[재테크] 유독 주택연금 해지 급증 왜? ㅣ 주택연금 문턱 낮아진다
보증금 날리는데···올해 유독 주택연금 해지 29% 급증, 왜
전 국민 노후대책 중 하나로 떠오른 주택연금. 2016년 이후 매년 약 1만명씩 가입자가 늘며 순항 중입니다. 그대로 살면서 연금을 받는다는 점, 국가가 지급을 보장한다는 점, 부부 중 한 명이 사망해도 감액 없이 지급한다는 점 등이 장점으로 꼽힙니다. 그런데 올해는 유난히 중도해지가 많았다네요. 집값 상승 때문이라는데 자세히 살펴볼까요?
올해 집값 상승으로 주택연금 중도해지자가 급증했다. 셔터스톡
#올해도 무난히 1만명 달성?
=주택연금은 만 55세 이상이 본인이 소유한 주택을 담보로 맡기고, 평생 연금을 받는 상품이다. 국가가 보증하는 대표적인 역모기지다. 2007년 도입했는데 초기엔 반응이 시큰둥했다. 1만명을 돌파하기까지 5년이나 걸렸다.
=2016년 이후엔 매년 약 1만명씩 가입자가 늘고 있다. 올해도 흐름이 이어지는 중이다. 윤관석 더불어민주당 의원이 한국주택금융공사(주금공)로부터 받은 자료에 따르면 올해 1~8월 주택연금 가입 건수는 6636건, 월평균 지급액은 113만7000원으로 집계됐다.
=주택연금은 주택 가격이 9억원 이하면 가입할 수 있다. 다주택자도 합산가격이 9억원 이하면 된다. 지금은 시가 기준 9억원인데 공시지가 기준 9억원으로 바꾸는 주택금융공사법 개정안 국회 통과를 앞두고 있다. 그러면 시가로 대략 12억~13억원까지 가입이 가능해질 전망이다.
#‘살면서 받는다’ 확실한 장점
=베이비부머 상당수가 본격적으로 은퇴 시기를 마주했다. 노후 준비가 부족한 경우가 적지 않다. 주택연금의 최대 장점은 거주하던 집에 그대로 살면서 연금을 받는다는 점이다.
=또 국가가 지급을 보장하고, 부부 중 한 명이 사망해도 감액 없이 연금을 준다.
=자식 입장에서도 큰 부담이 없다. 나중에 집 한 채 물려받는 것보다 당장 부모의 경제적 부담을 줄이는 게 낫다고 판단했다면 주택연금은 괜찮은 대안이다. 상속도 된다. 부부 사망 뒤에 주택 처분 금액이 지급한 연금 총액보다 크면 차액을 상속자에게 준다. 연금 지급액이 더 많아도 주택만 넘기면 끝이다.
#중도해지 늘었다는데
=그런데 올해는 특이한 현상이 관측됐다. 성일종 국민의힘 의원에 따르면 올해 1월부터 9월까지 주택연금 중도해지자는 총 1975명으로 지난해보다 29.3% 증가했다.
=지역별로는 경기도가 지난해보다 57.8%, 인천이 29.2%, 서울이 16.2% 각각 증가했다. 주택가격 상승세가 두드러졌던 수도권을 중심으로 중도해지가 늘었다는 분석이다.
#집값 오를 땐 고려할 만
=주택연금 수령액은 당연히 담보로 맡긴 주택가격이 높을수록 많아진다. 그런데 이 주택가격은 가입 시점 때 결정한다. 가입한 이후 집값이 오르면 상대적으로 손해를 보는 셈이다.
=이럴 땐 중도해지도 고려할 만하다. 집값이 오른 뒤에 다시 가입하면 되기 때문이다. 주택연금은 별도의 해지 수수료가 없다.
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=물론 약간의 손해를 감수해야 한다. 초기보증료(주택가격의 1.5% 정도)는 돌려받지 못한다. 6억원짜리 주택의 경우 900만원 정도다. 해지를 고려한다면 재가입했을 때 연금 수령액 상승분이 이 비용보다 많은지 계산하는 게 필수다. 해지 후 3년 동안 재가입이 안 된다는 점도 고려해야 한다.
#가입할 때 생각할 것
=주택연금은 실거주가 전제 조건이다. 질병 치료, 자녀 봉양 등의 예외가 있지만 일단 살면서 받는 게 기본이다.
=주택연금으로 묶이지만, 종류가 많다. 일반형이 있고, 주택담보대출 상환형이 있다. 주택가격이 1억5000만원 이하라면 우대형 주택연금 가입도 가능하다. 일반 주택연금보다 월 지급금이 최대 20%가량 많다.
=지급방식도 복잡하다. 대체로 월 지급금을 사망 때까지 받는 종신형을 택한다. 종신형은 또 종신지급방식과 종신혼합방식으로 나뉜다. 종신지급방식은 전액을 연금으로만 받는 걸 말하고, 혼합방식은 50% 내에서 돈을 빼서 쓸 수 있다. 본인에게 맞는 걸 고르는 게 중요하기 때문에 상담이 필수다. 주금공 홈페이지 상담 예약을 이용하면 된다.
장원석 기자: 중앙일보
주택연금 문턱 낮아진다, 노후에 ‘하우스푸어’ 안 되려면?
주택연금의 가입 대상을 확대하는 내용의 한국주택금융공사법 개정안이 지난 25일 국회 정무위원회에서 통과됐다. 여야 의견이 엇갈리지 않는 사안이라 최종적으로 국회 문턱을 넘을 가능성이 높다는 전망이 나온다.
개정안이 통과되면 가입 기준이 완화되기 때문에 주택연금을 이용할 수 있는 대상자도 크게 늘어날 전망이다. 주택연금에 대한 궁금증을 다섯 가지로 짚어봤다.
