[언감생심] ‘내 집 마련’...커지는 주거격차에 속 타는 국민들 ㅣ 탈탈 털어도 5억원...서울 포기?
저축으로 ‘내 집 마련’ 언감생심…커지는 주거격차에 속 탄다
‘집 스트레스’ 시달리는 중장년층
정부 “집값 잡겠다” 호언장담했지만
서울 아파트 값 1년 새 수억씩 올라
더 늦기 전에”…기를 쓰고 매매 집착
국민 자산 중 주택 비중 70% 달해
2018년 주택가격 상·하위 20% 10배差
10년새 오피스텔·고시원 거주비율 ‘쑥’
공급 부족·단기대책에 ‘풍선효과’ 불러
“주거 취약층 고착화 우려… 지원 강화를”
“결혼하고 열심히 청약을 넣었는데 당첨이 계속 안 됐다. 어느 순간 지치더라. 다 잊고 살다가, ‘이러다 정말 남들 다 가진 집 나만 못 갖고 은퇴하겠다’ 싶어서 덜컥 집을 샀다.”
서울의 12년차 직장인 A(42)씨. 그는 지난해 휩쓸리듯 유주택자 대열에 합류했다. ‘하늘의 별 따기’보다 어렵다는 주택청약은 포기한 지 오래여서 구축 아파트를 매입했다. 같은 서울이긴 하지만 중학생 아이의 학교와 가족의 생활터전이 완전히 바뀌었다. 은행 대출 가능 한도와 기존 집 전세자금, 여유자금 등으로 살 수 있는 아파트를 고르다 보니 선택지가 한정됐다.
무주택자 딱지를 뗐으니 만족도가 높아질 만하지만 늘어난 출근시간이나 새로 적응해야 하는 아이와 아내의 생활환경을 생각하면 100% 만족스러운 선택은 아니었다. 아파트 집값이 1년 새 2억원 이상 오른 게 위안일 뿐이다.
그는 한때 유주택자였다. 취업 직후 은행 대출과 부모님 도움을 조금 보태 서울 외곽의 소형 평수 아파트를 샀다. 그는 “그때는 그래도 9000만원에 방 2개짜리 아파트를 살 수 있었다”고 말했다. 지금 사는 아파트값은 당시 가격의 거의 10배다. 아파트값이 ‘언젠가 떨어지겠지’ 하는 생각에, 또 ‘집값을 잡는다’는 정부의 호언을 믿고 기다린 게 잘못이었다.
‘내 집 마련’이 한국 국민 전반의 삶의 목표가 된 지 오래다. 차곡차곡 저축하면 언젠가 집 한 채 마련할 수 있던 ‘사다리’가 부서진 뒤 주택 소유에 대한 집착은 점점 더 커지는 모양새다.
1일 한국은행 통계에 따르면 우리나라 국민의 자산에서 토지 포함 주택자산이 차지하는 비중은 70%에 달한다. 일본의 40%, 영국의 54% 등에 비해 매우 높은 수치다. 또 경제·인문사회연구회 협동연구총서 ‘한국사회 격차문제와 포용성장 전략’을 보면 2018년 기준 우리나라 가계 평균 자산의 86.9%가 부동산자산이고, 자산을 축적할수록 부동산 비중이 점차 높아지는 모습이 관찰됐다.
아시아 외환위기 이전인 1988~1997년 한국의 부동산자산 비중은 빠르게 증가했다. 2007년쯤에 정점을 기록했다. 이른바 ‘버블’시기다. 이후 글로벌 금융위기 이후인 2008~2012년 잠시 주춤하던 부동산 가격은 최근 다시 급증세다. 다만, 한국의 전국 주택가격 상승률은 경제협력개발기구(OECD) 주요 국가와 비교하면 아직 낮은 편이다.
계층 간, 연령 간, 지역 간 등의 주거 양극화도 심화하는 중이다. 국토연구원의 ‘주거실태조사를 통해 본 최근 10년(2008~2018년) 주거양극화 추이’ 보고서에 따르면 2018년 전국 기준 주택가격 상·하위 20% 간의 평균 가격 격차는 약 10배에 달한다. 주택가격 하위 20%의 평균 주택가격은 약 6800만원, 상위 20%의 평균 주택가격은 약 6억7000만원이다. 지역별로는 수도권의 주택가격 상·하위 간 평균 주택가격 격차가 약 8억원으로 비수도권의 3억7000만원에 비해 매우 크게 나타나고 있다.
특히 2018년 주거면적 하위 20% 가구의 주택유형 분포를 보면, 2008년에 비해 오피스텔과 고시원 등 주택 이외의 거처에 거주하는 비율이 크게 나타났다. 주거면적 하위가구 중 오피스텔 거주가구 비율은 2008년 4.1%에서 2018년 8.5%로 2배 이상 증가했고, 고시원 등 주택 이외의 거처에 거주하는 비율 또한 0.7%에서 9.4%로 크게 늘었다. 또한 2018년 주거면적 하위 20% 가구의 25.5%는 20대 가구주로 나타났는데, 이는 2008년의 12.1%에 비해 크게 증가한 수치다.
