부동산 투자...비싼 집 산 사람이 승자? ㅣ 세입자 안달나게 하는 임대 기술

빚 많이 져도… 비싼 집 산 사람이 승자였다

신한은행 '2020 보통사람 금융생활 보고서'

비싼집 샀을수록 대출금 대비 집값 상승률 높아

    최근 3년 사이 5억원 넘는 아파트를 산 사람들은 평균 1억8000만원가량의 대출을 받았으며, 아파트 값이 대출금의 절반 이상인 1억원가량 오른 것으로 조사됐다. 비싼 집일수록 가격 상승폭이 커서, 7억 넘는 집을 산 사람들은 아파트 매입 이후 집값이 대출금의 80% 넘게 올랐다.

27일 신한은행 빅데이터센터가 전국 만 20세~64세 경제활동자 1만명을 대상으로 설문조사한 결과를 담은 ‘2020 보통사람 금융생활 보고서’를 펴냈다. 이 보고서에는 소득 수준별 소비·지출 행태와 자산 구조 분석 등이 담겨 있다.

신한은행 빅데이터센터가 성인 1만명을 대상으로 설문해보니, 지난 3년새 집 산 사람 중 5억 이상 아파트를 산 사람의 경우 아파트값이 대출금(1억8307만원)의 절반이 넘는 1억224만원 오른 것으로 조사됐다. 집값이 비쌀수록 대출금 대비 아파트값 상승률도 높았다./신한은행

비싼 집 샀을수록 돈 더 벌었다

조사 대상자 중 2017~2019년 사이 집을 샀다는 사람은 11%, 이들 중 85%가 아파트를 샀다. 왜 집을 샀는지 물었더니 서울지역에 집을 산 사람은 ‘향후 투자가치’(22.1%)를 ‘편리한 교통’(20.5%)이나 ‘쾌적한 주변 환경’·’직장·학교와의 거리’(각 12.6%)보다 많이 꼽았다.

이들 중 대부분은 뜻한 바를 이룬 듯하다. 서울에 집을 산 사람은 평균 4억7082만원짜리를 샀고, 이 집값이 21.5%(1억112만원) 오른 5억7194만원이 됐다. 다만 설문 시점이 지난해 9~10월 사이여서 코로나 사태로 최근 부동산 가격이 하향 안정되는 추세는 반영되지 않았다. 이들은 조사 당시에 3년 안에 아파트값이 20% 이상 더 오른다면 팔 의향이 있다고 답했다.

아파트 구매 당시 얼마를 대출받았는지 보면, 아파트 구매가격이 높을수록 대출금의 비중도 낮은 것으로 조사됐다. 기존 부동산 등 보유 자산이 많을수록 자산을 처분하는 등 자력으로 비싼 집을 살 여유가 상대적으로 많기 때문이다. 2억원 이하 아파트를 산 사람은 구매 대금의 절반 이상을 대출로 충당했지만, 이들이 산 아파트값은 9% 오르는 데 그쳤다. 지난 3년 사이 전국 아파트 구매자의 평균 상승률(14%)에 못 미친다.

조사 대상자 중 부채 보유율은 52.8%. 가구 소득이 높을수록 부채 절대 규모는 크지만, 기존 부채 대비 상승 비율은 소득 하위 20%인 1구간에서 가장 높았던 것으로 조사됐다./신한은행

고소득-저소득층 가른 것도 역시 부동산

가구소득 구간별로 1년 새 부채가 얼마나 늘었는지 보니, 1구간(소득 하위 20%) 응답자들의 부채 증가율이 36.4%로 가장 높았다. 늘어난 부채의 절대액수 자체는 1000만원에 조금 못 미치는 액수였지만 전년도 부채 잔액 대비 늘어난 비율이 다른 소득구간과 비교해 가장 컸다.

총자산은 1구간이 평균 9592만원, 5구간(소득 상위 20%)이 8억8294만원으로 상위 20%의 총자산이 하위 20% 대비 9.2배 많았다. 자산 구성 면면을 보면 역시 부동산이 그 차이를 갈랐다. 총자산 중 가장 비중이 큰 부동산은 소득이 높을수록 규모가 크고 2019년 대비 자산 상승폭도 컸다.

2019년 기준 1구간이 보유한 부동산 자산 규모는 2018년(5699만원)보다도 55만원 줄어든 5644만원, 2구간은 2018년(1억 5291만원)보다 177만원 늘어난 1억 5468만원으로 나타나 1구간과 2구간 모두 2018년 대비 부동산 자산의 변화는 거의 없었다.

이에 비해 중간소득 계층인 3구간부터는 2018년 대비 부동산 자산이 1000만원 이상 눈에 띄게 늘어났다. 3구간은 1557만원 증가한 2억 8162만원, 4구간은 2818만원 증가한 4억 848만원, 5구간은 3126만원 증가한 6억 9433만원으로 소득이 높을수록 부동산 자산가치가 크게 상승했다.

이에 따라 가구소득 1구간과 5구간의 부동산 자산 격차는 2018년 11.6배에서 2019년 12.3배로 더욱 벌어졌다.

