오피스텔도 주차장 '1실 1대' 시대 ㅣ 고개든 오피스텔 깡통전세 대란


오피스텔도 주차장 '1실 1대' 시대


    최근 주차장을 대폭 늘린 오피스텔 공급이 늘며 시장에서의 인기가 높아지고 있다.


관련 법령이 개정됨에 따라 오피스텔의 경우도 주차장 설치 기준 전용면적을 공동주택과 동일하게 산정토록 하고 오피스텔의 경우 1실을 1가구로 보게 됐다. 이에 따라 사실상 1실 1대 주차가 의무화된 셈이다. 특히 기계식 주차시설이 인천을 제외하고는 전체 주차장 면적의 30%를 넘지 못하도록 개정됨에 따라 자주식 주차 공간 확보를 위해 지하 연면적이 넓어지는 추세다.


이에 최근 아파트 등 공동주택에 대해서는 고강도 규제가 가해지는 데 비해 오피스텔에는 규제가 적은 편이고, 20~40㎡(전용면적) 안팎의 소형 면적이면서도 1실 1대 주차장을 갖춘 오피스텔은 준공 후 임대를 놓기에도 유리해 높은 수요를 기대할 수 있다는 분석이 나온다.


충남 아산시 '브라운스톤 갤럭시' 조감도 (제공=제이케이파트너스)


제이케이파트너스가 충남 아산시 탕정면에 분양 예정인 '브라운스톤 갤럭시' 오피스텔이 대표적이다. 삼성디스플레이 사업장 정문 인근에 들어서는 만큼 임대 수요가 풍부할 것으로 평가받는 이 오피스텔은 ▲21.15㎡ 253실 ▲24.35㎡ 270실 등 총 844실 규모로 원룸 또는 1.5룸으로 설계됐다. 주차공간은 실당 1.1대 수준인 891대를 확보했다.




분양 관계자는 "삼성디스플레이 사업장 정문에서 500m 거리에 불과한 지원시설용지에 들어서는 최초의 오피스텔"이라며 "향후 삼성디스플레이 종사자 수요를 감안해 소형 오피스텔로 설계했다"고 말했다.


KB부동산신탁은 경기 수원시 권선구 수원역세권1지구에 ‘수원역 가온팰리스 오피스텔을 공급한다. 23~39㎡의 소형 면적 위주로 696실이 공급된다. 주차장은 실당 1.1대 수준인 765대로 설계됐다. 지하 5층~지상 8층 3개동에 소형 면적으로만 구성되는 게 특징이다.


삼호와 대림코퍼레이션은 이달 중 수도권 전철 1호선과 인천 지하철 1호선이 지나는 인천 부평구 부평역 인근에 ‘e편한세상 시티 부평역’ 오피스텔을 분양할 예정이다. 23~41㎡ 1208실 규모다. 지하 6층~지상 20층 건물 3개동에 주차장은 실당 1.1대 수준인 1298대로 이뤄진다.


한 업계 전문가는 "오피스텔에는 함께 들어서는 근린생활시설(상가)의 주차장도 확보해야 하기 때문에 오피스텔 실수보다 주차대수가 많은 게 일반적"이라며 "주차난이 심한 지역에서는 주차장을 충분히 확보한 오피스텔의 가치가 높아질 것"이라고 말했다.

이춘희 기자 spring@asiae.co.kr [아시아경제] 




고개든 오피스텔 깡통전세 우려…전세대란 전조인가


수도권 오피스텔 전세가>매매가 출현

비정상이라기 보다 과거와 다른 상황

세입자 주거·집값 안정 어디에 무게둘지

주택정책 원칙 큰 틀서 다시 돌아봐야


    서울을 비롯한 수도권 오피스텔 시장에서 전세가격이 매매가격을 넘어서는 이른바 `깡통` 오피스텔이 잇따라 나타나고 있다고 한다. 