대구신문
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1. 주택연금은 누가 받을 수 있나?
주택연금은 고령자가 거주 중인 보유 주택을 담보로 제공하고, 대신 매달 연금을 받는 상품이다. 가입자가 사망한 후에 주택금융공사가 부동산을 처분해 그동안 지급한 연금과 이자를 돌려받는다.
마음 편히 내 집에 살면서 노후 자금으로 쓸 수 있는 현금도 확보할 수 있는 게 장점이다. 다만 연금과 보증료에 대한 대출 이자가 월 복리로 적용돼 이자로 차감되는 금액이 큰 편이기 때문에, 개인별 상황을 잘 고려해 가입하는 것이 좋다.
주택 소유자와 배우자 중 한 명이라도 만 55세를 넘었다면 주택연금 가입이 가능하다. 단, 부부(자녀 보유 주택 제외)가 가진 주택이 ‘시가 9억원’ 이하여야 가입할 수 있다. 하지만 향후 개정안이 통과되면 주택 가격 기준이 ‘공시가 9억원’으로 변경된다. 시가로 치면 12~13억원 정도의 주택을 보유해도 주택연금에 가입할 수 있게 된다.
1주택자가 아닌 다주택자도 주택을 합산한 가격이 기준 가격 밑이면 가입할 수 있다. 기준 가격을 초과한 2주택자의 경우 3년 내에 1주택을 처분하는 조건으로 가입이 가능하다. 주택 가격은 한국감정원 시세와 KB국민은행 부동산 시세, 국토교통부 주택공시가격 등을 기준으로 평가한다.
지금까지 주택법상 ‘주택’이 아닌 ‘준주택’에 속하는 주거용 오피스텔 보유자는 주택연금 가입이 불가능했지만, 개정안이 통과되면 주거용 오피스텔 보유자도 주택연금에 가입할 수 있게 될 전망이다.
2. 대출이 있어도 가입 가능할까?
해당 주택에 은행 등의 선순위 담보 대출이 있는 경우에는 이를 상환하고 나서야 주택연금 가입이 가능하다. 주택금융공사는 고령자들의 선순위 대출 상환을 돕기 위해, 주택연금 ‘인출 한도’ 제도도 운영하고 있다. 연금 중 일부를 인출해 선순위 대출을 상환할 수 있도록 한 것이다.
인출 한도는 연금을 수령하는 방식에 따라 전체 대출 한도의 45~90%까지 설정할 수 있고, 한도 금액을 일시에 지급 받는 것도 가능하다. 다만 인출 한도를 뺀 나머지 금액에서 연금이 지급되기 때문에, 인출 한도를 높이면 연금 월 수령액은 줄어들게 된다.
선순위 대출을 갚는 데 쓰지 않더라도, 인출 한도를 설정해두면 목돈이 필요할 때 수시로 찾아 쓸 수 있다. 인출 한도로 설정된 금액에는 은행 정기 예금 수준의 금리도 붙는다.
3. 매달 얼마를, 언제까지 받을 수 있나?
주택연금 월 수령액은 가입자(부부 중 연소자 기준)의 연령과 주택 가격 등에 따라 결정된다. 가입 시 연령이 높을수록, 주택 가격이 높을수록 수령액이 높아진다. 주택금융공사 홈페이지에서 주택연금(월 지급금) 조회 기능을 이용해 받을 수 있는 연금액을 조회할 수 있다.
예시를 살펴보면, 5억원짜리 주택을 보유하고 인출 한도를 설정하지 않은 55세 가입자의 경우 매달 76만7000원을 연금으로 받을 수 있다. 가입 시 65세라면 125만4000원이 지급되며, 75세라면 191만7000원이 지급된다.
주택연금은 가입자가 몇 살까지 생존하느냐에 상관 없이 사망 전까지 매달 지급된다. 또한 가입자가 먼저 사망하더라도 배우자에게 사망 시까지 기존과 동일한 금액의 연금을 제공한다. 배우자의 안정적 노후도 보장할 수 있다.
/한국주택금융공사
4. 주택가격 변동에 따라 손실 입는 건 아닐까?
주택연금 가입 이후 주택 가격이 크게 하락 또는 상승하더라도 가입자에게 불리한 점은 없다. 연금 지급액은 향후 예상 주택 가격 상승률 등을 반영하여 산출되는데, 만약 가입 기간에 주택 가격이 하락해 가입자가 받을 연금 총액보다 낮아지더라도 연금 지급액은 달라지지 않는다. 가입 시 평가된 주택가격을 기준으로 결정된 연금 지급액이 종신까지 보장된다.
가입자가 사망하면 주택금융공사가 경매를 진행해 주택을 처분하지만, 상속인이 공사와 협의해 일정 기간 내에 직접 주택을 매각해 정산하는 것도 가능하다.
5. 이사를 가거나 담보 주택에 거주하지 못하는 경우엔?
중간에 이사를 가게 된 경우, 새로 이사한 주택을 담보로 제공하면 계속해서 연금을 받을 수 있다. 다만 기존 주택과 새 주택의 담보 가치 차이에 따라 월 지급 금액이 변동될 수 있고, 초기 보증료가 추가로 발생할 수 있다.
원칙적으로 주택연금을 받기 위해선 가입자 중 적어도 한 명은 담보 주택을 주 거주지로 이용하고 있어야 하지만, 공사는 몇 가지 예외 상황을 두고 있다. 병원이나 요양 시설에 입원하게 된 경우, 자녀 봉양을 받기 위해 다른 주택에 장기 체류하게 된 경우, 기타 특별한 개인적인 사정 등은 공사에 미리 통지해 예외로 인정 받고 주택연금을 계속 이용할 수 있다.
김민정 기자 조선일보
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