가계약후 계약파기 해결방법 ㅣ 청주·거제서 급증하는 배액배상 분쟁

카테고리 없음|2020. 7. 7. 14:56


가계약후 계약파기 해결방법은?…의사합치가 관건, 정식계약금 2배 배상


'매매목적물·매매대금·지급방법' 합의시 계약성립

매매계약 미성립시 매도인 가계약금 반환하면 '끝'


#. 6·17부동산대책 발표 직전 서울 모처 소형아파트를 4억5000만원에 매입하기로 한 A씨. 점심시간을 빌러 물건을 본후 곧바로 집주인에게 가계약금 1000만원을 입금했다. 이튿날 저녁 본계약 체결을 위해 공인중개업소를 찾은 A씨는 집주인으로부터 황당한 얘길 들었다. "집값이 계속 오르고 있으니 1000만원을 더 얹어 매입하거나 가계약금 1000만원을 돌려줄테니 없었던 일로 하자"는 것. 결국 A씨는 협의 끝에 500만원 올린 4억5500만원에 해당물건을 사게 됐다.


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6.17대책 발표이후 집값이 가파르게 오르자 일부 지역에선 집주인들이 매물을 걷어 들이는 일이 벌어졌다. 실거주 목적으로 집을 계약하려던 A씨 같은 경우는 황당할 수 밖에 없는 일. 이런 경우는 어떻게 풀어야 할까.


가계약은 일단 법률용어가 아니다. 정식계약전 우선적 지위를 확보하기 위해 관행적으로 사용해온 용어다. 판례를 보면 중도금 또는 잔금지급 시점을 계약이행 순간으로 여기고 있다.




다만 가계약도 상황에 따라 효력을 발휘한다. 가계약 체결당시 당사자들 사이서 구체적 의사합치가 이뤄졌는지가 관건이다.


판례에 따르면 "가계약서에 잔금지급시기가 기재되지 않았고 후에 정식계약서를 작성하지 않았더라도 가계약서 작성 당시 매매계약의 중요사항인 매매목적물과 매매대금이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었으므로 해당 부동산에 관한 매매계약은 성립한다"고 본 사례가 있다.


즉 정식계약전이라도 가계약금을 입금한후 상호간 '매매목적물, 매매대금, 중도금 지급방법' 등에 대해 합의가 이뤄졌다면 매매계약이 성립했다고 볼 수 있다. 반대로 이러한 사항이 가계약 당시 배제돼 있다면 계약자체가 성립되지 않았다고 판단, 집주인은 가계약금을 돌려주면 그만이다.


하지만 매매계약 성격이 뚜렷한 가계약이라면 상황은 달라진다. 대부분 가계약상태서 매도인이 계약을 파기하면 가계약금의 2배만 반환하면 된다고 여기지만 실제 해약금은 가계약금이 아닌 '약정 계약금'이다.


대법원 판결에 따르면 '매수인이 계약금중 일부만 지급했더라도 일부 계약금의 2배가 아닌 계약금 전액의 2배를 받아야 한다"고 판시했다.


쉽게 말하면 앞서 밝힌 A씨 경우 비록 1000만원을 가계약금으로 입금했지만 매매총액인 4억5000만원의 10%인 4500만원이 계약금이며 이의 2배인 9000만원이 해약금인 셈이다.


다만 집주인이 약정계약금 배액상환이 과하다고 판단할 경우 분쟁소지가 있으며 법원서 배상금액이 감액될 수도 있다. 만약 A씨가 가계약을 해지했다면 가계약금 1000만원을 포기해야 한다.

박지영 기자 pjy@newdailybiz.co.kr 뉴데일리경제




"그 값에는 못 넘기겠어요"… 청주·거제서 급증하는 배액배상 분쟁


    다목적 방사광 가속기 유치가 확정되면서 청주 부동산 가격이 급등하고, 액화천연가스(LNG)선 100척 수주 소식에 거제 부동산 가격이 한번 들썩이면서 이들 지역에서 계약금 배액배상과 관련한 분쟁이 늘고 있다. 계약금이나 계약금 중 일부만 오간 상황에서 이에 대한 배액배상을 해야하는 지, 배액배상을 받지 않고 거래를 이어가려면 어떻게 해야 하는 지에 대한 법무상담이 많다고 한다.


