"부동산 폭락 하면 급락할 아파트 유형"
"정부에 대항하지 마라!"
"입지는 조금 떨어져도 새 아파트인 신축을 잡아야 할지, 입지는 좋지만 재건축 가능성은 낮은 구축을 사야 할지 고문입니다. 신축이 많이 오른다고 하는데 역시 신축을 잡아야 할까요?" (경기 군포, 직장인 A씨)
'입지 떨어지는 신축' vs '입지 좋은 구축'. 부동산 매수를 고민하는 분들이라면 항상 이 문제를 놓고 갈등에 휩싸입니다. 특히 이번 상승장에서 신축 아파트의 몸값이 치솟으면서 신축 선호현상은 더욱 강해지고 있습니다. 그래서 투자용이든 실거주용이든 주택 매수를 고려하는 분들은 허락된 자금 내에서 같은 입지라면 '신축'을 매수하려고 합니다.
2008년 25억원 도곡동 아파트 14억3000만원까지 떨어져
입지가 가장 중요
집 값 오른다고 아무거나 사면...
그러나 일부에서는 지금처럼 상승 후반기에는 '거품 낀 아파트'를 제일 주의해야하고 "아파트 준공연차보다 입지를 먼저 보라"고 조언합니다. 책 '체념한 당신이 놓치고 있는 서울 아파트 2급지의 비밀'(가즈하 지음)에서 저자는 "상승기 때 거품이 낀 아파트는 하락기 때도 제일 많이 하락하기 때문"에 "지금부터 실수요자들은 거품 낀 아파트를 걸러낼수 있는 능력이 중요하다"고 강조합니다.
많이 오른 곳이 많이 떨어집니다.
저자는 부동산 하락기 시절을 언급하며 하락기 가장 크게 떨어질 아파트에 대한 공식을 도출합니다. 바로 '신축 + 대형'은 하이리스크라는 것이죠.
지금이야 자고 일어나면 '신고가' 행렬이어서 상상이 안 되지만 'IMF' '서브프라임 모기지사태' 등 경제 위기 등으로 부동산이 30% 이상 하락하던 시절이 있었습니다. 많은 사람들이 절대 안 떨어질 것이라고 믿었던 강남아파트도 전고점 대비 30~40%씩 빠지던 시절이 있었죠.
저자는 "강남이 대부분이 선호하는 핵심지임은 분명하지만, 하락기가 되면 가장 강한 하방압력을 받는 곳"이라면서 거품 낀 아파트에 대해 경고합니다.
책에서 사례로 든 강남구 도곡동 A아파트를 볼까요. 2006년 지어진 이곳은 그 당시 최신축이었죠. 그만큼 상승세와 신축의 기세가 맞물려 사상 최대 가격을 기록합니다. 2006년 최고점을 찍은 이 아파트는 그 이후 7년 넘게 횡보합니다. 그러다 2017년 본격적인 상승장을 맞아 급등하죠.
"실제로 1급지인 강남구 도곡동 한 아파트는 공급면적 167㎡가 2008년 4월 8일 신고가가 25억원이었으나 2012년 12월 30일 14억3000만원까지 떨어졌다. 무려 42.8%나 하락했다. (중략) 특히 용인 신축 단지들과 일산 대형 평형은 사람들을 패닉으로 만들기에 충분한 하락을 보여준 단지들이 많았다."
저자는 '신축+대형=하이 리스크'라며 이번 상승장 때 과도하게 오른 신축 대형아파트가 하락기 때 가장 큰 충격을 받을 수 있다고 분석합니다.
"모든 신축은 시간이 지나면 구축이 된다"
'입지'라는 본질적 가치에 주목하세요.
왜 신축이 위험할까요? 요즘처럼 신축 선호현상이 높은데 '신축이 하락기 때는 가장 취약한 아파트'라고 주장하는 근거는 무엇일까요?