평균적으로 보더라도 깡통전세까지는 아직 아니지만 오피스텔의 전세가격 상승세가 심상찮아 시세변동이 더 심해지면 전세금을 보장받지 못할 것이란 우려도 커지는 상황이다. 아파트에 치중한 주택 당국의 가격 규제로 주택 매매수요가 줄고 전세수요가 늘어난 여파다. 일각에서는 전세대란 전조라는 목소리도 고개를 들었다.


마곡지구에 있는 오피스텔 [사진 = 연합뉴스]


한국감정원이 10일 내놓은 통계로는 전국 오피스텔의 매매가격 대비 전세가격의 비율을 나타내는 평균전세가율이 지난달까지 1년5개월 연속 상승세를 보였다. 지난해 1월 79.99%였던 게 지난달엔 80.73%가 됐다. 이는 감정원이 오피스텔 전세가율을 조사한 이후 가장 높은 수준이다.




지역별로는 경기도의 오피스텔 전세가율이 84.41%로 가장 높고 대전이 83.59%, 대구가 81.87%로 뒤를 이었다. 서울은 79.6%로 권역별로 세분하면 서남권 82.39%, 서북권 79.34%, 동남권 79.04%, 도심권 76.89%, 동북권 76.2%였다. 지난달 기준으로 오피스텔 평균 매매가격은 전국 평균이 1억7826만원으로 서울은 2억2936만원, 경기도는 1억6741만원이었다. 평균 매매가격과 전세가율을 감안할 때 경기도에서는 2610만원을 손에 쥐고 있거나 대출을 받으면 전세를 끼고 오피스텔을 한 채 살 수 있다는 계산이다. 서울 서남권에서는 4039만원이 있으면 되는 셈이다.


오피스텔 전세가율이 꾸준히 올라가는 가장 큰 이유는 매매가격의 하락이다. 오피스텔 매매가격은 서울의 경우 지난해 8월부터 상승세였는데 상승폭이 점차 줄다가 지난달에 10개월만에 하락세로 바뀌었다고 한다. 경기도는 지난 2018년 11월부터 19개월째 계속해서 내리막길을 타는 중이다.


문재인 정부 들어서 아파트 가격 상승을 잡으려고 규제를 강화하면서 상대적으로 사각지대에 놓인 오피스텔 공급이 늘어난 영향도 있다. 오피스텔은 과거 시장 흐름으로 봤을 때 주택경기가 침체될 때 아파트보다 타격을 더 크게 받는다. 주택시장 하락기에 매매가격이 전세가격을 밑도는 깡통전세 우려가 그만큼 더 심해질 가능성이 높다는 얘기다.



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벌써 서울과 경기도 일부 지역에서는 오피스텔 깡통전세가 나왔다고 한다. 경기도 고양시 일산의 B오피스텔은 지난달에 29㎡가 1억200만원에 팔렸는데 같은 면적 전세는 1억2000만원에 나갔다고 한다. 서울 강남구에선 K오피스텔 25.7㎡가 지난달 1억4500만원에 팔렸는데 같은 면적 전세는 1억6500만원에 계약됐다고 한다. 동일한 오피스텔이 아니기 때문에 일률적으로 얘기하기는 어렵지만 깡통전세 가능성이 높아졌다고는 할 수 있겠다.


사실 `깡통전세`라는 부정적인 명칭을 붙여서 그렇지 전세가격이 매매가격을 웃도는 게 어찌 보면 당연한 것일 수도 있다. 다만 한국 주택시장의 특수성 때문에 그동안 국내에서는 전세가격이 매매가격을 밑도는 게 지속되어 오다 보니 이런 상황이 이상하게 느껴질 뿐이다.


