. 내역서를 근거로 건설사들에게 견적 요청을 받은 후 적절한 건설사를 선정해야 한다. 건축사무소 임원의 추천, 동네 중개사무소의 추천을 받은 건설사를 선정하는 것은 피해야 한다. 건축전문가가 아닌 자들로부터 추천받은 업체는 검증되지 않은 업체이다. 사실 소규건축사업을 수주경쟁을 통해 수주한 후 공사 진행 시 건설사는 영업이익을 남기기가 용이하지 않다. 6개월에서 12개월에 걸친 공사기간 중 자재비, 인건비 등의 상승이 흔한 일이고 이에 따라 수주 당시 계획한 영업이익을 내지 못하는 경우가 대부분이다. 따라서 정상적인 업체라도 추후에 물가상승을 이유로 추가공사비를 청구할 확률이 높은 것이다.
이러한 상황에서 추후에 추가공사비를 청구하지 않고 적정한 품질로 성실하게 시공해 줄 업체를 건축 경험이 일천한 건축주가 스스로 찾는 방법은 있기나 할까? 우선 건축주의 마음가짐을 바꾸어야 한다. 즉 저렴한 공사비를 제시하는 건설업체 보다는 실적과 성실성을 증명할 수 있는 건설사를 찾아야 한다. 면허대여를 통한 수주일 수도 있는 매출 기준의 실적 보다는 우수한 품질의 건물을 직접 시공한 실적을 낸 업체를 찾아야 한다. 그리고 저품질 시공을 방지하기 위해서는 법이 요구하고 있는 건설기술자들을 직접 고용하고 있는 건설사를 찾아야 한다.
문제는 우량한 건설사라고 하여도 시장 상황에 따른 물가상승, 안전사고 등의 원인으로 중도에 문제가 생길 수 있는 것이 바로 중소규모 건설사인 것이다. 따라서 책임준공 구도를 짤 수 있는 업체의 선정이 바람직하다. 신탁사의 관리신탁과 책임준공제도를 이용하는 방법이 있다. 신탁사는 적정한 건설사를 선정하여 제 때에 준공이 날 수 있도록 하는 구조를 짜준다. 중도에 건설사의 부도나 신용악화의 사태가 생긴다면 책임준공을 약정한 신탁사의 책임으로 타 업체를 섭외해서 준공을 낸다. 다만 신탁보수가 부담이 될 수 있고 신탁사가 건설기술자가 아니기 때문에 품질관리에 문제가 생길 소지가 있다. 그리고 다세대 빌라와 같은 소규모 건축사업에 신탁사는 참여를 꺼리는 경향이 있다. 즉 보수가 적은 사업을 기피하는 경향에 있다.
그렇다면 건설사 선정을 위한 다른 적합한 방법은 없을까? ㈜닥터빌드에서 제공하는 건축플랫폼을 이용하는 방법과 매경부동산사업단 홈페이지 내의 닥터빌드 제휴 “소규모 재건축 통합센터”를 이용하는 방법도 있다. 실적으로 검증된 업체를 선정하여 시공을 맡기고 중간타절을 전제로 시공권포기각서 등 각종의 서류를 챙기고 기성관리 내지 자금관리를 철저히 하여 시공사가 타 현장의 사정 등으로 제 역할을 하지 못할 경우 닥터빌드의 직영시공사가 중간에 개입하여 준공을 내주는 사업을 국내에서 유일하게 운영하고 있다. 관리신탁과 달리 건축주의 수수료 부담이 없는 점도 장점이다.
지금까지 공사비 상승 등 여러 가지 이유로 법률이 마땅히 보호해 주지 않는 소규모 건축사업에 있어서 건축주들이 유념해야 할 영세건설현장의 문제점과 예비 건축주들이 건설사 선정시 유념해야 할 사항에 대해서 살펴보았다.
[민경호 매경부동산사업단 칼럼니스트, 건축 분야 자문위원, 현) 닥터빌드 대표, 건국대 미래지식교육원 주임교수, 부동산학 박사]
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