상대방의 계약위반시 부동산계약파기 위약금과 계약금


상대방의 계약위반시 부동산계약파기 위약금과 계약금
김용일 법무법인 현 부동산전문변호사

     부동산매매와 관련하여 가계약금 또는 계약금만 지급한 상태에서 계약이 파기되는 경우가 많다. 이때, 계약파기에 책임이 있는 상대방에게 내가 어떤 손해배상책임을 요구할 수 있는지에 대해 정리해 보겠다.

상대방의 계약위반으로 인한 부동산계약파기시 가계약금 또는 계약금을 손해배상으로 청구하기 위한 조건

부동산매매계약 또는 임대차계약 등과 관련하여 매수인이 가계약금 또는 계약금을 지급하였는데, 매도인이 계약을 위반하였고, 이로인해 매수인이 계약을 파기하게 된 경우, 가계약금 또는 계약금을 지급했던 매수인은 매도인에게 그 배액을 손해배상으로 요구하는 경우가 많다.

그러나, 가계약금 또는 계약금을 지급했다고 해서, 그 금액이 상대방의 채무불이행으로 인한 위약금 즉, 손해배상액의 기준이 되는 것은 아니다. 그렇게 하려면 가계약금 또는 계약금을 손해배상의 기준으로 한다는 취지의 당사자간 특약이 있어야만 하고, 그러한 특약이 없던 경우에는 상대방의 채무불이행으로 인한 실제 손해가 있을 경우, 그 손해액을 입증하여 청구할 수 있을 뿐이지, 당연히 가계약금 또는 계약금 상당을 손해배상으로 청구할 수 있는 것이 아니다.

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예를들어, 부동산매매계약서에 “본 계약을 매수인이 위반하였을 경우 매수인은 계약금을 위약금조로 포기하고, 매도인이 위반하였을 경우에는 계약금액의 배액을 위약금조로 매수인에게 배상한다.”또는, “매도자 또는 매수자가 본 계약상의 내용에 대하여 불이행이 있을 경우 그 상대방은 불이행한 자에 대하여 서면으로 최고하고 계약을 해제할 수 있다. 그리고 계약 당사자는 계약해제에 따른 손해배상을 각각 상대방에게 청구할 수 있으며, 손해 배상에 대하여 계약금을 손해배상의 기준으로 본다.”와 같은 취지의 조항이 있다면, 당사자간에 상대방의 채무불이행시 계약금을 위약금(손해배상금)조로 받기로 특약을 한 것이므로, 실제 손해를 입증하지 않고도 상대방에게 계약금 상당을 손해배상으로 청구할 수 있다.



부동산중개업소에서 통상적으로 사용하는 매매계약서에는 위와 같은 ‘상대방이 채무불이행시 계약금을 손해배상금으로 한다.’는 취지의 조항이 있으니 별 문제가 없을 것이다. 그러나, 아직 정식 매매계약서가 작성되기 전에 가계약금만 주고 받은 경우는 주의를 요한다. 이때는 위와 같은 취지의 특약을 한 것이 없으므로, 상대방이 채무불이행 또는 계약위반시 가계약금 상당의 손해배상을 구할 수 있는 것이 아니라, 그로인한 실제 손해를 입증하여 그 손해만 청구할 수 있을 뿐이다.

다만, 정식으로 부동산매매계약서를 작성하지 않은 상태에서 가계약금만 주고 받았더라고 하더라도, ‘상대방이 계약위반시 가계약금을 손해배상금으로 한다.’는 취지의 약정을 별도로 하였다면, 상대방의 계약위반시 가계약금 상당을 손해배상으로 요구할 수 있을 것이다.

위와 같은 계약금의 손해배상 법리와 관련하여 법원은 “ (매매계약, 임대차계약 등) 유상계약을 체결함에 있어서 계약금이 수수된 경우 계약금은 해약금의 성질을 가지고 있어서 이를 위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 이상 계약이 당사자 일방의 귀책사유로 인하여 해제되었다 하더라도 상대방은 계약불이행으로 입은 실제 손해만을 배상받을 수 있을 뿐 계약금이 위약금으로서 상대방에게 당연히 귀속된다고 할 수 없다.”고 하였다(대법원 92다23209 판결).

상대방이 채무불이행을 하지 않았지만, 내가 마음대로 계약을 파기하고 싶을 때는 계약금을 포기하면 됨

앞서 설명한 계약금의 손해배상 특약과 구별해야 할 것이 있는데, 민법 제565조의 법리에 따라, 해약금과 관련한 별도의 약정이 없더라도, 계약금을 포기하면 내가 임의로 계약을 파기할 수 있다는 법리이다.


따라서, 당사자간에 다른 약정이 없는 한, 매매계약서에 별도의 약정을 하지 않았더라도, 당사자 중 어느 일방이 이행에 착수할 때까지(예를들어 중도금을 지급하기 전까지, 중도금 약정이 없다면 잔금을 지급하기 전까지) 계약금을 지급한 자(매수인)는 계약금을 포기하고 부동산계약을 파기할 수 있고, 계약금을 받은 자(매도인)는 계약금의 2배액을 매수인에게 상환하고 계약을 파기할 수 있다.

실제 부동산계약파기와 관련된 분쟁사례에서는, 상대방의 채무불이행시에는 계약금을 손해배상금으로 하기로 하는 특약이 있어야만 내가 상대방의 채무불이행을 이유로 계약을 파기하면서 상대방에게 계약금 상당을 손해배상으로 요구할 수 있다는 법리와, 별도의 약정이 없더라도 중도금을 받기 전까지는 내가 계약금을 포기하면 내가 계약을 파기할 수 있다는 법리를 혼돈하는 경우가 많다.

김용일 변호사
△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
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