임대차계약 자진신고, 주의할 점ㅣ 경매로 취득한 건축물의 건축허가 명의 변경 절차
임대차계약 자진신고, 주의할 점은
국토교통부는 다음달 말까지 한시 운영되는 임대차계약 자진 신고 기간이 종료되면 공적 의무 위반여부 전수조사를 통한 관계기관 합동점검을 본격 추진한다. 의무 위반자엔 과태료 부과 및 세제혜택 환수 등 엄중 조치할 계획이다. 이와 관련한 내용을질의응답 형식으로 정리했다.
임대차계약 자진신고를 추진하는 이유는?
- 임대사업자의 상당수(65.9%)는 다주택자로서, 세제혜택만 누리고 임대료 증액제한 등 공적 의무를 이행하지 않는 경우가 있을 수 있다. 정기적인 점검을 통해 적절한 조치가 필요하다.
청주일보
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임대사업자의 보유 주택은 1주택 34.1%, 2주택 30.9%, 3주택 이상 35.0%으로 집계되고 있다.
또한 임대사업자가 임대의무기간 중 묵시적 갱신 등의 사유로 신고하지 않는 경우가 누적될 경우 임대등록제의 실효성이 저하될 우려가 있다. 이에 이번 자진신고를 통해 자율 시정 기회를 부여하고자 하는 것이다.
자진신고 대상 임대주택이 여러 건인 경우는?
-자진신고서는 임대주택당 작성해야 한다. 주택 소재지가 다른 경우도 신고서를 임대주택당 작성 후 각 소재지별 시·군·구청에 신고해야 한다. 예컨대 임대사업자 보유한 임대주택 총 8호의 소재 지역이 ○○구 3호·△△구 5호라면 ○○구에 3건·△△구에 5건 신고해야 한다.
임대사업자의 주소지와 임대주택 소재지가 다른 경우 자진신고는 어느 지자체에 해야 하는지?
-자진신고는 해당 임대주택의 소재지 시·군·구청을 통해 방문신고 또는 렌트홈을 통한 온라인 신고로도 접수할 수 있다.
자진신고는 우편 또는 팩스로 신고할 수 없는지?
-우편 또는 팩스를 통한 신고가 불가하므로, 렌트홈 온라인 신고 또는 주택 소재지 시·군·구청을 방문 후 신고해야 한다.
임대차계약 신고 의무 도입되기 전의 임대차계약은 신고대상인가?
-임대차계약 신고 의무가 도입되기 전 계약은 신고하지 않아도 된다. 이번 자진신고 대상은 임대차계약 신고 의무가 도입된 2012년 2월 5일 이후 계약 건부터 신고 대상이다.
다만 ‘주택임대차보호법’ 제6조 제1항에 따른 묵시적 갱신 계약의 경우에는 2019년 2월 27일 이후 새로이 갱신되는 계약부터 신고해야 한다. 또한 임대주택을 등록한 시점이 2019년 10월 24일 이후인 경우에는 등록 당시 기존 임차인과 유효한 임대차계약 건부터 신고해야 한다.
임대차계약 자진신고 운영기간 및 최종 접수 마감시점은?
-자진신고 기간은 3월 2일부터 6월 30일까지 운영할 계획이다. 접수 마감시점은 접수 방식(온라인, 지자체 방문)에 따라 시간차가 있다. 렌트홈(온라인)을 통한 자진신고는 6월 30일 17시 59분까지 자진신고 서류 작성후 온라인 최종제출 시 접수 가능하고, 지자체 방문신고는 같은 날 지자체 담당자 업무 처리시간까지 서류제출 시 접수 가능하다.
민특법상 임대사업자가 아님에도 자진신고 대상인지?
임대료 증액제한 및 임대의무기간 미준수 등 중대의무 위반은 자진신고 시 과태료 감경 등의 혜택이 존재하는지?
-임대료 증액제한 및 임대의무기간 준수 등 사업자의 중대 의무 위반의 경우 이번 자진신고 운영에 따른 과태료 면제대상에는 해당되지 않는다. 위반행위 내용·조속 시정 여부 및 정부정책 협조 여부 등 구체적인 사안을 고려할 경우 향후 과태료 부과시 감경(최대 50%)도 가능할 것으로 판단한다.
