[만물상] 100년 넘은 대한민국 전세 종말론
김홍수 논설위원
전세(傳貰)가 우리나라에만 있는 주택 임대차 제도로 알려져 있지만 그렇지 않다. 볼리비아의 안티크레티코(anticretico), 인도의 거비(girvi) 등도 우리 전세 제도와 흡사하다. 집값의 절반가량을 보증금으로 내고 월세 없이 1~2년 살다 보증금 전액을 돌려받는 방식이다. 하지만 인도는 극히 일부 지역에만 남아 있고, 볼리비아는 전세 비율이 임차 가구의 3%에 그친다는 점에서 전세 비율이 40%에 달하는 한국과는 비교할 바가 못 된다.
전세의 뿌리는 조선 후기로 거슬러 올라간다.
1876년 강화도조약 이후 세 항구를 개방하자 일본인 거류지 조성, 농촌 인구 유입 때문에 서울 인구가 급격히 늘면서 전세 제도가 태동했다. 1900년대 조선을 방문한 한 일본인 학자는 "전세는 조선의 가옥 임대차 방법으로 주로 경성에서 행해지는 관습"이라고 소개했다. 보증금은 기와집과 초가집에 따라 달랐는데, 보통 집값의 절반, 비싼 곳은 70~80%에 달했다고 한다.
한국전쟁과 산업화를 거치면서 전세는 보편적 제도로 자리 잡았다.
급속한 도시화로 도시 집값이 지속적으로 오르고, 공공주택 공급은 절대 부족한 조건에서 전세는 집주인과 세입자가 윈윈(win-win)하는 제도였다. 집주인은 부족한 주택 구입 자금을 전세금을 통해 조달하고, 세입자는 상대적으로 저렴한 비용으로 주거 문제를 해결했다. 무주택 서민에겐 '사글세→단칸방 전세→큰 집 전세→내 집 마련' 코스가 자산 축적 경로였다. 전세는 서민의 '주거 사다리' 역할을 톡톡히 했다.
전세 제도는 사(私)금융이기도 하다. 세입자에게 전세 보증금은 자산이지만, 집주인에겐 빚이다.
2018년에 한국은행이 추정한 전세 보증금 총액은 687조원에 이른다. 집주인은 이 돈을 재투자해서 은행 예금이자 이상의 수익을 내야 하는데, 주로 부동산 재투자로 재미를 봤다. 최근엔 박탈감에 휩싸인 청년층이 대거 갭 투자(전세를 활용한 부동산 투기)에 나서면서 전세는 '미친 집값'에 불쏘시개 역할을 했다.
제로 금리 시대에 집값이 장기간 제자리걸음을 하면 전세 제도는 존속하기 어렵다.
고금리 시절엔 보증금을 은행 예금에만 넣어도 두 자릿수 수익을 냈지만, 예금 이율이 1%로 떨어진 요즘엔 보증금을 굴려봤자 세금 낼 돈 마련하기도 어렵다. 계약 갱신 때 보증금을 5% 이상 못 올리게 한 새 임대차보호법은 전세의 설 자리를 더욱 좁히고 있다. 끈질긴 생명력을 유지해온 전세 제도가 사라질 위기에 놓였다.
김홍수 논설위원 조선일보
출처 : http://news.chosun.com/site/data/html_dir/2020/07/31/2020073100027.html
[완전정복] 전·월세 계약 무엇이 달라지나, 16문 16답
[與 부동산법 폭주] 여당 단독으로 밀어붙인 임대차 3법, 무엇이 달라지나
'계약 갱신 청구권제'와 '전·월세 상한제'를 도입하는 주택임대차보호법 개정안이 29일 국회 법제사법위원회를 통과함에 따라 8월 중 시행에 들어갈 것으로 보인다.
이 법이 시행되면 세입자는 집주인에게 전·월세 계약을 한 차례(2년) 더 연장하자고 요구할 권리를 갖게 된다. 집주인은 특별한 사정이 없는 한 세입자의 계약 기간 연장 요구를 받아들여야 한다. 전·월세값도 종전 계약의 5% 이내에서만 올릴 수 있다. 주택임대차보호법 개정으로 달라지는 점 등을 문답으로 정리했다.
서울 송파구 부동산 중개업소 앞 매물 게시판이 비어있다.
비어있는 중개업소 매물 게시판 - 서울 송파구 부동산 중개업소 앞 매물 게시판이 비어있다. 중개사들은 "임대차 3법 때문에 전세 매물이 급감했고, 구청의 허위 매물 단속도 심해 아파트 매물 정보는 아예 걸어놓지도 않는다"고 전했다. /김연정 객원기자
계약갱신청구권, 전·월세 상한제는.