연구팀은 “주거수준 하위가구에서 주택 이외의 거처 가구나 20대 가구주가 차지하는 비중이 증가하고 있는 점은 향후 주거 취약계층의 고착화를 가져올 가능성이 크기 때문에 이들에 대한 지원을 강화할 필요가 있다”고 강조했다.
부동산으로의 자산 쏠림과 양극화 등의 비정상적인 상황은 정부 정책 탓이 크다는 게 국민 반응이다. 한국은 선진국처럼 여웃돈을 금융자산으로 이끌 유인책이 많지 않다. 이에 필연적으로 부동산시장으로 몰리는 유동성은 부동산가치 상승을 부추겼고, 정부는 당장의 집값을 억누르는 수요정책에 집중했다. 더 많은 국민이 집을 가질 수 있게 할 주택 공급은 뒷전이었다. 박근혜정부는 각종 규제를 완화해 주택을 경기부양의 불쏘시개로 사용했지만 대규모 택지·지구지정 등의 공급 대책은 외면했다. 역대 가장 강력한 주택시장 규제를 쏟아낸 문재인정부는 ‘공급부족’ 지적에 수도권 3기 신도시를 대대적으로 추진 중이지만 입주까지 시간이 걸린다.
업계 관계자는 “공급을 단기적으로 당장 늘릴 수 없어 정권은 수요를 억누르는 대책에 몰두한다. 하지만 이는 단기대책이기 때문에 필연적으로 ‘풍선효과’를 부르고, 또 다른 규제를 예고한다”고 지적했다.
앞으로 한국의 유주택자 비율은 점점 늘어날 것으로 예상된다. 공급이 늘거나 집값이 안정화되어서가 아니라 국민 모두가 규제의 틈을 비집고 집 사는 데 혈안이 됐기 때문이다. 지난해 전국의 자가점유율은 58.0%로 2006년 이후 최고치를 기록했다. 84.1%는 주택보유가 꼭 필요하다고 답했다. 또 지난 1분기 전국의 주택거래량은 약 33만건으로 최근 10년 내 최대 수준이었다. 작년엔 15만건이었다. 거래량 증가의 대부분은 경기 및 인천의 비규제 지역에서 발생했다.
최근에는 상대적으로 젊은층이 주택시장의 큰손으로 떠오르고 있다. 한국감정원 집계에 따르면 지난달 서울 아파트 매매 건수는 총 4328건으로, 이 가운데 30대가 29.0%인 1257건을 매입했다. 전 연령대를 통틀어 가장 많다. 청약 가점제 확대로 당첨권에서 멀어진 30대 청약 포기자들이 집값이 계속 오를 것이라는 생각에 기존 주택 매입을 서두르는 것이다.
규제의 약발은 한시적이다. 이날 한국감정원에 따르면 지난달 서울의 주택 매매가격은 전월보다 0.13% 상승했다. ‘역대 최강’이라던 지난해 12·16 부동산 대책 등으로 4월(-0.02%)과 5월(-0.09%) 두 달 연속 하락했다 3개월 만의 상승전환이다.
나기천 기자 na@segye.com세계일보
탈탈 털어도 5억원, 서울은 언감생심
40대 가장의 내집 마련
6월 17일 정부가 22번째 부동산 정책을 발표했다. 계속된 부동산 규제 정책에도 좀처럼 집값이 잡히지 않는다는 이유에서다. 문제는 숱한 정책에도 서울에서 내집을 마련하는 게 더 힘들어졌다는 점이다. 더스쿠프(The SCOOP)가 서울에서 살고 있는 40대 가장의 내집 마련 가능성을 살펴봤다. 내집을 마련할 방법도, 내 집을 마련할 가능성도 거의 없었다.
올해 5월 서울시 아파트의 중의가격이 9억2013만원을 기록했다.[사진=뉴시스]
서울살이 15년 차 직장인 박재석(가명· 43)씨는 최근 들려온 친구 소식에 마음이 못내 무겁다. “그 친구 꿈이 내집을 갖는 거였어요. 수년간 노력했다고 하던데, 최근 꿈을 내려놨다고 하더라고요.” 박씨의 친구는 지난 4월 강북구 미아동에 전용면적 84㎡(약 25.4평)의 아파트를 매입할 계획을 세웠다. 시가는 8억원이 조금 넘었다. 4억원 정도는 은행과 직장대출로 마련할 수 있었다.
친구는 최근 모임에서 이런 하소연을 늘어놨다. “가격이 치솟아 수중에 3억~4억원은 있어야 서울에 있는 아파트를 장만할 수 있다. 아이 키우면서 평범하게 사는 가정 중에 수억원의 금융자산이 있는 집이 얼마나 되겠나. 높은 경쟁률 탓에 아파트 분양 당첨은 로또가 된 지 오래다. 정부는 집값을 잡겠다며 부동산 대책을 쏟아내지만 집을 사는 건 더 어려워졌다. 빚을 내 집을 사라고 했던 이전 정부가 나아 보일 지경이다.”
