민·관 공동 도시개발사업 공공성 강화 제도개선 시행 [국토교통부]

 

 

11일부터 「도시개발법」 하위법령 개정안 입법예고

민간 이윤율 상한 구체화 등

 

   국토교통부(장관 노형욱)는 민·관 공동 도시개발사업의 공공성 강화를 위한 제도개선*의 후속조치로,｢도시개발법 시행령｣및｢도시개발업무지침｣개정안에 대한 입법예고(‘22.3.11.∼’22.4.20.) 및 행정예고(‘22.3.11.∼’22.3.31.)를 실시한다고 밝혔다.

 

* (주요내용) ① 민간의 개발이익 환수 강화, ② 민·관 공동 도시개발사업 추진과정의 공공성 강화, ③ 도시개발사업의 관리·감독 강화

 

이투데이 edited by kcontents

 

국토교통부는 민·관 공동 도시개발사업에서 과도한 민간이익이 발생하지 않도록 국정감사 등에서 제기된 다양한 의견을 반영하여 작년 11월 4일 ｢도시개발사업의 공공성 강화 방안｣을 발표하였고, 이어 이를 반영한 ｢도시개발법｣ 개정안 등이 국회 논의를 거쳐 지난 12월 9일 본회의를 통과한 바 있다.

 

이번 하위법령 개정안은 개정된 ｢도시개발법｣에서 위임한 사항과 그 시행에 필요한 세부적인 사항을 규정하기 위한 차원이다.

 

이번 개정안의 주요 내용은 다음과 같다.

 

 

 

① 민·관 공동 도시개발사업 시 민간 이윤율 상한 규정

민간 개발이익을 적정 수준으로 제한하기 위하여 민·관 공동 도시개발사업에 참여하는 민간의 이윤율 상한을 제도화하고 그 구체적인 상한은 대통령령으로 정하도록 법률에 규정됨에 따라, 민·관 공동 도시개발사업 시 민간의 이윤율 상한을 민간이 부담하는 총사업비를 기준으로 10%* 이내로 정하였다.

* 국회 심사의견과 부동산업 평균 매출액영업이익률(최근 5年 평균 11%) 고려하여 규정

 

동시에 총사업비의 구성 항목을 용지비, 용지부담금, 이주대책비, 조성비 등으로 구체적으로 규정하고, 각 항목별 세부 산정기준을 마련하는 등 총사업비 산정방식도 구체적으로 정하였다.

 

또한, 이윤율 상한을 초과하는 민간의 이익은 법률에 따라 다양한 용도로 재투자*되게 되며, 이와 관련하여 재투자 대상의 하나인 생활편의증진 시설의 종류를 공공·문화체육시설, 주차장, 복합환승센터로 규정하였다.

* 생활편의시설 설치, 특별회계 납입, 임대주택사업 교차보전, 공공용지 공급가격 인하 등

 

② 민·관 공동 도시개발사업의 절차 및 방법 신설

민·관 공동 도시개발사업의 경우 민간참여자 공모, 공공시행자와 민간참여자의 협약체결 등을 거치도록 법률에서 규정됨에 따라, 민·관 공동 도시개발사업의 세부적인 사업절차*를 정하고, 민간참여자 공모 시 해당 평가계획 등을 공개하도록 하였다.

 

* 사업계획 수립 → 민간참여자 공모 → 참여계획서 평가 → 우선협상대상자 선정 → 협약체결(지정권자 승인 및 국토부장관 보고) → 법인설립

 

 

또한, 협약에 반영할 내용으로 법률에서 규정된 사항(출자자 간 역할분담, 이윤율, 비용분담 및 수익배분에 관한 사항 등) 외에 조성토지의 공급·처분, 개발이익 재투자에 관한 사항 등을 추가하였다.

 

 

 

③ 임대주택 계획 절차 및 기준 강화

현재는 개발계획 상 반영된 임대주택 계획이 변경되는 경우 별도 심의절차가 없으나, 앞으로 당초 개발계획보다 임대주택이 10% 이상 감소하는 경우에는 도시계획위원회를 심의를 거치도록 하였다.

