묵시적 전세 연장...2년 후에도 2년 더 살 수 있다고?

묵시적 전세 연장됐다면 2년 후에도 2년 더 살 수 있다고?

    "임차인 보호제도·투명한 임대차 시장을 만들어 전월세 걱정과 이사걱정 없는 시대를 열어가겠다."(부동산대책 정보사이트 정책풀이집 안내 문구)

주택임대차보호법 개정안 본격 시행 두달만에 정부가 `부동산대책 정보사이트 정책풀이집`을 통해 임대차 제도 개선에 대한 세부 사항을 발표했다.

제도 개선 관련, 현 정부는 출범 시부터 계약갱신청구권과 전월세상한제 도입을 국정과제로 정하고 제도도입을 위해 국회, 학계, 시민단체 등과의 협업을 추진해 왔고, 그 결과 2011년부터 국회에서 오랜 기간 논의되어 왔지만 입법의 문턱을 넘지 못했던 과제들이 마침내 그 결실을 맺게 됐다는 설명도 이어졌다.

그러나 시행 전후로 시장은 여전히 혼돈 그 자체다. 최근에는 임대차보호법 개정안 시행 후 첫 분쟁 조정도 나왔다. 서울 서초구 `아크로리버파크`와 강남구 `은마아파트` 건이다. 아크로리버파크의 경우 조정위는 일부 사항을 수정해 세입자 손을 들어줬고, 은마아파트 건은 당사자간 합의를 명백히 하고 이행치 않으면 강제집행을 진행하기로 했다.

일단은 관계부처합동으로 공개된 정책풀이집에 올라온 Q&A 일부를 찾아봤다.

Q. 계약갱신요구권 행사의 효과는 무엇인가.

▲계약갱신요구권을 행사하면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보고, 갱신되는 임대차의 기간은 2년이 보장된다. 다만 차임과 보증금은 종전 금액의 5% 범위 내에서 증감할 수 있다.

Q. 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에도 향후 계약갱신요구권을 행사할 수 있나.

▲가능하다. 묵시적 갱신은 계약갱신요구권 행사에 따른 계약갱신과 구별되기 때문이다.

계약이 묵시적으로 갱신됐다면 그 갱신된 계약의 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 계약갱신요구권을 행사할 수 있다. (2020년 12월 10일 이후에 갱신된 계약은 2개월 전)

Q. 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신을 거절하고, 법 시행 전에 제3자와 새로운 임대차 계약을 맺은 경우에도 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있나.

▲불가능하다. 이번 개정 법률은 존속 중인 계약에도 계약갱신요구권을 부여하되 법적안정성을 위해 제3자와 계약이 이미 체결된 경우에는 예외적으로 갱신요구권을 부여하지 않는 부칙 적용례를 두고 있다. 다만 임대인은 법 시행 이전에 제3자와 계약을 체결했다는 사실을 명시적으로 입증(계약금 수령 입증, 계약서 등)할 수 있어야한다.

임대인이 법 시행 이후에 제3자와 계약을 체결한 경우에는 계약갱신요구권이 부여되며, 임대인이 제3자와의 계약체결을 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없다.

Q. 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인과 합의를 통해 이미 계약을 갱신한 경우에도, 개정 법률(5% 임대료 증액상한 적용)에 따른 계약갱신요구를 할 수 있나.

▲가능하다. 다만 임차인은 임대인과 갱신한 계약을 유지하고, 해당 계약의 계약기간 만료 시점에 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.

임차인 갑과 임대인 을이 2018년 9월~2020년 9월까지 최초 전세계약을 맺었고, 올해 6월에 상호간 합의로 2020년 9월~2022년 9월까지로 갱신하면서 임대료 8% 증액한 사례를 들겠다.

두가지 선택이다. 임차인 갑은 올해 8월(계약종료 1개월전까지)에 계약갱신요구권을 행사해 5% 미만으로 임대료를 조정할 수 있다. 아니면 8% 증액한 기존 임대차 계약관계를 유지하면서 계약기간 만료 시점인 2022년 8월(계약종료 1개월전까지)에 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.