친구의 얘기를 들은 박씨는 한숨을 내쉬는 날이 잦아졌다. 박씨의 꿈 역시 내집을 갖는 것이기 때문이다. 그렇다면 박씨는 그토록 원하는 서울 아파트 마련에 성공할 수 있을까. 우선 박씨의 재무상황을 살펴보자. 서울에서 직장생활을 하고 있는 박씨의 연봉은 6081만원(정부 임금직무정보시스템 40~ 44세 중위 연봉과 같다)이다. 외벌이인 박씨는 부양가족으로 아내와 7살 아들, 3살배기 딸이 있다.
박씨 가계의 한달 평균 생활비 지출은 280만원이다[※ 참고: 이는 2017년 통계청 4인 가구 평균 생활비와 같다.] 매월 통장에 꽂치는 돈이 435만원가량이란 걸 감안하면 단순 계산으로 155만원의 여유자금이 발생한다. 박씨는 서울시 금천구 독산동에 위치한 빌라(전세 보증금 2억4000만원)에 살고 있다. 이중 박씨의 자산은 1억8000만원으로 9년 전 결혼할 때 양가 부모님이 마련해주신 돈이다. 현금성 자산으로는 열심히 모은 적금 5200만원이 있다.
그렇다면 박씨가 이 돈을 활용해 내집 마련을 할 수 있을까. KB부동산에 따르면 올해 5월 서울시 아파트의 중위가격(아파트 매매가격 중 중간에 위치한 가격)은 9억2013만원이다. 6개월 전인 지난해 11월 8억8014만원보다 3399만원(4.5%) 올랐다. 1년 전인 지난해 5월 8억2926만원과 비교하면 1억원 가까이 올랐다. 박씨가 서울시 중위가격의 아파트를 장만하기 위해서는 연봉을 15.1년간 모아야 한다. 물론 연봉을 한푼도 쓰지 않고 모았을 때 가능한 기간이다.
9억원 넘은 아파트 중위가격
155만원의 여유자금을 모아 집을 사려면 593.6년이라는 시간이 필요하다. 박씨는 “현실적으로 불가능하다”고 말했다. 서울시 아파트의 평균 매매가격으로 계산해도 크게 다르지 않다. KB부동산에 따르면 연소득 대비 주택가격의 배율을 의미하는 PIR(Price to Income Ratio)는 지난해 1분기 10.5배에서 올 1분기 11.7배로 높아졌다. 연소득 6181만원인 중산층이 평균 7억2500만원인 서울시 아파트를 매입하기 위해서는 연봉을 11.7년간 모아야 한다는 의미다. 빚을 지지 않고 집을 사는 건 사실상 불가능하다는 얘기다.
빚을 내면 가능할까. 서울시 평균 아파트 매매가격인 7억2500만원의 아파트를 산다고 가정해보자. 박씨의 자산은 전세보증금 1억8000만원과 예금 5200만원으로 총 2억3200만원이다. 박씨가 7억2500만원의 아파트를 장만할 때 은행에서 빌릴 수 있는 돈은 2억9000만원이다.
6·17 부동산 정책으로 바뀐 주택담보인정비율(LTV) 40%(9억원 이하 주택)를 모두 적용했을 때 받을 수 있는 돈이다. 이를 합치면 5억2200만원. 서울시 평균가격의 아파트를 마련하기 위해선 2억300만원이라는 돈이 더 필요하다는 계산이 나온다. 부모의 도움을 받든 복권에 당첨되든 2억원이 넘는 거금이 생기지 않으면 서울에서 아파트를 사는 건 불가능하다는 얘기다.
빚내도 내집 마련 어려워
물론 박씨가 괜찮은 아파트를 살 수 있는 방법이 전혀 없는 것은 아니다. 서울을 떠나면 된다. 규제 대상에서 벗어난 경기도 김포·파주·동두천·광주·이천 등을 우선적으로 고려해볼 만한다. 서울보다 비교적 저렴한 아파트가 많은 데다 LTV 규정도 70%로 완화되기 때문이다. 물론 서울에 직장이 있는 박씨는 하루 2~3시간씩 걸리는 출퇴근 시간은 감내해야 한다.
박씨는 “최근 출퇴근에 3시간씩 걸리는 곳에 직원을 배치한 것을 두고 사실상 해고 통보나 다름없다고 비판한 기사를 봤다”며 “내집을 마련하기 위해서는 해고 수준에 가까운 곳으로 이사를 가는 것밖에는 방법이 없는 듯하다”고 토로했다. 그는 “정부가 계속해서 부동산 정책을 내놓고 있지만 집값은 떨어질 줄 모른다”며 “서울에서 내집을 마련하는 건 갈수록 어려워지고 있다”고 말했다.
강서구 더스쿠프 기자 ksg@thescoop.co.kr
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