재개발·재건축의 차이점ㅣ 토지등소유자, 조합원, 분양대상자의 정확한 개념


재개발·재건축, 공통점과 차이점은?


    부동산에 조금이라도 관심 있는 사람이라면 재개발과 재건축에 대해 한 번쯤 들어봤을 것이다. 부동산에 관심이 없더라도 주변, 혹은 본인이 사는 단지가 재건축·재개발 사업을 하는 곳이 적지 않다. 전국적으로 재건축·재개발 사업지는 2000여곳에 달한다.


재건축·재개발을 간단하게 설명하면 단지, 혹은 동네 전체가 동업자가 되어 한번에 집을 부수고 다시 짓는 사업이다. 혼자 신축하는 것보다 여럿이 함께 하는 것이 더 경제적이고 효율적이기 때문이다.



재건축 개념:서울시/ 이투데이

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언뜻 보기엔 노후한 건축물을 정비한다는 점에서 비슷해보이지만, 전혀 다른 사업이다.


재건축은 도로, 하수도, 공원 등 정비기반시설이 이미 잘 갖추어진 곳에서 하는 사업인 반면, 재개발은 정비기반시설이 미비한 지역에서 하는 사업을 말한다. 아파트 밀집 지역은 재건축, 단독주택 밀집지역은 재개발이라고 생각하면 쉽다.




보상금액 기준도 다르다. 재건축은 가지고 있는 집에 대한 보상을 시가로 해주기 때문에 개발이익이 반영된 금액으로 보상받을 수 있다. 그러나 재개발은 개발이익이 반영되지 않은 금액으로 보상한다.


재건축은 조합 임의가업이지만, 재개발은 강제가입이라는 점에서도 다르다. 재개발은 조합 설립에 필요한 인원인 75%가 채워지면 나머지 25%는 본인이 원하지 않아도 강제로 조합원이 된다. 필요 인원을 채웠더라도 반대자는 부동산을 조합에 매각할 수 있는 사업이 재건축인 것이다.


재개발 개념:서울시/ 이투데이

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여기서 중요한 점은 두 사업 모두 조합 설립에 75%의 인원이 필요하다는 점이다. 구역 내에 가게를 두고 장사를 하는 상인이나, 집을 세 놓고 월세 수입으로 사는 사람들은 개발이 부담스러울 수 있다.




이 때 개발을 원하지 않으면 조합설립에 동의하지 않으면 된다. 구역 내 주민 75% 이상이 동의해야 조합을 설립해 사업을 시작할 수 있고, 미달하면 사업 자체가 불가능하기 때문이다.


업계 관계자는 "최근에는 수익이 크게 꺾였다고 하지만 여전히 재건축·재개발을 통한 재테크에 대한 투자자들의 관심은 높다"며 "재건축과 재개발 사업은 각종 이해관계가 얽혀있어 분쟁이 많은 만큼 정확한 차이점을 아는 것이 중요하다"고 말했다.

안선영 asy728@ajunews.com 한국경제


토지등소유자, 조합원, 분양대상자…정확한 개념은?

여지윤 변호사 /법무법인 바른


[여지윤 변호사의 알기 쉬운 재건축 법률] 

토지등소유자, 조합원, 분양대상자…정확한 개념은?


    도시정비법에는 '토지등소유자' '조합원' '분양대상자' 등 다양한 용어가 등장해 개념에 혼동이 있을 수 있다. 도시정비법은 이를 모두 구분해 사용하고 있기 때문에 그 의미를 명확히 이해해야 한다. 먼저 '토지등소유자'의 개념을 살펴보면, 도시정비법은 토지등소유자에 대해 법 제2조 제9호에서 규정하고 있다. 재개발사업인지 재건축사업인지에 따라 그 개념이 다르다.


재개발사업의 경우에는 정비구역에 위치한 토지나 건축물의 소유자 또는 그 지상권자를 말한다. 즉 토지와 건축물 중 어느 하나만 소유해도 토지등소유자에 해당할 수 있다.




재건축사업은 이와 다르다. 재건축사업에서는 토지등소유자를 '정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자'로 정의하고 있다. 따라서 재개발사업의 경우와 달리 토지나 건축물 중 어느 하나만 소유하고 있는 경우에는 토지등소유자가 될 수 없다.


이러한 '토지등소유자'에 해당해야 '조합원'이 될 수 있다. 도시정비법 제39조는 '정비사업의 조합원은 토지등소유자로 한다'고 규정하고 있기 때문이다.


그런데 여기에도 재건축사업과 재개발사업의 차이가 있다. 재개발사업은 사업에 대한 동의여부와 관계 없이 토지 등 소유자이기만 하면 원칙적으로 조합원이 된다(강제가입제).


그러나 재건축사업은 토지등소유자 중에서도 사업에 동의하거나 가입의 의사표시를 한 자만이 조합원이 된다(임의가입제). 이러한 조합원 자격에 관한 도시정비법 규정은 당사자의 의사에 의하여 적용을 배제할 수 없는 강행규정이다(대법원 1993. 7. 27. 선고 92다49027 판결).


그런데 토지등소유자(재건축사업의 경우 사업에 동의한 토지등소유자)라고 해도 조합원이 될 수 없는 경우도 있다. 도시정비법 제39조 제1항은 여러 명이 소유권을 공유하고 있거나 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 경우에는, 그 중 대표자 1명만을 조합원으로 보고 있다.


또한 1인이 A, B 두 개의 토지를 가지고 있었는데, 조합설립인가 이후에 甲에게 A토지를, 乙에게 B토지를 양도한 경우, 그 중 대표자 1인 만이 조합원이 된다(법 제39조 제1항 제3호). 예를 들어 甲이 대표 조합원이 된다면, 乙은 토지등소유자에는 해당할 수 있지만 단독으로 조합원 지위는 인정될 수 없다.




한편, 조합원과 분양대상자도 구분되는 다른 개념이다. 조합원은 조합의 구성원으로 조합 정관상의 권리와 의무를 가지는 자를 말하는 반면, 분양대상자는 조합원의 권리 중 하나인 분양권을 받을 수 있는 자를 말한다.


예를 들어 서울시의 경우 종전토지의 총면적이 90m² 미만이거나 종전토지의 권리가액이 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 미만인 토지등소유자는 조합원으로는 인정되지만 공동주택의 분양대상에서는 제외될 수 있다(서울시 조례 제36조 제1항 제2호, 제3호).


또한 무허가건축물 소유자는 도시정비법상 토지등소유자에 해당하지 않아 원칙적으로 조합원도 될 수 없지만, 시도조례 및 정관에서 정한 무허가건축물에 한 조합원 자격이 인정되고 분양권도 인정될 수 있다(대법원 2009. 10. 29. 선고 2009두12228 판결).

이현진 기자 lhj@metroseoul.co.kr 메트로신문 

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