주택 보유수별 양도세 절세 노하우 총정리(영상)


주택 보유수별 양도세 절세 노하우 총정리

이승현 진진세무회계법인 대표회계사



전형진 기자

이승현 진진세무회계법인 회계사와 함께하고 있습니다. 무주택자들이 ‘지금 사야하는 것 아니냐, 이러다 또 오르는 것 아니냐’고 알아보시는 분들이 있어요. 이분들 같은 경우엔 처음부터 완벽한 절세세팅을 해놓고 내집마련을 한다면 어떤 방식으로 그림을 그려야 할까요?


이승현 회계사

무주택자들 같은 경우엔 새로 사는 집이 첫 집이 될 거잖아요. 살 때부터 부부라고 하면 공동명의로 사시는 게 가장 유리합니다. 취득세나 재산세는 절세가 안 되지만 종합부동산세나 양도세는 절세가 되거든요.




공시가격이 9억원인 주택을 공동명의로 샀다면 9억까지는 세금이 안 나와요. 그런데 12억짜리를 단독으로 사게 되면 초과분 3억에 대해선 세금이 나오죠. 그런데 12억짜리를 공동명의로 샀다고 하면 인별로 6억을 빼주니까 12억까진 종부세가 한 푼도 안 나오겠죠. 양도세도 매각시기의 차익에 대해서 인별로 나눠서 계산하니까 공동명의로 하시면 단독명의로 하시는 것보다 세금이 줄어든다고 볼 수 있죠.


전형진 기자

누진세율 구조에서 세율을 낮추는 효과가 있으니까요.


이승현 회계사

그렇죠. 그리고 이미 1주택인 분들이 새로운 주택을 산다고 했을 때는 기존 집에 대한 양도세를 고민해 봐야 해요. 그런데 양도세 비과세 규정에 일시적으로 2주택이 된 사람들은 비과세를 해주는 규정이 있어요. 이걸 일시적 2주택 비과세규정이라고 하는데요.




예를 들어 내가 조정대상지역, 서울에 집이 한 채 있는데 새로운 집을 사려고 한다. 그럴 경우엔 무조건 기존 집을 산 지 1년 이상 경과한 다음에 새로운 집을 사시는 게 좋습니다. 그 이내 샀을 경우엔 일시적 2주택 비과세가 안 돼요.


그리고 조정대상지역에선 새로운 집을 산 지 1년 이내에 기존 집을 파셔야 하고요. 1년 이내에 새로운 집에 전입까지 완료하셔야 합니다. 기존엔 이사를 안 가도 일시적 2주택 혜택을 줬지만 조정대상지역에 주택이 있는데 새로운 주택도 조정대상지역이라면 무조건 1년 이내에 기존 집을 팔고 새로운 집에 들어가서 거주까지 하셔야 합니다. 그런 부분도 잘 체크해서 매수시점을 결정하는 게 중요하죠.


전형진 기자

1·1·1을 잘 기억해야겠네요. 기존주택 취득한 지 1년 이후에 새집을 사야 하고, 새집을 산 다음에 1년 안에 기존주택을 팔아야 하고, 새집은 또 1년 안에 거주를 해야 하고.


이승현 회계사

그렇죠. 그런데 내가 한 채 사고 6개월 있다가 집을 샀어요. 그럼 기존 집을 팔 때 일시적 2주택 비과세가 안 되잖아요. 2주택이니까 중과세라고 생각하실 수 있는데 그렇지 않습니다. 중과세에선 한 채 사고 그 다음 집을 언제 샀든 간에 새집을 사고 3년 안에만 기존 집을 팔면 기존 주택은 무조건 중과세를 안 시켜요.


전형진 기자

비과세는 못 받더라도 중과세는 회피할 수 있다?


이승현 회계사

그렇죠. 이런 경우에 잘못해서 중과세로 신고하시는 케이스가 꽤 있어요.


전형진 기자

중과세로 잘못 신고하면 국세청도 중과세율로 걷나요?



▷이승현 회계사

양도세는 납세자가 신고납부하는 세목이기 때문에 일일이 세무서에서 중과세 신고를 잘못했다고 검토해서 알려주지 않을 수도 있어요.




전형진 기자

반드시 체크해야 하는 부분이네요.


이승현 회계사

그렇죠. 세금을 더 내도 더낸 채로 넘어갈 수도 있어요.


