"1년짜리 임대차계약...임대료 10% 인상 가능" 국토부 질의회신 ㅣ 2년 살아도 9억 넘는 집 팔면, 1주택자도 양도세 내야

"1년짜리 임대차계약 맺으면 임대료 10% 인상 가능"

국토부 질의회신

"세입자 동의하면 1년 계약

보증금 5%+5% 증액 가능"

     임대차계약을 1년 단위로 한다면 임대료를 2년 동안 10% 증액할 수 있다는 정부의 판단이 나왔다. 주택임대사업자와 세입자가 합의하는 경우다. 이른바 ‘5% 룰’의 변칙을 인정하는 것이어서 적잖은 파장이 예상된다.

5일 박상혁 더불어민주당 의원이 국토교통부에서 제출받은 등록임대사업자제도 관련 질의회신에 따르면 국토부는 최근 서울시가 제기한 질의서에 이같이 답했다. ‘민간임대주택특별법(민특법)’ 조문은 임대차계약을 1년 단위로 할 경우 5%씩 인상이 가능한 것으로 해석되기 때문에 민특법과 ‘임대차 3법’ 중 어떤 것을 따라야 하는지에 대한 답이다.

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국토부는 이 경우 민특법을 따라야 한다고 해석했다. 국토부는 “세입자가 동의하는 경우에 한해 1년 단위로 계약한 뒤 종전 임대료에서 5% 이내로 증액하는 게 가능하다”면서 “세입자가 계약기간에 동의하지 않을 경우 ‘주택임대차보호법(주임법)’에 따라 2년 계약으로 봐야 한다”고 설명했다.

주임법에 따른 주택 임대차계약 기간은 2년이 기본이다. 전월세 상한제는 이와 연동해 임대료 증액이 2년 단위로 묶인다. 그러나 임대사업자 관련 법령인 민특법은 임대료와 관련해 ‘증액 청구는 임대기간 동안 5% 이내에서 가능하고, 임대차계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다’고 규정하고 있다. 이를 거꾸로 읽으면 1년짜리 계약을 맺을 경우 만기 후 갱신 시점엔 5%까지 추가로 증액이 가능하다는 해석이 나온다. 

한 세무업계 관계자는 “1년마다 임대차계약을 맺는 경우 기존 조문대로 연 5% 증액이 가능해 특약을 맺는 경우도 있다”면서 “하지만 2년짜리 계약엔 해당되지 않는다”고 말했다. 국토부 관계자는 “민특법 조문은 세입자의 동의를 전제로 1년 단위 계약이 가능하다는 의미”라며 “동의하지 않을 경우 2년 단위 계약이 이뤄진다”고 설명했다.

일각에선 1년 단위 계약일 경우 임대료 증액 폭이 2.5%여야 한다는 주장도 나온다. 하지만 이미 정부가 5% 인상이 가능하다고 안내한 셈이어서 반발이 예상된다. 국토부 해석은 세입자의 동의를 전제로 하고 있지만 전월세 상한제와 계약갱신청구권 시행 이후 임대차시장에서 임대인 우위가 형성됐기 때문이다. 전세 매물이 급감한 상황에서 임차인들이 원하는 조건의 계약을 맺지 못하고 울며 겨자먹기 식으로 동의할 수 있는 셈이다.

국토부는 지난해 비슷한 문제로 민특법을 개정한 바 있다. 당초 임대사업자가 임대료를 올릴 때 ‘연 5%’ 범위에서 가능하다고 규정하고 있었지만 지난해 2월 ‘연’이란 문구를 삭제했다. 임대차계약이 2년마다 맺어지기 때문에 이를 갱신할 땐 ‘5%+5%’의 증액이 가능하다는 해석이 나와서다. 당시 국토부는 모호한 조문으로 인한 혼란이 크다는 법제처 법령해석위원회의 권고에 따라 민특법을 개정했다.

