건설 재시공 비용 발생 및 방지 조치 How Much Does Rework Really Cost Your Job and What Can You Do to Stop It?

How Much Does Rework Really Cost Your Job and What Can You Do to Stop It?

September 25, 2020 Shane Hedmond

If we’re being honest with ourselves, rework happens on nearly every construction project, whether it’s due to poor craftsmanship, field changes, or errors of omission.  It’s fairly easy to determine what rework costs a contractor with regards to labor and material, but determining the true total cost is a whole different beast.

photo by bisgovuk

Fortunately, Jason Dougherty, Nigel Hughes and James Zack Jr. with the Navigant Construction Forum have put together a very informative and comprehensive report on the total impact rework can have on a particular job.  The research paper includes data from a wide variety of construction projects, including buildings, heavy industrial, infrastructure, and light industrial, 179 projects in total.  The data from these studies suggests that the median cost of rework, as a percentage of total project cost, is roughly 4%-6%, but that is only taking into consideration direct cost of reported rework.

Unsatisfied with stopping at direct cost, the researches at Navigant then turned their attention to overhead costs, which include managerial, supervisor, and site safety costs.  With both the direct and indirect factors combined, it was determined that the median cost rework accounts for is 9% of the total project cost!  We’ve talked about the declining field of skilled laborers in the past and this is another great reason to move quickly and deliberately in developing new talent in the industry.

Besides developing skilled laborers, how else can we attempt to lessen the effect of rework on our jobs? Navigant goes a step further and offers 7 more solutions:

1.  Use BIM and Virtual Design and Construction

With features like clash detection, built in scheduling and cost modeling, BIM and VDC offers plenty of opportunity to detect possible issues before wasting money and time.

2.  Stakeholder Participation Early and Often

Up front communication between all interested parties avoids confusion and possible changes.

3.  Pre-Construction Design Freeze

After agreements are made, there must be a point in which no more changes can be made and the work can start without worry.

4.  Review of Biddability

Any conflicting or unclear language, information, construction document elements, or scope items should be completely understood by all parties before bids are turned in.

5.  Review of Constructability

Hiring an independent contractor or consultant is recommended to review all construction documents prior to start of construction.

6.  Review of Operability

Gather all of the operational personnel of the site to be sure that the people actually using the building to determine potential changes that are inevitable to occur.

7.  Previous Project Change Order Analysis

Many times, the best way to improve in the future is to learn from the past, which is why it’s important to review the change orders that occurred on previous projects.

The full article is definitely worth a read and can be found on the Construction Manager’s Asscoaition of America’s website.

The Impact of Rework on Construction & Some Practical Remedies | Jason Dougherty, Nigel Hughes, and James Zack, Jr., Navigant Construction Forum


건설 재시공 비용 발생 및 방지 조치  

    만약 우리가 우리 자신에게 솔직하다면, 재시공은 거의 모든 건설 프로젝트에서 일어나는데, 그것은 형편없는 기술력 때문이든, 현장 변화 때문이든, 아니면 누락의 오류 때문이든 간에 말이다. 노동력과 자재와 관련하여 재시고에 드는 비용을시공자가 결정하는 것은 꽤 쉽지만, 실제 총비용을 결정하는 것은 전혀 다른 측면이 있다.


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다행히도, Jason Dougherty, Nigel Hughes, James Zack Jr.는 Navigant Construction Forum과 함께 매우 유익하고 포괄적인 보고서를 작성했다. 이번 연구논문에는 건축, 중공업, 인프라, 경공업 등 다양한 건설프로젝트, 총 179건의 데이터가 수록돼 있다. 이들 연구 자료를 보면, 총 사업비의 백분율로서, 재시공의 중간 비용은 대략 4%-6%이지만, 이는 보고된 재시공의 직접비만을 고려하는 것이라고 한다.

연구진은 직접 비용을 들이는 것에 만족하지 못하면서 관리비, 감독비, 현장 안전비 등을 포함한 간접비용에 관심을 돌렸다. 직접적 요인과 간접적 요인을 모두 합친 결과, 중간 비용 재작업이 전체 사업비의 9%를 차지한다고 판단되었다! 우리는 과거에 숙련 노동자들의 감소하는 분야에 대해 이야기한 적이 있는데 이것은 산업에서 새로운 인재를 개발하는데 있어서 빠르고 계획적으로 움직여야 하는 또 다른 큰 이유다.

숙련된 노동자를 욱성하는 것 외에, 어떻게 하면 재작업이 우리 에 미치는 영향을 줄일  수 있을까? Navigant는 한 단계 더 나아가 다음과 같은 7가지 솔루션을 추가로 제공한다.

Cleary Zimmermann Engineers

1. BIM 및 가상 설계 및 시공 

BIM과 VDC는 간섭 검토와 같은 기능이 내장되어 있어 비용과 시간을 낭비하기 전에 가능한 문제를 감지할 수 있는 충분한 기회를 제공한다.

2. 이해관계자 참여의 조기 그리고 빈번한 접촉 

모든 이해 당사자들 사이의 전방 통신은 혼란과 가능한 변화를 피한다.

3. 시공 전 설계 완전 마무리

합의가 이뤄진 뒤에는 더 이상 변화가 없고 걱정 없이 일을 시작할 수 있는 지점이 있어야 한다.

4. 입찰서 검토

입찰을 제출하기 전에 모든 당사자가 충돌하거나 불분명한 언어, 정보, 건설 문서 요소 또는 범위 항목을 완전히 이해해야 한다.

5. 시공성 검토

독립 계약자나 컨설턴트를 고용하는 것은 착공 전에 모든 공사 서류를 검토하도록 권고한다.

6. 운영 유지 가능성 검토

현장의 모든 운영 인력을 모아 건물을 실제로 이용하는 사람들이 불가피하게 발생할 수 있는 잠재적 변화를 판단하도록 한다.

7. 이전 프로젝트 변경 순서 분석

여러 번, 앞으로 나아가는 가장 좋은 방법은 과거로부터 배우는 것인데, 그렇기 때문에 이전 프로젝트에서 일어났던 변경 순서를 검토하는 것이 중요하다.

황기철 콘페이퍼 에디터

Ki Chul Hwang Conpaper editor curator