 

또한, 개발계획 시 반영해야 하는 임대주택 의무 비율*을 지정권자가 해당 지역의 임대주택 수급상황 등을 고려하여 ±10%p 범위에서 조정할 수 있었으나, 그 재량 범위를 ±5%p범위로 축소하였다.

 

* 수도권·광역시 공공시행 사업은 전체 공동주택 중 25% 이상을 임대주택으로 확보 등

 

 

④ 중앙정부의 협의 및 검사 확대

현재는 지정권자가 도시개발 구역지정 시 구역면적이 100만㎡ 이상인 경우에만 국토부장관과 협의하고 있으나, 협의대상 구역면적을 50만㎡ 이상으로 확대하여 협의절차를 강화하였다.

 

* 총 562개 도시개발사업(‘20.12월기준) 중 100만㎡이상은 22개, 50만㎡이상은 107개

 

특히, 민·관 공동 도시개발사업에 대해서는 국토부 장관이 사업자 선정, 운영실태 등의 검사를 할 수 있도록 법률에 규정함에 따라, 국토부 장관이 검사의뢰를 할 수 있는 전문기관을 전문성 등을 고려하여 국토연구원, 한국부동산원, HUG로 규정*하였다.

 

* 다른 법률 등에 따라 타당성 검토, 공사비 검증 등을 업무를 수행하고 있는 기관 고려

 

국토교통부 관계자는 “이번 개정을 통해 민·관 공동사업 추진 과정의 투명성을 제고하고 사업의 공공성을 강화할 수 있을 것으로 기대한다”고 밝혔다.

 

이번 도시개발법 하위법령 등 개정안의 입법·행정예고 기간은 2022년 3월 11일부터 4월 20일까지(행정예고는 3월 31일까지)이고 관계부처 협의, 법제처 심사 등을 거쳐 오는 6월 22일부터 시행될 예정이다.

 

개정안 전문은 국토교통부 누리집(http://www.molit.go.kr) ”정보마당/법령정보/입법예고·행정예고“에서 확인할 수 있으며, 개정안에 대해 의견이 있는 경우 우편, 팩스, 국토교통부 누리집을 통해 제출할 수 있다.

 

 

 

* 의견제출처: (우)30103 세종특별자치시 도움6로11 정부세종청사 6동, 국토교통부 도시활력지원과 / 팩스: 044-201-5569

 

제도개선 사항 요약

공공성 강화방안 (‘21.11.4)	법률 개정 (‘21.12.9)	하위법령 개정안
□ 민간의 개발이익 환수강화
ㅇ 토지판매이익 환수
- 이윤율 상한 제도화	-이윤율 상한 대통령령 위임	-총사업비 10% 이내로 규정
- 초과이익 재투자	-재투자 범위 규정	-생활편의증진 시설 종류 규정
ㅇ 주택판매이익 환수	-분양가 상한제 적용(주택법)
ㅇ 개발부담금 실효성 제고	※ 개발이익환수법 개정안 국회상정대기 중
□ 민·관 공동 도시개발사업 전반의 공공성 강화
ㅇ 토지수용 검증 강화		※ 도시개발법령 개정사항 등을 고려하여 중앙토지수용위원회 공익성 심사기준 개선 예정
ㅇ 민·관 공동 도시개발사업 가이드마련	-공모, 협약 등 근거 규정 마련	-민·관 공동 도시개발사업의 절차 및 방법을 세부적으로 규정
ㅇ 조성토지 직접사용 제한	-출자범위 내로 사용제한 -직접사용 승인절차 신설	-법률에 맞게 규정 정비
ㅇ 임대주택 용지 확보강화	-임대주택용지 공급가격 인하	-임대주택 계획 변경절차 강화 -임대주택 의무비율 적용에   관한 지자체 재량 축소
□ 도시개발사업 관리·감독 및 지원 강화
ㅇ 국토부 협의 강화		-협의 대상 구역 확대
ㅇ 민·관 공동 도시개발사업 검사	-국토부 장관의 보고요청 및 검사권한 부여	-필요시 검사를 의뢰할 수 있는 전문기관 규정

국토교통부 도시활력지원과 044-201-3735

 

 

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