Q. 계약갱신청구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하나.

▲그렇지 않다. 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지 받은 날부터 3개월 지나야 효력이 발생한다. 임차인은 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간 임대료를 납부해야한다.

Q. 임대인이 매도하려는 목적으로 갱신 거절이 가능한가.

▲불가능하다. 임차인의 갱신요구에 대한 거절은 주택임대차보호법상 갱신거절 사유에 포함된 경우만 가능하다.

Q. 임대인이 직접 거주를 이유로 갱신을 거절한 후, 해당 주택을 공실로 남길 경우 손해배상책임 여부는 어떻게 되나.

▲개정 주택임대차보호법에서 임대인의 실거주 의무는 없다. 다만 임대인이 직접 거주를 목적으로 임차인의 갱신을 거절했으나 임차인이 요청한 갱신기간 동안 제3자에게 임대를 하는 경우 기존 임차인은 임대인에 대해 손해배상을 청구할 수 있다.

매물이 사라진 대치동 공인중개업소 [사진 = 매경DB]

Q. 임차인이 허위로 갱신을 거절해서 피해가 발생하지는 않을까.

▲이번 계약갱신청구권 도입 시 임대인과 임차인의 균형 잡힌 관계를 만들기 위해 임대인이 직접 거주를 희망할 경우 갱신을 거절할 수 있게 했다. 일부 이를 악용해 임차인을 내보내는 것을 방지하기 위해, 임차인이 요구한 갱신기간 동안 임대인이 제3자에게 임대한 사실이 발견되면 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있도록 했다.

정부는 임차인들이 허위의 갱신거절로 인해 피해를 보지 않도록, 임대인의 직접 거주를 이유로 계약의 갱신을 거절당한 임차인이 계약갱신을 요구한 기간 동안 기존 임차거주 주택에 제3자가 임대 거주했는지 여부 등 임대차 정보를 열람할 수 있게 해 손해배상제도의 실효성을 높이겠다.

Q. 계약갱신청구권제도가 시행되어 임대인이 자신의 주택을 매도할 수 없게 됐다는데?

▲사실과 다르다. 임대인이 임대를 놓은 상황에서 주택을 제3자(매수인)에게 매도하는 것에 아무런 문제가 없으며, 기존 임대인과 임차인의 임대차 계약이 제3자(매수인)에게 승계된다는 것이 이미 주지한 사실이다.

개정 전 주택임대차보호법 하에서도 임차인의 거주기간이 남아있는 경우 주택매도를 이유로 임차인을 내보낼 수 없었다. 새로운 임대인이 매입한 주택에 입주를 원하는 경우 임차인의 잔여 거주기간을 모두 보장하고 난 후 매수한 주택에 입주할 수 있었던 만큼, 계약갱신청구권 도입으로 인해 달라지는 것은 없다.

Q. 토지거래허가구역 내에서 주택을 처분하려면 실거주자에게만 매도해야 하기 때문에 계약갱신청구권 도입으로 주택 처분이 어려워졌다던데.

▲계약갱신청구권이 시행되어도 임대인이 해당 주택에 실제 거주하려는 경우 등에 한해 계약갱신의 거절이 가능하므로 달라지는 것은 없다.

Q. 법 시행 이전에 바뀐 임대인이 직접거주를 희망하는 경우, 기존 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있나.

▲가능하다. 다만 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신 거절의 의사표시를 해야 한다.

Q. 계약갱신청구권 행사 시 전세에서 월세로 전환이 가능한가.

▲개정 법률 상 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보므로 전세→월세 전환은 임차인 동의가 없는 한 곤란하다. 다만 동의에 의해 전환하는 경우에도 주택임대차보호법 제7조의2에 따른 법정 전환율이 적용된다.

법정전환율이란 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우에는 `10%`와 `기준금리(현 0.5%)+3.5%` 중 낮은 비율을 적용한다.

계약갱신청구권을 행사하고 전세→월세 전환 시 5억원 전세의 경우 `보증금 3억원+월세 67만원`이나 `보증금 2억원+월세 100만원`으로 전환할 수 있다.

[이미연 기자 enero20@mkinternet.com] 매일경제

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