신축아파트가 많이 오른 것은 사실입니다. 부동산114에 따르면, 전국 아파트 3.3㎡당 평균 매매가는 신축 아파트는 2017년 대비 2020년 1334만원에서 2288만원으로 72% 올랐지만, 10년을 초과한 단지는 1215만원에서 1718만원으로 41% 오른 데 그쳤습니다. 서울은 새 아파트의 가격 상승률이 더욱 뚜렷했습니다. 5년 이하 신축 아파트가 2017년 2732만원에서 2020년 4909만원으로 80% 올랐다면 10년 초과 단지는 동기간 2174만원에서 3476만원으로 60% 상승했습니다. 이러한 신축 선호현상은 전국적으로 아파트 노후도는 높은 반면 신규 공급은 적어 새 아파트에 대한 선호가 높아지면서 나타난 것으로 보입니다.
그러나 저자는 신축 선호는 인정하지만, 입지가 좋지 않은데 신축이라는 이유로 가격이 급격히 상승한 아파트는 경계해야 하며, 항상 입지가 제일 중요하다는 사실을 잊지 말아야 한다고 강조합니다.
"1급지는 상승할 때 무섭게 오르지만 하락할 때는 하방 경직성이 낮아 많이 떨어지기도 한다. 입지가 안 좋은 경우 대형이라는 말이 붙으면 하방 경직성이 급격히 약해지며, 신축빨이라는 말이 첨가되면 하방 경직성은 바람 앞에 등불이 된다. 그나마 입지가 우월하면 시간이 지나서 가격이 회복되지만, 입지가 좋지 않으면 과거의 고점은 다시 찾아오지 않을 수 있다."
그러면 신축의 거품을 판단하는 기준은 무엇일까요?
"신축과 구축의 가격차는 당연하다. 그러나 같은 입지인데 40% 이상 차이가 날 경우 신축이 그만한 투자 가치가 있을까? 어차피 모든 신축은 시간이 지나면 구축이 된다. 또한 현재의 구축은 언젠가 미래의 신축이 된다는 의미다."
이것이 저자가 급격히 상승한 신축을 꺼리는 이유죠. 신축은 기한이 지나면 신축 효과가 떨어지게 돼있는 반면, 구축은 시간이 지나면 신축이 될 수 있는 기대감으로 오르게 되죠. 그러므로 입지라는 본질적인 가치에 더욱 주목하라는 의미입니다.
실제로 구축은 연식이 오래될수록 재건축이나 리모델링 호재를 타고 몸값이 뜁니다. 서울 소규모 리모델링, 분당, 일산 1기 신도시에서도 용적률이 다 찬 아파트들이 리모델링 호재로 상승동력을 얻고 있어요.
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"신축이 구축이 되기 직전 가장 좋은 가치를 보이는 시점에 매도를 하고, 구축이 재건축 혹은 리모델링으로 신축이 되는 시점(저점)에 매수를 하는 전략을 취해야 한다…(중략)…보통 입주 5년차에 가장 집값이 활발히 오르며 10년차가 되면 신축이 구축이 돼 가치가 떨어지기 시작한다는 것이 통설이다. 내가 소유한 단지가 입주 5년 정도가 돼서 드라마틱하게 올랐는데 이렇다 할 호재가 생긴 것이 아니라면, 게다가 매도할 타이밍을 잡고 있다면 과감히 높은 시세에 매도전략을 세우는 것이 바람직하다."
저자의 조언은 이렇습니다. △집값이 단기적으로 오버슈팅했으며 (지나친 급등)△관심 있는 매물이 대형이며, 해당 물건이 당 단지의 소형과 비교해 평당가가 비슷하거나 높으며 △입지보다는 신축효과가 집값에 큰 영향을 미쳤다면(3대 업무지구에서 전부 먼 경우) △홍보맨들이 집착적으로 특정한 단지에 매일같이 지나치게 글을 올리고 있다면 이런 단지는 피하라는 얘기입니다.
영원히 오르는 부동산은 없습니다. 상승이 있으면 하락이 있고, 산이 높으면 골이 깊습니다. 7년 연속 상승세를 이어가고 있는 부동산 시장, '하락기'에 대한 경고의 목소리가 나오고 있습니다. 그런 만큼 하락기를 대비하는 분들이라면, 거품이 낀 아파트를 골라내고, 나의 아파트가 하락기도 방어할 수 있는 가치가 있는 곳인지 살펴봐야 합니다.
[이선희 기자]매일경제
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