조합원 아닌데 입주권 받을 수 있다?
재개발 `공유지분` 투자…조합원 아닌데 입주권 받을 수도 있다
재개발 단계별 권리관계 복잡
한 채를 여러명이 보유한 경우
공유지분 일정 면적 넘어야
입주권 인정받을 수 있어
법적 분쟁으로 가는 경우 많아
새 아파트에 입주할 수 있는 `조합원 입주권`은 조합원 권리의 핵심이기에 물러나기 어려운 문제다. 입주권을 받지 못하는 조합원을 위해 현금청산제도가 있긴 하지만 청산액은 미래 개발이익이 배제된 금액이라 입주권이 갖는 가치에 미치지 못하다 보니 입주권 분쟁은 대부분 소송까지 이어지기 마련이다. 재개발 입주권을 둘러싼 분쟁 유형 중 유독 생각할 거리를 많이 안겨주는 `공유지분`에 대한 사례를 소개하고자 한다. 재개발 공유지분 투자에 관심이 있다면 토지등소유자, 조합원, 입주권으로 이어지는 도시정비법상 개념 체계를 대강이라도 알아두는 게 좋다.
공사가 한창 진행 중인 장위4구역 재개발 현장. [사진 제공 = 법무법인 조운]
먼저 토지등소유자는 재개발조합 설립 이전까지 적용하는 개념으로 말 그대로 재개발구역 내 토지나 건축물의 소유자를 의미한다. 일반적으로 단독소유 형태가 많지만 여럿이 한 부동산을 함께 소유하는 공유지분은 1인을 `대표공유자`로 내세워 조합설립 동의권 등 권리를 행사하게 된다.
재개발조합이 설립되면 이제 토지등소유자 개념은 퇴장하고 우리에게 익숙한 조합원 개념이 등장한다. 토지등소유자가 조합원이 되는 것이 원칙이기에 결국 사업 단계에 따라 이름만 바뀌었을 뿐 두 개념이 같은 것 아니냐는 의문이 있을 수 있다.
그러나 도시정비법은 여러 명의 토지등소유자가 1세대(단독주택·다가구주택 등)를 구성한 경우, 즉 한 집을 여러 명이 공동 소유한 때에는 오로지 `대표조합원` 1명의 조합원 지위만 인정한다. 즉 공유지분 소유 시 해당 가구의 대표 1명을 통해 총회의결권 등 조합원으로서 각종 권리를 행사하게 되는 것이다. 토지등소유자, 조합원을 거쳐 마지막으로 관리처분계획 수립 단계에 등장하는 개념이 입주권자다. 조합원 권리의 핵심 중 핵심이 입주권이기에 조합원이라면 입주권을 받는 것이 원칙이지만 조합원임에도 입주권을 받지 못하거나(권리산정 기준일 기준 공유지분 면적이 90㎡ 미만인 경우) 온전한 조합원이 아니어도 입주권이 배정되는 경우(공유지분 면적이 90㎡ 이상인 경우)가 있다.
결국 정비구역 내 부동산 소유자를 칭하는 단계를 거꾸로 거슬러 올라가면 입주권의 바탕에는 조합원 지위가, 조합원 지위의 바탕에는 토지등소유자 지위가 자리 잡고 있음을 알 수 있다. 토지등소유자-조합원-입주권자로 이어지는 개념을 제대로 이해해야 재개발지역 투자 시 입주권을 받을 수 있는지에 대해 정확한 판단을 내릴 수 있다.
조합 설립 이후에도 큰 차이는 없다. A와 B를 묶어 하나의 조합원 지위를 부여하고 둘 중 하나가 `대표조합원`이 돼 조합원으로서 권리를 행사한다. 누가 대표가 될지에 관한 문제나 대표가 정해지지 않는 경우의 문제는 토지등소유자와 동일하게 해결한다.
입주권은 어떨까. 지금까지의 원칙대로 하자면 A와 B를 묶어 하나의 입주권을 부여하고 대표 조합원을 통해 분양 신청이나 분양계약 체결 등 행위를 하도록 하면 된다.
그런데 여기서 공유지분을 소유한 A가 문제를 제기하고 나설 수 있다. 자신이 보유한 토지지분 면적은 권리산정 기준일(인위적 지분 쪼개기를 막기 위해 별도로 정하는 날로 이날 이후 지분 취득은 인정되지 않음) 이전부터 90㎡가 넘기에 B와는 상관없이 단독으로 입주권을 받아야 한다는 주장이다. 권리산정기준일 이전부터 소유한 토지지분 면적이 90㎡ 이상이면 공유자에게도 단독 입주권을 부여하는 서울시 조례가 항변의 근거다.
결국 조례 덕분에 조합은 A에게 단독 입주권을 인정해줬다. 문제는 혼자 남게 된 B다. B의 공유지분 면적은 90㎡ 미만이었기에 조합은 B 단독으로는 입주권을 인정해줄 근거가 없다고 보아 현금청산대상자로 분류했다.
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B로서는 매우 억울한 일이다. 원칙대로라면 A와 함께 공유자로 묶여 입주권 1개를 받을 수 있었는데 우연히 A의 지분면적이 커서 청산이라는 날벼락을 맞은 셈이다.
결론부터 말하자면 B를 청산자로 분류한 조합의 관리처분계획은 잘못됐다. A 지분이 단독으로 입주권을 배정받을 만큼 크다는 우연한 사정 때문에 B를 청산자로 분류하는 것은 B에게 아무런 책임이 없는데도 불이익을 주는 행위로 법치주의 근본이념인 자기책임의 원칙에 반하기 때문이다. 법원이 B에게 본래의 지분비율대로 입주권을 배정해야 한다는 취지로 판결했음은 물론이다. 이처럼 비록 조례가 정한 기준에 미달하는 과소지분(50% 미만 지분)이라 해도 단독으로 입주권을 배정받는 기회를 잡을 수 있다는 것이다. 재개발 공유지분 투자 시 권리사전 기준일 이전 지분면적을 잘 따져봐야 안전한 투자가 가능하다는 결론이다.
[박일규 법무법인 조운 대표변호사]
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