재건축사업으로 곤혹스러운 GS건설


한남하이츠 재건축 단지 확보한 이후 수주 실적 전무(全無)한 GS건설

‘자이타운’ 포부로 신반포21차 뛰어들었지만 패배…“GS건설 성의 없어”

재건축 전통의 강호는 어디로?…‘곳간’ 비는 GS건설 도시정비사업 물량


    아파트 재건축 사업의  전통강호 GS건설이 2020년 상반기 마감을 앞두고 곤혹스러운 분위기다. 성공적 수주를 기대했던 서울 반포구 신반포21차 재건축 단지를 한수 아래로 생각해온 포스코건설에 빼앗기며 재건축 사업에 ‘빨간불’이 켜졌기 때문이다. GS건설은 지난 1월에 확보한 한남하이츠를 제외하면 재건축사업 수주가 사실상 전무(全無)한 상태다. GS건설의 사령탑인 임병용 부회장의 어깨가 그 어느 때보다 무거워질 수 밖에 없는 이유다. 


포스코건설을 선택한 신반포21차 조합원은 GS건설의 수주의지가 부족했다고 평가했다 [신반포21차 전경, 사진=김현호 기자]


GS건설은 지난해 도시정비사업에서 1조6970억원의 수주 실적을 올렸다. 이는 현대건설과 포스코건설에 이은 3위에 해당하는 기록이다. 하지만 GS건설은 지난 1월, 옥수동 ‘한남하이츠’를 확보한 이후 재건축 수주가 없는 상태다. 특히, ‘자이 타운’ 건설을 위해 뛰어든 신반포21차에서 ‘쓴 맛’을 봤다.




지하철 7호선 반포역 주변에 위치한 신반포21차는 275가구 규모로 소규모 단지다. 그럼에도 불구하고 GS건설이 출사표를 던진 이유는 신반포21차 주변에 반포4지구와 반포자이 아파트가 있기 때문이다. ‘자이 타운’을 설계할 목적으로 수주전에 뛰어들었지만 조합원 108명 중 58%에 해당하는 63명이 포스코건설을 선택하면서 임 부회장의 ‘꿈’을 좌절시켰다.


모두의 예상을 깬 이번 결정에 대해 신반포21차 조합원 A씨는 “GS건설이 제안한 사업제안서는 성의가 없었다”고 말했다. 이어 “포스코건설은 처음부터 후분양을 제안하며 열의를 보였지만 GS건설은 정확한 입장이 없었고 상담 인력도 충분하지 않았다”고 평가했다.


그러면서 A씨는 “상대적으로 규모가 큰 한남3구역에 집중하느라 신반포21차에 집중하지 못한 것 같다”고 말했다. 실제 GS건설은 서울 용산구 한남3구역 수주를 위해 현대건설, 대림산업 등과 치열한 경쟁을 펼치고 있다. 건설3사가 사활을 걸고 있는 한남3구역은 공사비가 2조 규모에 달하는 등 강북권 최대 재건축 단지다. GS건설 입장에선 결코 양보할 수 없는 사업장이다.  


신반포21차 수주 실패로 GS건설은 한남3구역이 절대적으로 중요해졌다. 올해 3287억원 규모의 한남하이츠를 제외하면 도시정비사업 물량을 확보하지 못했기 때문이다. GS건설의 수주 규모는 1조원 규모의 정비사업 물량을 확보한 현대건설, 삼성물산, 현대엔지니어링, 롯데건설과 5000억원을 돌파한 대림산업에 이어 6위를 기록 중이다. 하반기에 수주실적을 대폭 끌어올릴 만한 재건축 사업이 없어 한남3구역이 올해 실적의 중요한 분기점이 될 가능성이 높다.


GS건설은 지난해 3개의 사업부문인 인프라·건축주택·플랜트 부문이 모두 부진해 전년대비 매출액이 20.7% 감소했다. 영업이익은 같은 기간 28%가 떨어져 ‘1조 클럽’ 가입 이후 1년 만에 내려앉았다. 전체 매출중 90%가 넘는 건축·플랜트 사업은 코로나19로 중동의 발주가 줄었고 정부의 부동산 규제까지 겹치는 등 난감한 실정이다. 올들어 임 부회장의 속앓이가 부쩍 늘어난 이유다.

[FETV=김현호 기자] 


이수그룹, 아픈 손가락 '이수건설' 매각한다


물밑서 원매자 물색 중, 재무 리스크 절연 차원 해석


    이수그룹이 이수건설 매각을 타진 중이다. 이수건설은 그동안 그룹에게 '아픈 손가락'이나 다름없었다. 최대주주인 이수화학이 그간 이수건설에 쏟아부은 자금은 2000억원을 상회한다. 이수건설의 실적이 계속 내리막길을 걸은 탓이다.