전형진 기자

아직 주택을 처분하지 못하신 분들은 올해 종합부동산세를 내지만 내년엔 더 무거운 종부세를 내게 되잖아요. 지금까지 나온 전략들을 다 검토해봤는데 ‘난 거기에 하나도 해당이 안 된다’라면. 매각을 해야 하긴 하는데 중과세를 맞잖아요. 이 중과세를 한 푼이라도 줄일 다른 전략은 없을까요?


이승현 회계사

이 양도세는 사실 내가 갖고 있는 집을 어떤 순서로 파느냐, 그리고 어느 지역에 있는 것부터 파느냐에 따라서 완전히 바뀌거든요. 예를 들어 두 채 중에 한 채를 팔기로 했다면 되도록 중과세를 안 맞는 주택, 비조정대상지역과 조정대상지역 주택이 한 채씩 있다면 비조정대상지역부터 매도를 하시는 게 좋겠죠. 중과세가 안 되니까. 많은 분들이 모르시는 건데 집이 두 채가 있으면 무조건 중과세가 된다고 생각하시는 분들이 있어요.


전형진 기자

안 되기도 해요?


이승현 회계사

안 되는 여러 가지 방법이 있어요. 예를 들어 두 채가 있는데 한 채를 팔고 싶어요. 둘 다 조정대상지역이에요. 그 중에 한 채를 임대주택으로 등록하시면, 물론 등록할 때 기준시가 6억원 이하여야 합니다. 등록을 하시면 나머지 한 채를 팔 때도 중과세가 안 돼요. 중과배제주택이라고 하는데, 중과배제주택 중에 한 채 외에 나머지가 중과세가 안 되는 주택이면 나머지 한 채도 중과를 안 시키는 규정이 있어요. 일반주택이라고 표현하는데요. 내가 파는 주택 외에 다른 주택들을 임대주택으로 등록했을 때 파는 주택이 당장 조정대상지역인데도 중과세가 안 되는 케이스도 있고요.


전형진 기자

통산이라고도 하고 상계처리라고도 하는데요. 손해를 본 것과 이득을 본 걸 같이 팔라는 말도 있던데요.


이승현 회계사

양도세는 1월 1일부터 12월 31일까지 매도한 부동산에 대해서 다 합산해서 신고하게 되는 거예요. 예를 들어 양도차익이 5000만원 난 주택과 1억이 난 주택을 한 해에 같이 팔았다면 1억5000만원에 대해서 세금을 냅니다. 양도세는 누진세율 구조라서 합산되면 될수록 세금이 높아지는 구조입니다. 집을 팔 계획이 있다면 해를 나눠서 매도를 하시는 게 유리하겠죠.


전형진 기자

한 해의 양도세가 높아지지 않도록?


이승현 회계사

그렇죠.


전형진 기자

올해 12월에 한 채 팔고, 내년 1월에 한 채 팔고 이런 식인가요?


이승현 회계사

1월 1일부터 12월 말 기준으로 하기 때문에 12월 31일 하나 잔금을 받고, 다음해 1월 1일 잔금을 받더라도 쪼개집니다. 세금도 구간이 낮아지고 1년에 한 번 250만원씩 기본공제를 빼주는데 그걸 두 번 받을 수 있어요. 올해 한 번, 내년에 한 번.



전형진 기자

잔금일자만 살짝 조정해도 이런 효과를 누릴 수 있다.




이승현 회계사

그렇죠. 우리가 차익이 난 건 합치니까 세금이 많아지는데 손해보고 판 경우엔 어떻게 되냐. 손해보고 판 경우에도 합산해줍니다. 어떤 건 마이너스고 어떤 건 플러스가 났어요. 두 채를 한 해에 같이 팔았을 땐 통산해서 세금을 줄여줍니다.


이걸 많이 물어보시는 게, 상가에서 손실이 나고, 주택에서 차익이 나면 이것도 통산을 해주냐? 부동산이면 다 통산해줍니다.


전형진 기자

정말요?


이승현 회계사

상가든 분양권이든 입주권이든 주택이든 토지든 다 합산해주고요. 심지어는 골프장 회원권, 아니면 고급 헬스클럽 회원권도 통산해줍니다.




전형진 기자

알겠습니다. 이승현 회계사와 함께했습니다. 말씀 감사합니다 회계사님.


기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장

진행 전형진 기자 촬영·편집 지서영 PD

제작 한국경제신문·한경닷컴


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