김은정 기자 조선일보

출처 : http://news.chosun.com/site/data/html_dir/2020/04/26/2020042600948.html

"이 건물 꼭 들어갈래요" 세입자 안달나게 하는 임대 기술

    지난 24일 서울시 중구 소공로 웨스틴조선호텔 인근. 대로변을 따라 곧 쓰러질 듯한 중소형 건물이 줄지어 서 있었다. 유동 인구가 많은 도심 한복판인데도 빈 점포가 듬성듬성 보였다. 유독 한 건물이 눈길을 잡아끌었다. 바로 'GSG 빌딩'. 지하 1층~지상 4층 규모 빌딩을 공유주거·오피스 업체인 로컬스티치가 통째로 쓰고 있다. 지상 1층 카페와 빵집, 지하 1층 편집숍은 항상 젊은이들로 북적여 소공동의 '핫 플레이스'로 통한다. 2018년 낡은 건물을 흰색과 나무색 패널, 글라스(glass)로 장식하는 등 화사하게 리모델링한 것이 '신의 한 수'가 됐다는 평가다.

흰색 패널, 글라스 등 색다른 소재를 활용한 리모델링 공사를 통해 멀리서도 외관이 눈에 잘 보이도록 변신한 GSG빌딩. 왼쪽 사진은 리모델링 이전 모습. /이지은 땅집고 기자

한때 '조물주 위에 건물주'라는 우스개가 나올 만큼 부러움을 받던 중소형 빌딩 소유주들이 요즘 고민에 빠졌다. 경기 침체에 코로나 사태가 겹치면서 공실(空室) 공포감이 커지고 있는 것. 20년 넘게 건물 관리 업계에 몸담은 노창희 리맥스 부사장은 "중소형 빌딩이 대개 5~8층이라는 점을 감안하면 한 층만 비어도 공실률이 20%에 달해 임차인 하나하나가 귀하다는 의미"라며 "철저한 임대 관리로 경쟁력을 갖추면 중소형 빌딩도 불황에서 살아남을 수 있다"고 말했다.

그는 다음 달 12일 시작하는 '조선일보 땅집고 건축주대학 12기 과정'에서 공실률 제로를 위한 빌딩 매니지먼트를 소개한다. 12기 과정에서는 중소형 빌딩과 주거상가혼합 빌딩의 입지 분석 요령과 공실률 낮추는 설계, 성공 사례 현장 스터디 등을 주로 다룬다. 개강에 앞서 노 부사장을 미리 만나 중소형 빌딩의 가치를 살리는 임대 노하우를 들어봤다.

―실패하는 중소형 빌딩의 공통점이 있다면?

"철저한 지역 분석 없이 지었다가 침체된 경우가 대부분이다. 상권마다 유독 흥하는 업종이 있다. 서울 압구정동이나 신사동이라면 성형외과·피부과, 가로수길이라면 의류 매장 등이다. 이런 업종은 반드시 1층에 들여야 한다. 또한 해당 세입자가 사용하기 편한 방식으로 건물을 설계해야 한다. 그런데 '고객의 소리'는 반영하지 않고 건물주 입맛대로 지은 빌딩은 세입자 유치에 한계가 있다. 결국 임대료를 시세보다 확 낮추거나 아예 리모델링하지 않으면 안 된다."

―어떤 세입자를 들이면 좋을까

"몇 년 전만 해도 우리 동네와 비슷한 상권이었지만 최근 '확 뜬' 동네를 찾고, 어떤 가게에 손님이 몰리는지 파악해야 한다. 건물주는 최소한 이런 업종은 반드시 유치하는 것을 목표로 삼아야 한다. 만약 지역 내 핵심 업종이 있다면 상위 브랜드 매장을 입점시켜야 건물 경쟁력을 끌어올릴 수 있다. 즉 커피숍이라면 '스타벅스' 정도는 끌어와야 한다."

―요즘은 건물 외관도 경쟁력인데

"중소형 빌딩 시장이 포화되면서 건물을 적당히 수리하는 것만으로 경쟁력을 갖추기는 어려워졌다. 신축이나 리모델링 계획이 있다면 동네 분위기와 다소 이질적이더라도 과감한 스타일의 외관으로 꾸밀 것을 추천한다. 그래야 지역 임대 시장을 리드하는 '랜드마크' 건물이 된다. 실제로 이런 빌딩은 공사가 끝나기도 전에 '꼭 들어가고 싶다'며 임대 예약을 걸어두는 세입자가 많다. 공사 중에는 사전 마케팅을 통해 세입자를 미리 구해놓고, 이들이 요구하는 시설과 설계를 어느 정도 반영해 주는 대신 임대차 기간은 5~10년으로 늘리는 것도 방법이다."

―세입자 관리 노하우는

"건물주는 단순히 소유자가 아니라 임대 서비스 공급자라고 생각해야 한다. 한번 입주한 세입자들이 '이 건물만한 곳이 없다'라고 생각할 만한 좋은 서비스를 제공해야 추후 임대차 기간을 연장할 수 있다. 내방객이 많다면 주차 대행원을 두고, 옥상은 정원으로 바꾸는 것도 방법이다. 화장실에는 사물함을 비치해 입주자 개인 물품을 보관할 수 있게 하는 것도 좋다.

대신 임대차계약서를 작성할 때 특약 사항에 '퇴 거 시 건물 원상복구 의무는 세입자에게 있다' '보증금은 복구 비용을 제하고 반납한다'는 항목을 반드시 넣어야 한다. 대체로 새 세입자에게 입주 공간을 인도할 때 대형 빌딩보다 중소형 빌딩에서 관리 상태가 좋지 않은 경우가 많은 탓이다. 여러 층을 한꺼번에 쓰는 세입자라면 최소 6개월 전에 계약 해지 통보를 하도록 정해야 공실 리스크를 최소화할 수 있다."

이지은 기자 조선일보

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