전형진 기자 withmold@hankyung.com 한국경제

2년 살아도 9억 넘는 집 팔면, 1주택자도 양도세 낸다

   각종 규제가 한꺼번에 쏟아지면서 주택 매매, 전·월세와 관련해 신경 써야 할 일이 부쩍 늘었다. 정부 부처가 앞다퉈 해설서를 내놓을 정도다. 지난달 13~14일 연재한 ‘부동산 Q&A’ 중 시장 혼란이 여전한 질문 10개를 추렸다. 

 

규제가 강화되면서 아파트를 사고 팔 때 챙겨야 할 일도 많아졌다. pixaba

 

[부동산 10문10답]

①1주택자는 집을 팔아도 양도소득세를 내지 않는 것 아닌가.   

“1주택자에 대한 비과세 요건을 충족하지 못하면 양도세를 내야 한다. 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 산 주택은 2년 거주와 2년 보유 조건을 모두 충족해야 양도세를 내지 않는다. 이마저도 실거래가 기준으로 9억원까지만 적용된다. 그 이전에 취득한 주택과 비규제지역은 2년 보유 조건만 채우면 된다.

또 1주택자라도 집값이 9억원을 넘으면 9억원 초과분에 대해선 양도세를 내야 한다. 다만, 장기보유특별공제로 세금을 줄일 수 있다. 장기보유특별공제는 3년 이상 보유한 부동산을 팔 경우 양도 차익에서 일부를 차감하는 제도다. 1년당 8%씩 최대 80%까지 공제한다. 이때도 ‘2년 실거주 요건’을 채워야 한다.”  ]

②내년부터 비과세 요건이 더 강화된다던데. 

“장기보유특별공제 조건이 달라진다. 연 8%였던 공제율이 ‘보유 기간 연 4%+거주 기간 연 4%’로 바뀐다. 실제로 살아야만 공제 혜택을 충분히 누릴 수 있다는 뜻이다. 10년간 아파트를 보유하고, 이 가운데 2년간 실거주를 한 경우를 가정하자. 지금은 최대 80%까지 공제를 받을 수 있다. 그러나 내년에는 48%만 공제를 받는다. 내년 1월 1일부터 적용한다. 

또 소득세법 개정안에 따르면 내년 6월 1일부터 1년 미만 보유 주택의 양도세율은 70%, 2년 미만 보유 주택은 60%가 된다. 1주택자라도 집을 단기간에 팔면 양도세 부담이 크다는 의미다. ” 

 

③아파트 매매 계약을 맺었다. 직접 들어가 살 생각인데, 세입자가 나가지 않겠다고 한다. 계약을 포기해야 하나. 

“매매 계약만 한 상태(소유권 이전 등기 이전)라면 세입자가 현재의 집주인(매도자)을 상대로 계약갱신청구권을 사용할 수 있다. 따라서 세입자를 강제로 내보낼 수 없다. 다만, 전세 계약 만료가 6개월 이상 남았다면 서둘러 매매를 끝내고, 전세 만기 시점에 자신이 산 집에 들어갈 수 있다. 청구권은 전세 만기 6개월 전부터 쓸 수 있기 때문이다. 

물론 어느 경우든 매수·매도인과 세입자가 합의하면 세입자 퇴거와 새 주인의 입주가 가능하다. 합의는 문서화하는 것이 추가적인 분쟁 소지를 줄일 수 있다.”  

④한 집에서 10년 가까이 전세를 살았다. 전·월세 계약갱신청구권을 쓸 수 있나.  

“쓸 수 있다. 기존에 몇 년을 살았는지는 청구권 행사 여부와 관련이 없다. 전세 만료일을 기준으로 2년 더 거주하겠다고 집주인에게 요청하면 된다. 같은 전셋집에 대한 청구권 행사는 한 번만 할 수 있다.”

 

⑤전세를 월세로 바꾸면 월세를 얼마 정도 내야 하나. 