전세는 한국 외에는 거의 찾아보기가 어려운 제도다. 대부분 나라에서는 주택을 임대하는 경우 월세다. 월세 가격은 집값을 받아 통째로 은행에 예금해뒀을 때 받는 이자에 임대 거래에 드는 수수료 등을 조금 더 보태는 방식으로 책정한다고 보면 크게 틀리지 않다. 하지만 전세 가격은 계산이 쉽지 않다. 전세금을 받아 은행에 넣어뒀을 때 받는 이자가 월세 수익을 현저하게 밑도는 게 보통이기 때문이다. 임대인으로서는 월세를 내주는 게 나은데 굳이 전세를 줄 이유가 별로 없다. 임대인에게는 전세를 주는 건 손해를 보는 장사다. 주택을 사면 보유에 따른 각종 세금까지 부담해야 하고 시간이 지남에 따라 주택이 낡아지니 감가상각 비용까지 고려한다면 전세가격에 그 비용을 붙여서 받는 게 합리적이다. 매매가격보다 전세가격이 높은 게 어쩌면 정상이란 얘기다. 반대로 임차인 처지에서 보면 전세는 이익이 큰 거래에 해당한다.




그런데도 우리나라에서 전세가 보편화한 것은 주택시장의 특수성이 자리잡고 있다. 워낙 집이 부족하던 시절 주택을 보급해 주거를 안정시켜야 하는 당국의 목표도 이루면서 목돈이 부족한 세입자가 적은 돈으로 주거지를 마련할 수 있게 해준 묘수가 바로 전세제도였다. 과거에 집값이 상승세를 꾸준히 타던 시기에는 주택을 보유한 사람이 추후 매매할 때 집값이 올라가면 챙길 수 있는 자본이득을 고려해 낮은 가격에 전세를 놓을 수 있었다. 집값이 상승하면서 얻을 자본이득이 매우 크다면 거래비용을 감안하더라도 낮은 가격에 전세를 줄 유인이 생긴다. 부족한 자금으로 전세를 끼고 집을 산다면 목돈을 적게 들여서 좋은 투자를 하는 셈이다. 집값 상승기에 전세를 끼고 주택을 사는 이른바 갭투자가 유행하는 이유다.



지금처럼 집값이 하향 안정되는 상황이라면 얘기가 달라진다. 특히 1가구 1주택을 넘어 다주택을 보유한 사람에게 여러 가지 부담이 지워지는 만큼 주택을 여러 채 보유하는 게 상속이나 증여 같은 특수한 목적을 염두에 두지 않는다면 이점이 별로 없다. 주택을 사기보다는 전세살이를 하는 게 경제적인 이득이 크기 때문이다. 합리적인 사람이라면 주택을 사기보다는 임차하는 편을 선택하는 게 맞는다. 그런데도 내집마련을 꿈으로 생각하는 현실은 아직도 집값이 더 올라갈 여지가 있다고 믿는 이들이 많다는 것을 방증한다.




오피스텔 전세가가 매매가를 웃도는 사례가 잇달아 나타나더라도 주택 당국이 전세대란을 걱정하며 시장에 직접 개입하는 것은 자제하는 게 옳다. 미리미리 시장 상황을 챙겨서 깡통전세 발생으로 인한 주거불안이 확산되는 것을 막는 것은 좋지만 그 전에 원칙을 명확히 세우는 게 더 중요하다.


아직도 주택 당국은 주택시장 안정이란 정책 목표가 세입자들의 안정적 주거를 의미하는 것인지, 집값을 낮추는 것인지 오락가락 하는 모양새다. 전.월세 가격을 인위적으로 낮추겠다고 하는 순간 주택 수요와 임대주택 공급이 줄면서 임차 비용을 더 높일 가능성이 적잖다. 당국은 주택시장 안정을 어떤 방향으로 끌고 갈 것인지 큰 그림을 그려두고 장기적 안목에서 원칙을 꾸준히 견지해 나가야 한다. 반대로 움직이는 집값과 전월세가를 동시에 잡는다는 이루기 힘든 목표에 매달려 좌충우돌 행보를 지속하다 보면 주택시장에 장기적으로는 부작용을 일으킬 가능성이 적잖다.

[장종회 논설위원] 매일경제

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