반면 임대료 증액제한 등 중대의무 위반으로 인해 임대차계약 신고 의무를 회피하는 경우에는 향후 임대차계약 미신고에 따른 과태료 부과(50%내 가중 가능)는 물론, 일정횟수 이상 임대차계약서 자료 제출 및 시정명령 불응 시 등록말소 가능토록 하는 방안도 검토 중이다.
[이데일리 김미영 기자]
[형사부동산 전문변호사의 생활법률]
경매로 취득한 건축물의 건축허가 명의 변경 절차
강민구 변호사
A씨는 경매를 통해 건물을 건축 중인 토지를 취득하였다. 건축 중인 건물은 아직 미완성으로 독립된 건물이 아니어서 법정지상권이 성립되는 건물이 아니었다. 그 결과 그 건축물은 토지의 부합물로 취급되어 A씨가 소유권을 취득하게 되었는데 문제는 건축허가가 원 소유자인 B씨와 C씨 공동 명의였다. A씨는 건축허가 명의를 원 소유자들의 동의 없이도 자신의 이름으로 변경할 수 있을까?
서울 아파트값이 들썩이면서 법원 경매시장에도 수요가 몰리고 있다. 사진은 법원 경매법정 모습.
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경매에 의하여 건축 중인 건물을 포함한 토지를 취득한 경우 기존 건축주의 동의 없이 건축주 명의를 변경할 수 있는지 문제가 된다. 건축법에는 건축물의 건축 허가를 받거나 신고를 한 자로부터 건축 중인 건축물을 양수한 사람은 건축 관계자 변경신고서에 ‘변경 전 건축주의 명의변경동의서’ 또는 ‘권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류’를 제출(전자문서로 제출하는 것을 포함)하면 건축주 명의를 변경할 수 있다(건축법시행규칙 11조 1항 1호). 통상적으로 건축주 명의변경동의서에 양도인의 인감증명을 찍고 인감증명서를 첨부하여 변경신고를 한다.
그런데 만약 양도인이 건축주 명의변경동의를 해주지 않는 경우에는 어떻게 해야 하나? 경매로 땅을 낙찰 받은 경우, 그 땅의 원주인은 낙찰자에게 건축 중인 건물의 건축허가 명의변경 동의를 거부하거나 막대한 보상을 요구하는 경우가 종종 있다. 이렇듯 건축 중인 건물을 양도한 자(경매당한 자도 양도한 자에 포함됨)가 건축주 명의변경에 동의하지 아니한 경우에 양수인으로서는 그 의사표시에 갈음하는 판결을 받을 필요가 있다(대법원 2015. 9. 10. 선고 2012다23863 판결). 결국 그 승소판결문이 위에서 말하는 ‘권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류’에 해당되는 것이다.
한편 허가 등에 관한 건축주 명의가 수인으로 되어 있을 경우에는 공동건축주 명의변경에 대하여는 변경 전 건축주 전원으로부터 동의를 얻어야 한다.38)
건축허가는 토지의 소유권과 별개로 양도가 되는 것이므로 단순한 토지소유권의 취득과 관련된 서류가 있다고 해도 당연히 건축허가 명의 변경 동의를 받았다고 단정할 수 없다. 즉 건축허가서는 허가된 건물에 관한 실체적 권리의 득실변경의 공시 방법이 아니며 그 추정력도 없다. 그 결과 건축허가서에 건축주로 기재된 자가 그 소유권을 취득하는 것은 아니며, 건축 중인 건물의 소유자와 건축허가의 건축주가 반드시 일치하여야 하는 것도 아니다(대법원 2009. 3. 12. 선고 2006다28454 판결). 따라서 경매에 의하여 매수한 토지와 그 토지에 건축 중인 건축물(부합된 구조물의 경우에는 토지)에 대한 매각허가결정서 및 그에 따른 매각대금 완납서류 등만으로는 건축 관계자 변경신고에 관한 건축법의 ‘권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류'라고 볼 수 없다.
사례로 돌아가 살피건대, A씨는 원 건축주들인 B씨와 C씨로부터 건축허가 명의변경 동의서를 받거나, 그것이 어려울 경우에는 그들 전원을 상대로 건축허가 명의변경 동의절차이행 소송을 제기하여 그 승소판결문으로 변경동의서에 갈음하여 건축허가명의 변경을 신청하면 된다.
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