“지난달 29일부터 개정된 주택임대차보호법 시행령이 시행됐다. 이에 따라 전·월세 전환율은 4.0%에서 2.5%로 낮아졌다. 전세 보증금 1억원을 월세로 바꾸면 매월 내야 하는 월세가 33만원에서 20만원 수준이 된다. 전환율은 기준금리(0.5%)에 2.0%포인트를 더한 것이기 때문에 앞으로 기준 금리가 높아지면 전환율도 높아질 수 있다. ”

 

⑥전세자금대출을 연장할 때 집주인 동의를 받아야 하나. 

“이미 받은 대출을 그대로 연장하든, 금액을 늘리든 집주인 동의를 받을 필요가 없다. 과거에는 은행에서 관행으로 집주인 동의를 받아오도록 요청했으나, 정부가 관련 지침을 강화하면서 은행에서도 이런 요청을 하지 않는 추세다. 

올해 서울아파트 거래량. 그래픽=김경진 기자 capkim@joongang.co.kr

⑦1주택자 종합부동산세는 부부 공동명의가 더 유리한가.

“1주택 종부세는 공시가격 기준으로 9억원이 넘는 부분에 대해 부과한다. 공동 소유면 각각 6억원이 기준이 된다. 14억원짜리 주택을 예로 들면 단독 명의는 5억원에 대해, 공동명의는 2억원에 대해 종부세를 물린다. 그러나 공동명의는 고령‧장기보유 공제(60세 이상, 5년 이상 보유)를 받을 수 없다. 지금까지는 이를 고려해도 대체로 공동명의가 유리했다. 

그러나 내년부터 공제율이 10% 늘어나면서 셈법이 복잡해졌다. 고가 주택을, 오래 보유한, 고령의 집주인의 경우 단독 명의가 공동명의보다 유리할 수도 있다. 다만, 나이·기간·집값 등에 따라 세액이 달라지기 때문에 구체적인 유·불리는 세무사와 상담하는 것이 좋다. 공동명의를 단독으로 바꿀 때 내야 하는 증여세도 따져봐야 한다.”

 

⑧분양권도 주택으로 간주하나.  

“정부는 7‧10 대책에서 양도소득세를 낼 때 분양권을 주택 수에 포함한다고 밝혔다. 1주택과 1분양권이 있으면 2주택자에 적용되는 양도세를 내야 한다. 관련 개정안이 시행되기 전에 분양권을 보유하고 있었다면 주택 수에 포함하지 않는다.  

조합원 입주권은 대출·청약·세제 모든 부문에서 주택 수에 포함한다. 단 입주권을 보유한 1주택자는 일시적 2주택 비과세 특례가 있다. 지역별로 다르지만, 입주권 취득일로부터 최장 3년 이내에 보유한 주택을 팔면 양도세를 내지 않아도 된다.”

요즘 서울 아파트는 전세난, 전세수급동향지수. 그래픽=신재민 기자 shin.jaemin@joongang.co.kr

⑨재건축 단지에 1년 살고 전세를 줬다. 1년만 더 살면 실거주 2년 조건을 채우는 건가.

“거주 기간을 합산하는 것이어서 연속으로 2년을 살지 않아도 된다. 1년간 산 적이 있다면 앞으로 1년 더 거주하면 요건을 채우는 데 문제가 없다. 이 규제는 조합 설립 전 단계의 재건축 단지 소유자에게 적용된다.”

 

⑩무주택자였는데 주택담보대출을 받아 집을 샀다. 산 집으로 이사하지 않으면 처벌받나.  

“무주택자도 규제지역에서 주담대를 받아 집을 샀다면 6개월 안에 매수한 주택으로 이사해야 한다. 그동안은 투기과열지구에서 9억원 넘는 주택을 살 때만 1년(조정대상지역은 2년) 안에 전입하도록 했는데 거주 요건을 강화했다. 6개월 안에 옮기지 않으면 대출금을 반환해야 하고, 3년간 주택 관련 대출을 받는데 여러 제약이 가해진다.”

염지현·최현주 기자 yjh@joongang.co.kr 중앙일보

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