그래픽 = 김란희


하룻밤새 매수호가 몇천 오른 청주·거제…줄잇는 계약파기

10일 청주·거제지역 부동산업계에 따르면 최근 이들 지역을 중심으로 한 계약금 배액배상 분쟁이 늘고 있다. 청주는 지난 3월 이후부터 법인 투자자들이 삼삼오오 방문해 매매계약을 체결하곤 했는데, 지난 달 8일 방사광 가속기 유치가 확정되자 매도하려던 이들이 마음을 바꾸는 경우가 생기고 있다. 방사광 광속기가 건설되면 이를 활용하려는 기업들을 유치할 수 있다. 일자리가 늘어나면서 아파트 가격이 오를 수 있다는 기대감이 커졌다.


청주 청원구의 I공인중개업소 관계자는 "가속기 유치 확정 기사가 뜨자 일주일이나 열흘 전에 계약금을 받았던 집주인들이 매도가액을 올리겠다고 하거나 다른 투자자가 붙어 계약을 취소하겠다고 나오는 경우가 있어 골치가 아팠다"고 했다. 청주 흥덕구의 A공인중개업소 대표도 "계약금 1000만원을 넣고 두 달 뒤에나 잔금을 내기로 했는데, 갑자기 5000만원, 1억원씩 집값이 오르니 집주인은 매물을 거두겠다고 하고, 매수인은 계약을 이행하라고 악을 써서 중재하는 데 혼났다"면서 "결국 당초 계약보다 1000만원 올리는 것으로 합의를 봤다"고 했다.




LNG선 대규모 수주 소식이 전해지면서 조선업황 회복 기대감이 커진 울산·거제 부동산 시장에서도 갑자기 투자자들이 몰려들자 배액배상 분쟁이 늘었다. 울산의 한 공인중개업소 관계자는 "집주인도 매수인도 다른 지역에 사는 경우가 많아 매도인이 지역 분위기를 모르는 경우가 많았다"면서 "그런데 갑자기 투자자들이 몰리면서 매수 호가가 올라가자 계약을 깨겠다는 매도인과 계약을 이행하라는 매수인이 갈등을 빚는 경우가 있었다. 수년동안은 없던 일"이라고 했다. 거제 지역에서도 비슷한 사례가 있었다.


가격이 단기간에 급등하면서 계약을 파기하는 사례가 늘면 통상 배액배상 논쟁으로 이어진다. 매도인이 계약금을 받고 계약 파기를 원한다면 계약금의 2배를 물어야 계약 해지가 가능하다. 이는 민법 565조에 명시돼 있다. 민법 565조에서 계약 당시 계약금, 보증금을 상대방에게 교부한 경우, 수령자는 그 배액을 상환해야만 매매계약을 해제할 수 있다고 명시된다.


매수인 입장에서 배액배상 피하는 방법은?

상황이 이렇게 흘러가자 일부 매수인(전세계약일 경우 임차인)들은 계약파기를 당하지 않기 위한 대책을 마련하고 있다. 계약금을 최대한 많이 책정해 내거나 중도금을 약속한 날짜보다 미리 입금하는 것이다. 예를 들어 4억원짜리 집을 매수하면서 계약금을 4000만원 정도만 내면 되지만 8000만원 정도로 많이 입금하는 것이다. 이렇게 되면 매도인(전세계약일 경우 임대인)의 배액배상 부담이 커지기 때문에 쉽사리 매도 계약을 철회할 수 없다.


배액배상의 기준도 계약을 진행하면서 제대로 정리하는 편이 좋다. 계약금을 배액배상 해야하느냐, 가계약금을 배액배상해야 하느냐를 두고도 갈등을 빚는 경우가 많기 때문이다. 예를 들어 수일 내에 계약금 4000만원을 넣을 요량으로 가계약금 400만원 가량을 걸어뒀다면, 매도자는 가계약금의 배액배상인 800만원을 내주려고 하지만, 매도인은 계약금 4000만원의 2배인 8000만원을 요구할 수 있다.