"기존 주택임대차보호법은 집주인이나 세입자가 계약 만료 1~6개월 전에 상대방에게 '재계약을 하지 않겠다' 통보하면 계약이 만료됐다. 그러나 계약갱신청구권은 계약 만료 1~6개월 전에 세입자가 '계약을 연장하겠다'고 하면 집주인이 이를 거부할 수 없게 한 것이다. 예컨대 8월30일이 계약만료일일 경우 세입자는 7월30일까지는 계약갱신 의사를 통보해야 한다. 이런 식으로 계약 기간(2년)을 연장할 때 집주인이 기존 전·월세 계약액의 5% 이내에서만 올릴 수 있도록 한 게 전·월세 상한제다."
언제부터 시행하나.
"이 법안이 국회 본회의를 통과해 국무회의 의결을 거쳐 공포되면 즉시 시행된다. 이르면 8월 초 시행에 들어갈 것으로 보인다."
세입자 입장에서 전·월세 계약 기간이 최소 4년 보장되나.
"새로운 세입자는 기본 계약기간(2년)에 더해 한 차례 2년 연장을 요구할 수 있어 총 4년간 임대차 계약을 유지할 수 있는 셈이다."
현재 전세로 살고 있고 내년에 계약이 만료된다. 이 경우에도 집주인에게 계약을 연장해달라고 할 수 있나.
"가능하다. 세입자의 계약갱신청구권은 법 시행 이전부터 전·월세를 살고 있는 세입자들에게도 소급 적용된다."
이미 여러 차례 계약을 갱신한 상태인데, 또 연장이 가능한가.
"법 시행 이후 한 차례 가능하다. 이전에 몇 번 계약을 갱신했는지는 상관없다."
올해 10월 1일 전세 계약이 끝난다. 이미 집주인은 '재계약을 하지 않겠다'고 했다. 이 경우에도 계약 연장이 가능한가.
"법 시행일을 기준으로 기존 계약이 1개월 이상 남았다면 연장을 요구할 수 있다. 세입자는 계약 만료 1개월 전까지만 계약을 연장하자고 집주인에게 통보하면 되기 때문이다. 집주인은 특별한 사유 없이 세입자의 요구를 거부할 수 없고, 전세금도 5% 이내로만 올려야 한다."
법 시행을 앞두고 기존 세입자에게 '계약 해지'를 통보하는 내용증명을 보냈는데 효력이 있나.
"법 시행 시점을 기준으로 1개월 이상 계약 기간이 남아 있다면, 집주인이 법 시행 전에 계약 해지를 통보했더라도 세입자가 계약 연장을 요구할 권리가 있다. 이 경우 내용증명에 효력이 없다."
10월 전세 계약 만료를 앞두고 세입자와 '2년 연장, 전세금 1억원 인상'을 약속했다. 8월에 법이 시행되면 이 약속은 무효가 되나.
"그렇다. 세입자가 요구하면 2년 연장을 해야 하고, 전세금은 최대 5%까지만 올릴 수 있다."
집주인이 개정법 시행 전에 계약 해지를 통보하고 다른 세입자와 새로운 계약까지 이미 완료했다면 어떻게 되나.
"이 경우엔 기존 세입자가 계약 갱신을 요구할 수 없다. 새 세입자를 보호해야 하기 때문이다."
집주인은 어떤 경우 거절할 수 있나.
"집주인이 들어가 살거나 직계존속·직계비속이 거주할 목적인 경우다. 대신 2년간 실거주해야 한다. 세입자는 집주인에게 실거주 사유를 증명하라고 요구할 수 있다."
집주인이 실거주한다면서 계약 갱신을 거절해놓고, 제삼자를 세입자로 들이면 어떻게 되나.
"집주인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있다."
배상 규모는 어떻게 되나.
"3개월치 월세(전세는 금리를 기준으로 월세로 환산), 또는 집주인이 다른 세입자에게 전·월세를 주면서 받은 임대료에서 계약 갱신 거절 당시 임대료를 뺀 금액의 2배, 갱신 거절로 입은 손해액 중 가장 큰 액수를 청구할 수 있다."
집주인이 '실거주 목적'으로 갱신을 거절해놓고선 집을 매각했다. 손해배상 대상인가.
"아니다. 제삼자에게 세를 놓은 경우가 아니기 때문이다."
전·월세 상한제는 어떻게 적용되나
"기존 계약 금액의 5% 이내에서만 올릴 수 있다. 다만 인상 한도를 지자체장이 5% 이내에서 정할 수 있다."
한 집에서 4년(2+2년)을 전세로 살고 계약이 만료돼 새로운 집에 전세로 들어갈 경우 '5% 상한제'를 적용받나.
"아니다. 신규 계약 때는 적용되지 않는다. 이 때문에 4년이 지나면 전세금이나 월세가 폭등할 가능성이 있다."
한 집에서 4년을 살았는데, 2년을 더 살려고 한다. '5% 상한제'를 적용받나.
"그렇다. 몇 번을 갱신하든 5% 상한이 적용된다."
최연진 기자 주희연 기자 조선일보
출처 : http://news.chosun.com/site/data/html_dir/2020/07/30/2020073000195.html
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