”거품은 반드시 꺼진다”....영끌 말고 신도시 청약해!”
“거품 꺼진다. 영끌 하지 말고 신도시 청약하라”
‘살집 팔집’ 출판 고종완 원장이 청년들에게 주는 조언
“좀비 팔고, 슈퍼 아파트 사라”, “언제보다 어디가 중요”
“1년이 아니라 10년후를 보고 전략 세워라”
“1년 정도 집값이 더 오를 수 있다고, 무리하게 빚을 내 허겁지겁 집을 살 필요는 없습니다. 좀 더 길게 보면 3기 신도시 등 신규 분양 물량이 쏟아지는 만큼, 시간을 갖고 기다리면서 청약에 도전하는 것도 방법입니다.”
한국의 대표적 부동산 전문가 고종완 한국자산관리연구원장은 치솟는 집값에 겁을 먹고 ‘영끌’ ‘패닉바잉’하는 젊은이들에게 좀 더 신중하게 판단해야 한다고 조언했다. 그는 “주택 구입은 10년후까지도 생각해야 하는 결정”이라면서 “언제 집을 사느냐 보다는 어떤 곳의 집을 사느냐가 더 중요하다”고 말했다.
슈퍼아파트 1000곳, 성장지역 33곳 공개
주거편의성뿐만 아니라 미래가치가 있는 주택을 골라야 한다는 의미이다. 고 소장은 슈퍼아파트의 진짜 비밀이라는 부제가 붙은 ‘살집 팔집’(다산북스)이라는 책을 냈다. 그는 이 책을 통해 살기 좋고 투자가치도 있는 주택을 고르는 비법과 함께 미래가치가 뛰어난 1000개의 ‘슈퍼아파트’, 미래 가치가 있는 ‘성장지역 33곳’을 공개했다.
-살집팔집이라는 책을 출판했다. 책에 좀비아파트와 슈퍼아파트라는 단어가 나오던데 어떤 의미인가?
“슈퍼아파트는 살기 좋고 사기 좋은 아파트이다. 주거 가치와 투자 가치가 높다는 의미이다. 좀비아파트는 슈퍼아파트의 반대개념이다. 주거 편리성과 주거환경도 낮고 투자가치도 높지 않은 아파트이다. 가지고 있을수록 자기의 자산을 갉아먹는, 좀비와 같은 존재라는 뜻이다.”
- 슈퍼아파트와 좀비아파트를 나누는 기준은 뭐죠?
“부동산은 토지와 건물로 구성되어 있는데 토지 가치가 중요하다. 대지지분이 넓을수록 좋다. 땅 값이 오르면 결국 부동산 가격은 오르기 때문에 소위 미래가치, 지금 현재 가치보다는 미래의 변화가 많은 곳을 주목해야 한다.”
- 자신의 아파트가 좀비 아파트라면 어떻게 해야 하나?
“바로 처분하는 게 좋죠. 그리고 슈퍼 아파트로 갈아타야 한다. 살 집은 슈퍼아파트, 팔 집은 좀비아파트이다. 서울의 경우, 슈퍼아파트에 해당되는 게 30% 정도, 좀비는 15% 정도이다. 나머지는 이도 저도 아닌 보통 아파트이다. 자신이 소유하는 부동산의 가치를 냉정하게 분석할 수 있어야 한다.”
-집값이 많이 올랐다. 앞으로 어떤 전략을 취해야 하나.
“부동산 경기는 사이클이 있다. 어느 단계에 와 있느냐를 판단할 수 있어야 한다. 한국은 집값이 5~7년정도 오르면 4~6년 정도 내리는 사이클이 분명히 존재한다. 지금 현재 강남은 8년, 서울은 7년째 오르고 있다. 그렇게 보면 지금은 흐름 자체가 변할 수 있는 매우 중요한 기로에 서 있다. 신체에 비유하면 어깨 정도 와 있다. 추가 상승 여력이 있을 수 있지만, 어느 정도 더 갈 것인가 단언하기 어렵다. 무릎에서 사서 어깨에서 팔라는 투자격언이 있다. 현재 시장에 거품이 있고, 거품은 반드시 빠진다. "
”거품은 반드시 꺼진다” 3기 신도시 겨냥한 전략 세워야
-오세훈 서울시장의 규제완화 효과, 대선이후 정책 변화가능성, 경기회복, 과잉 유동성, 매물 부족 등을 고려하면 시장이 더 과열될 것이라고 전망하는 전문가들도 많다.
“균형 있게 봐야한다. 4년간 집값이 70%정도 올랐다. 공급부족과 정책 실패가 큰 원인이다. 정부가 공급확대 정책으로 변화하고 있다. 오세훈 서울시장의 재건축 규제완화는 단기적으로 시장을 자극하지만, 중장기적으로는 공급이 늘어난다는 시그널을 주는 것이다. 향후 금리가 오를 것이다. 집값 상승에 대한 과도한 기대감도 잦아들고 있다. "
- 일부 전문가들 향후 1~2년 시장이 더 과열될 것이고, 청약 당첨 가능성이 낮은 만큼, 젊은 층은 집을 빨리 구입하라고 조언한다.
" 내재가치 대비해서 가격이 저렴한 서울의 주택을 골라서 사는 것은 좋다. 오세훈 시장 취임이후 서울 개발 플랜들이 나오는 만큼, 그런 서울시의 미래 변화상에 맞춰 주택을 구입하는 것은 찬성이다. 하지만 기다리는 것도 전략이다. 현재 정부가 계획하고 있는 물량이 3기신도시를 포함하면 200만 가구이다. 상당히 많은 물량이다. 물량 앞에서는 장사가 없다. 1~2년만 내다보면 집을 사야 겠지만, 장기적으로 보면 시장이 안정될 수 있고, 청약을 기다리는 것도 좋은 방법이다. 노태우 정부에서 200만가구 공급 계획으로 집값이 급락했다는 점을 기억하기 바란다.”
-집을 살 때 시기 선택과 지역 선택중 어느 것이 중요한가?
“시기선택에서 실패해도 지역선택에서 성공하면 결국 이긴다. 지역선택이 훨씬 중요하다 부동산은 장소성 지역성 입지성 위치성이 몹시 중요하다”
-집값이 너무 올라 무주택자들이 절망하고 있다. 해결책이 없나?
“딱 세가지 정책 10년만 하면 집값 잡을 수 있다. 첫 번째는 맞춤형 공급대책이에요. 저소득층에 대해서는 정부가 공공임대 등의 아파트를 충분히 공급해야 한다. 정권 교체와 상관없이 꾸준하게 공급해야 한다. 두 번째는 중산층에 대해서는 이른바 자가주택 촉진책을 펴야한다. 최고의 주거복지는 내집마련이다. 미국은 자가주택 소유율이 65%인데 서울이 42%에 불과하다. 외국처럼 주택금융으로 집값의 80, 90%를 지원해서 내집마련을 하도록 도와야 한다. 셋째, 정부가 강남 등 고가 주택에 대해서 관여하지 말아야 한다. 지금 정책이 실패한 게 강남 등 고가 주택 잡으려다가 중저가 주택, 전국주택 가격을 올려 놓았다. 고가주택은 그냥 시장에 맡겨야 한다.”
차학봉 부동산전문기자 조선일보
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