이에 대해 대법원은 가계약이더라도 계약금 전액을 상환해야 한다는 판결을 내린 적이 있다. 하지만 하급심에서는 구체적인 상황에 따라 가계약금의 2배를 위약금으로 내라고 하는 경우도 있다. 이런 갈등을 피하려면 가계약금만 입금했다고 하더라도 계약금에 준하는 배액배상을 해야 한다는 내용을 문자 등으로 남겨둬야 한다.


중도금을 먼저 넣는 것도 방법이다. 매매계약서 해제권 유보조항에 따르면 매수인이 집주인에게 중도금이나 잔금을 지급했거나, 지불이행에 착수했다면 매수인과 합의 없이 계약금 배액을 지불하는 것만으로 계약을 파기할 수 없기 때문이다.


계약서 상에 중도금에 대한 논의가 되어있지 않아도 매수자가 중도금을 넣으면 계약이 성립된다. 대법원 판례에 따르면 계약서 특약사항에 ‘약정일 이전 중도금 지급을 금지한다’는 내용이 없다면 매수인이 지급 기일 이전에 중도금을 미리 송금한 경우에도 위약금에 의한 계약 해제는 인정되지 않는다. 다만 법적으로 확실하게 하고 싶다면, 중도금을 넣겠다는 의사를 밝힌 것에 대한 증빙, 중도금을 넣었다는 내용에 대한 확인 등을 남겨두는 것이 좋다.


다만 배액배상을 피하기 위해 계약금을 과도하게 많이 넣은 경우 소송으로 가면 배액배상액이 감액될 가능성도 있다. 법무사무소 서담의 최은미 변호사는 "계약금을 거래대금의 절반까지 넣었다는 등 일반적인 관례에 비해 계약금이 지나치게 많을 경우, 소송까지 가면 배상액이 낮아질 가능성은 있다"고 했다.


눈 먼 부동산 찾는 배액배상 전문꾼도 출몰

부동산 시세를 잘 몰라 예전 시세를 그대로 유지할 경우를 노리는 배액배상 전문꾼도 있다. 복수의 부동산업계 관계자에 따르면 시세를 반영하지 못한 부동산 물건을 보면 일단 계약금만 보내고 보는 ‘꾼’이 나타나곤 한다.


인천광역시 송도의 J공인중개사 관계자는 "매도 가격과 평형만 묻고는 동·호수도 묻지 않고 계좌번호 알려달라고 해서 계약금부터 넣는 경우가 있었는데, 나중에 알고보니 집을 매수하면 좋고, 안 되어도 배액배상 받으면 된다는 식의 전문 투자자였다"면서 "전화로만 연락왔던 매수자와 매도자간 거래를 중개하려고 했다가 중간에서 고생이 컸다"고 했다.




이들은 매도자가 매수인의 계좌번호를 모른다는 사실을 역으로 이용하는 경우가 많다. 계약금을 돌려주겠다고 하더라도 계좌번호를 알려주지 않고 사기죄로 고소하겠다거나 가처분 신청을 걸겠다는 경우다. J공인중개사 관계자는 "보통 중간에서 협의를 하면 수긍하는데, 매수하겠다는 사람이 원계약을 고집해 결국 배액배상을 받아갔다"고 했다.


하지만 이 경우 법적으로 들어가면 계약이 성립되지 않을 수 있다. 최은미 변호사는 "계약기간, 계약대금 지급 방법, 계약 매매대금 등 주요부분은 의사가 합치돼야 계약이 성사됐다고 본다"고 했다.


단기 전·월세 계약 배액배상만을 노리는 꾼도 있다. 신축 아파트의 경우 입주날짜를 맞추지 못하는 경우가 많아 단기로 빈 집이 많다는 점을 노린 경우다. 단기계약의 경우 시세가 정해져 있지 않아 가격이 천차만별이다.


경기도 과천시 B공인중개업소 관계자는 "입주 날짜와 가격이 정해지지 않고 계약서가 완성되지 않았는데도 계약금부터 넣어놓고 임차인에게 계약 이행을 주장하며 수 차례 협박을 한 사례가 여럿 있었다"면서 "상황을 종합했을 때 단기계약을 진행했다면 점유권 등을 주장했을 가능성이 높은 데다 협박의 정도가 워낙 높아 다수의 임차인이 배액배상을 하고 끝낸 것으로 안다"고 했다.

연지연 기자 조선비즈 

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