재건축 바잉 조심조심조심!..."10년 동안 되팔 수 없어"

재건축 '패닉 바잉'…까딱하면 10년 물린다

'실거주 2년' 도입 앞두고 압구정 등 초기 단지 매수세

조합 설립되면 지위양도 금지…10년 보유 후 팔아야

    재건축 아파트 거주 의무 도입을 앞두고 주요 단지들이 조합설립에 잰걸음 중이다. 이를 적용받으면 향후 사업 진척이 더뎌질 수 있어서다. ‘막차’를 타려는 매수세가 붙고 있지만 최장 10년 동안 되팔 수 없기 때문에 주의가 필요하다는 지적이 나온다.

17일 정비업계에 따르면 서울 송파동 한양2차재건축추진위원회는 20일 조합창립 총회를 열 예정이다. 동(棟)별 동의율이 50%에 미달해 지난 3월 정비사업 일몰제에 따라 구역해제 위기에 몰렸던 곳이다. 이번엔 동별 동의율을 높이고 전체 토지등소유자 동의율도 86%로 끌어올렸다.

재건축조합 설립을 추진하고 있는 서울 압구정동 압구정특별계획3구역. 한경DB

내홍 등으로 17년째 사업이 멈춰 있던 잠원동 신반포2차는 조합창립총회 일정을 다음달 13일로 잡았다. ‘최대어’ 압구정도 꿈틀대는 중이다. 압구정특별계획구역 4구역과 5구역은 조합설립 기준인 75%를 채웠다. 중심에 들어선 3구역은 동의율 70%를 넘겼다. 압구정3구역 추진위원회 관계자는 “더 미루다간 조합설립 자체가 힘들어질 수 있어 서두르고 있다”고 설명했다.

재건축 추진이 지지부진하던 이들 단지가 갑자기 속도를 높이는 건 2년 거주 요건 때문이다. 정부와 여당은 연말 ‘도시 및 주거환경정비법’을 개정을 통해 서울 등 수도권 투기과열지구 재건축 아파트의 조합원 분양자격에 2년 실거주 규정을 두기로 했다. 통상 재건축 아파트의 실거주 비율이 낮은 점을 감안하면 법 시행 이후엔 조합을 설립하기 더욱 힘들어진다. 새 아파트를 배정받지 못하고 현금청산하게 될 이들이 흔쾌히 사업에 동의할 이유가 없어서다.

일부 단지는 규제 전 막차를 타려는 매수세가 붙으면서 가격이 높아지는 중이다. 지금 사두고 법 개정 전 조합이 설립된다면 실거주를 하지 않더라도 새 아파트 분양 자격을 갖추기 때문이다. 압구정동에서 가장 넓은 면적대인 현대7차 전용면적 245㎡는 지난달 65억원에 손바뀜했다. 이 주택형의 마지막 거래인 지난해 5월(52억원)보다 13억원 오른 가격이다. 전용 157㎡도 지난달 42억원에 실거래돼 올해 초 35억5000만원 대비 7억원가량 올랐다.

10여 년 표류…잠원동 신반포2·4차 재건축 재시동/한국경제

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전문가들은 이 같은 ‘패닉 바잉’이 자칫 자충수가 될 수 있다고 우려한다. 투기과열지구 재건축단지는 일단 조합이 설립되면 되팔기가 까다롭기 때문이다. 1주택자는 10년을 보유하고 5년 이상 거주해야 조합원 지위 양도가 가능하다. 향후 사업이 더디게 진행되더라도 원하는 시기에 매각할 수 없다는 의미다. 다주택자는 조합원 지위 양도 자체가 안 된다. 이 같은 조건을 지키지 않고 되팔면 매수인이 조합원 자격을 얻지 못한다. 한 정비업계 관계자는 “인허가 단계 별로 일정 기간 진척이 없을 땐 매각이 가능해지지만 제값을 받을지는 미지수”라며 “거주 요건이 강화되기 전에 빨리 사야 한다는 중개업소 말에 넘어가 덜컥 샀다가 10년 동안 물릴 수 있다”고 지적했다.

조응천 더불어민주당 의원이 대표발의한 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정안은 임대사업자 등에 대해 실거주 요건을 면제하는 내용을 담고 있다. 이 밖에도 상속이나 이혼, 직장이나 학업 등의 사유가 해당된다. 나머지 기준은 같은 법 시행령 개정을 통해 확정될 예정이다. 압구정동 A공인 관계자는 “거주 요건이 위헌이란 논란이 불거지고 있는 데다 법 개정안은 아직 국회를 통과하지도 않았다”면서 “실수요자가 아니라면 섣부르게 의사결정을 할 이유가 없다”고 말했다.

전형진 기자 withmold@hankyung.com 한국경제

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