내년에도 집 값 오른다? 안 오른다?

“2021년 집값 오른다”…‘부동산114’가 본 내년 부동산

입주물량·공급물량 계속 감소

경기 침체 있어 두자릿수 상승은 어려울 듯

     올해 집값이 두 자릿수 상승률을 기록했다. 상반기에는 풍선효과 이슈로 노도강(노원 도봉 강북구)와 수원·용인 등 서울 외곽과 수도권 지역의 오름세가 두드러졌다. 하반기에는 패닉바잉(공황 구매) 현상과 매매 전환이 복합적으로 작용하면서 수도권, 지방 할 것 없이 아파트값이 올랐다. 전세시장은 매물 부족이 장기화되면서 11·19 전세 대책이 발표됐지만 전셋값은 꺾이지 않고 상승세가 이어졌다.

부동산114와 함께 2020년 부동산 시장을 되짚어봤다.

쉽게 생각해서 공급과 수요의 원칙 불균형 결과

대선 겨냥 못잡는게 아니라 안잡는 것?

(에스앤에스편집자주)

더 서프라이즈(THE SURPRISE)

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“올해 상반기, 풍선효과와 패닉바잉 현상”

올해에는 2.20 부동산 대책을 시작으로 6.17 부동산 대책과 7.10 보완 대책, 8.4 공급 대책과 11.19 전세 대책까지 연이은 부동산 대책이 발표됐다.

특히 상반기에는 대출 규제 강화로 9억원 이하 중저가 아파트가 몰린 지역에 풍선효과가 나타나면서 이른바 노도강(노원ㆍ도봉ㆍ강북)과 수용성(수원ㆍ용인ㆍ성남) 등에서 아파트값이 크게 올랐다.

6월 전 양도세 중과를 피하기위한 매물이 나오면서 일시적으로 집값이 잡히는 듯 했으나 곧바로 패닉바잉 열풍으로 집값이 뛰어오르는 현상이 나타났다. 아파트 매매 거래량도 올해 7월 전국 기준 10만 2628건이 거래되면서 2006년 실거래 조사가 시작된 이후 월 기준으로 두 번째로 높은 거래량을 기록했다. 아파트 매매는 2006년 11월 11만7812건이 거래되어 역대급을 기록한 바 있다.

작년보다 올해 3배 넘게 뛰었다

부동산114에 따르면 2020년 전국 아파트 매매가격은 13.46% 올라 2019년 변동률(4.17%)보다 3배 가까이 높은 상승률을 기록했다.

특히 17개 광역시도가 일제히 상승했다. 지역별로는 세종이 42.81% 상승해 오름폭이 가장 컸다. 지속적인 인구유입과 정주여건 개선, 아파트 입주물량 감소와 행정수도 세종시 이전 이슈 등이 맞물리면서 가격이 크게 올랐다. 대전은 19.87% 올라 두 번째로 높은 상승률을 기록했다. 대전은 투자 수요 유입으로 아파트값 상승세가 이어지면서 6·17 부동산 대책에서 조정대상지역(대전 전체)과 투기과열지구(동ㆍ중ㆍ서ㆍ유성구)로 지정됐으나, 혁신도시 지정과 도시철도 2호선 추진 등 개발 호재 등으로 하반기에도 상승세가 계속됐다.

경기는 17.48% 올랐다. 지하철 5호선 연장 하남선 1단계 구간 개통과 3기 신도시 청약에 대한 기대감으로 하남이 가장 많이 올랐고 전세 매물 부족으로 매매 수요가 이어졌던 화성과 풍선효과로 수용성 등의 상승폭이 컸다.

부산은 분양시장의 호조세에 힘입어 15.29% 상승했고 서울은 9억원 이하 중저가 아파트 매수세가 이어진 노원ㆍ도봉ㆍ강북과 업무시설 접근성이 양호한 관악ㆍ동대문ㆍ중구 등이 가격 상승을 이끌면서 13.81% 올랐다.

지난해 하락했던 강원, 경남ㆍ경북ㆍ충북ㆍ전북ㆍ울산 등은 입주물량 감소와 지역 경기가 일부 회복되면서 2020년 상승 전환됐다.

전셋값 ‘역대급’ 상승…전국 12.47% 상승

특히 안정세를 보였던 아파트 전국 전세시장이 올해 12.47% 올라 상승폭이 커졌다. 특히 2016년부터 2019년까지 4년 동안 비교적 안정세를 보였던 서울 전세시장은 2020년 들어 새 임대차법 시행과 청약 대기수요 증가, 실거주요건 강화, 전세의 월세 전환 등의 영향으로 전세 매물 품귀 현상이 빚어지면서 오름폭을 키웠다.

지역별로는 2019년 하락했던 세종이 34.59% 올라 상승폭이 가장 컸다. 정주 여건 개선과 입주물량 감소 영향으로 전셋값이 크게 올랐다. 세종시는 최근 5년(2015~2019년)간 평균 1만3000가구의 아파트가 입주했으나 올해는 5600가구로 크게 감소했다. 이어 대전(17.61%), 경기(17.16%), 서울(14.24%) 순으로 아파트 전셋값이 올랐다. 전반적으로 전세 매물 부족으로 여름 휴가철 시점에도 비수기 없이 오름세가 유지됐다. 2019년 하락했던 강원, 경남, 부산, 충북, 경북 등도 2020년 오름세로 전환되면서 17개 전국 광역시도 모두 상승세로 마감했다.

2021년?…“계속 오르지만 두자릿수는 글쎄”

2021년 아파트 시장은 전세 수급 불균형에 따른 전셋값 상승이 매매 상승 압력으로 작용할 전망이다. 새 임대차법 등의 영향으로 전세 매물 잠김 현상이 이어질 것으로 예상되는 가운데 저금리와 풍부한 유동성 등이 상승 요인으로 작용할 것으로 보인다.

전세난이 장기화될 경우 서울 외곽지역을 비롯해 경기 일부 지역에서 중저가 아파트에 대한 매매 전환이 수도권 집값을 자극할 것으로 예상된다. 입주물량 감소도 불안 요인 중 하나다. 2021년 전국 아파트 입주물량은 27만3649가구로 2020년 36만2815가구 대비 25% 정도 감소했다. 최근 5년(2016~2020년) 평균 공급물량에 비해서 30% 정도 줄어든 수치다.

아파트 공급물량은 2018년 45만9879가구로 정점을 찍은 이후 2021년에는 30만 가구 공급선이 무너지게 된다. 권역별로는 수도권이 15만5342가구 공급되고 지방 5대 광역시와 기타지방이 각각 4만6156가구, 7만2151가구가 입주하게 된다.

[이데일리 황현규 기자]

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