향후 전망도 어두워 추가 자금지원이 뒤따를 가능성이 남아 있는 상태다. 여기에 우발채무도 9000억원에 육박한다. 건설 자회사 매각이 현실화하면 이수화학은 불필요한 자금유출을 막고 본업에 집중할 수 있는 환경을 조성할 수 있을 전망이다.


이수건설 사옥/업다운뉴스

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1일 IB업계에 따르면 이수그룹이 이수건설 매각을 위해 물밑에서 원매자를 물색 중이다. 회계법인에서 잠재 원매자를 대상으로 의견 제안을 하고 있는 것으로 전해진다.




IB업계 관계자는 "자산운용사를 비롯해 중견 건설사, 부동산 디벨로퍼를 잠재 원매자군으로 점찍고 물밑에서 접촉 중"이라며 "다만 유의미한 성과를 거두지는 못하고 있는 것으로 안다"고 말했다.


이수그룹이 이수건설 매각에 나선 이유는 건설의 모회사이자 그룹 핵심인 이수화학에 대한 부담을 덜어내기 위해서다. 현재 이수건설의 최대주주는 지분 72.5%를 보유한 이수화학이다. 이수화학은 그동안 이수건설에 대한 지원을 아끼지 않았다.


이수건설이 이수화학의 자회사로 편입된 시기는 2009년 4월이다. 이수화학은 이수건설을 대상으로 보유 중이던 채권을 출자전환하는 형태로 지분을 취득했다. 출자전환 채권 규모는 1022억원이다. 당시 이수건설은 워크아웃 절차를 밟고 있을 정도로 경영난에 시달리고 있었다. 이수화학이 구원투수 격으로 투입된 셈이다.


이후 이수화학은 증자를 통해 지속적으로 이수건설에 대한 지원에 나섰다. 첫 번째 자금지원에 나선 시기는 2009년 8월이다. 이수건설이 진행하는 주주배정 유상증자에 단독으로 참여해 460억원을 투입했다. 이후 2010년과 2013년 각각 800억원, 500억원씩 증자를 통해 지원했다. 이수화학이 이수건설 최대주주에 오른 이후 2013년까지 5년 동안 지원한 자금은 1760억원에 이른다.


이렇게 모기업의 지원 속에 이수건설은 워크아웃에서 졸업할 수 있었다. 다만 이수건설에 대한 지원을 차입을 통해 마련한 탓에 이수화학이 재무부담은 가중됐다. 2009년 2167억원이었던 총 차입금은 2013년 4089억원까지 불어났다.




이후로도 이수화학의 이수건설 지원이 계속 이어졌다. 이수건설이 워크아웃 졸업 이후 기대만큼 성장세를 보이지 못한 탓이다. 이수건설은 2016년 매출 정점을 찍은 이후 내리 3년째 매출이 줄고 있다. 2017년 4489억원으로 25% 줄어든 데 이어 2018년에는 3075억원, 지난해엔 3007억원까지 축소됐다. 영업이익도 흑자와 적자를 오가며 불안정한 모습을 보였다.


특히 2017년부터 3년 동안 잉여현금이 없을 정도로 유동성 흐름도 좋지 않았다. 잉여현금흐름(FCF) 추이를 보면 2017년 마이너스(-) 103억원으로 순유출됐다. 2018년과 2019년에도 마이너스 현금흐름 추세는 계속됐다. 3년 동안 빠져나간 현금은 631억원에 달한다. 이에 이수화학은 2018년 말께 한 차레 더 자금 지원을 했다. 증자에 참여해 600억원을 지원했다. 이번엔 서초구 반포동 사옥을 매각해 증자대금을 마련했다.


이뿐만 아니다. 이수화학은 자금지원 외에 지급보증 등 건설 프로젝트에 수반되는 리스크를 공유했다. 이 과정에서 이수화학으로 재무부담이 가중돼 왔다. 한때 제공한 지급보증액은 2000억원을 넘어서기도 했다. 현재는 이수건설의 프로젝트 규모가 축소된 영향으로 이수화학이 제공한 지급보증 규모는 300억원 수준으로 줄었다.


문제는 향후 전망도 밝지 않다는 점이다. 이수건설은 토목, 플랜트, 해외공사의 비중이 적다. 주택사업 중심으로 포트폴리오가 구축돼 있다. 그런데 최근 단순 시공만 도맡는 외주주택사업 외에 수익성이 좋은 자체 분양 사업을 추진하지 못하고 있다. 현재 진행중인 분양공사는 없는 실정이다. 분양미수금 역시 미미한 편이다. 이수건설은 자체 브랜드로 '브라운스톤'을 보유하고 있다.

매각과 관련해 이수그룹 측에 수차례 문의를 했으나, 아무런 답변을 주지 않았다.

이명관 기자 'thebell'

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