미니 재건축 추진 급증 ㅣ 정부가 밀어주니 솔깃한 대형건설사들

"규제없는 미니 재건축으로…" 사업추진 급증

서울 '공공참여형' 22곳 신청

"총선후 재건축 힘들다" 확산

광진·영등포구 4곳씩 참여

분양가상한제 적용 안되고

면적 2만㎡·층수 15층 확대

대형건설사 시공 참여도 '호재'

    ‘미니 재건축’으로 불리는 가로주택정비사업을 추진하는 서울 사업장이 빠르게 증가하고 있다. 지난달부터 가로주택정비사업에 대한 층수 제한 등이 대폭 완화된 데다 4·15 총선에서 여당이 압승하면서 일반 재건축 추진이 상당 기간 어려워졌다는 계산에서다. 먹거리가 줄어든 대형사들도 속속 가로주택사업을 확대하고 있다. 가로주택정비사업은 서울시가 소규모 정비사업 활성화를 위해 2012년 도입했다. 주택 20가구 이상이면서 도로로 둘러싸인 노후주택 밀집지역이 대상이다.

서울시 1호 가로주택정비사업으로 2017년 말 완공된 천호동 동도연립 재건축. /한경DB

공공참여형 사업 문의 잇따라

22일 서울시에 따르면 지난 3월 한 달간 LH(한국토지주택공사)와 서울주택도시공사(SH공사)에 공공참여형 가로주택정비사업 사전의향서를 낸 서울 내 사업장은 총 22개로 집계됐다.

광진구와 영등포구가 각각 4개로 가장 많았고, 마포구(2곳) 서초구(2곳) 관악구(2곳) 구로구(2곳) 등에서도 사업 의사를 밝혔다. 강남구와 금천·노원·송파·양천구에서도 한 곳씩 사업을 준비하고 있다. 공공참여형 가로주택정비사업은 지난달 법개정에 따라 신설된 가로주택사업 유형이다. LH와 SH는 주민 협의 등을 거쳐 오는 8월 대상 사업지를 최종 선정할 계획이다.

2016년부터 지금까지 LH를 통해 가로주택정비사업을 추진한 서울 사업장이 단 세 곳에 불과한 것을 감안하면 관심 사업장이 크게 늘어난 것이다. 2018년 2월 ‘빈집 및 소규모 주택정비에 관한 특례법’으로 가로주택정비사업의 지원 근거가 만들어졌지만, 사업성이 부족한 단지가 많아 실적이 저조했다. 서울에서 가로주택사업이 추진된 곳은 2012년 이후 지금까지 총 55곳이며 준공된 곳은 천호동 동도연립 단 한 곳에 불과하다.

정부의 규제 완화로 지난달부터 공공성 요건을 지키면서 사업을 하면 각종 인센티브를 받을 수 있다. 현재 1만㎡로 제한돼 있는 사업 시행 면적이 2만㎡까지 확대된다. 7월 28일 시행되는 민간택지 분양가 상한제도 적용받지 않는다. 전체 가구 수는 약 250가구에서 500가구로, 층수 제한은 종전 7층에서 15층까지 완화된다.

공공성 요건은 LH나 SH가 공동시행사로 참여하면서 임대주택 10% 등 의무비율을 충족하는 경우다. SH 관계자는 “가로주택정비사업을 하려는 곳은 기존에 재건축을 검토했거나 동의율 문제 등으로 재개발구역에서 해제된 곳이 많다”며 “규제 완화로 사업성이 개선되면서 문의가 급증했다”고 말했다.

각 자치구에 따르면 공공참여형 사업과 별도로 서울 내에서 30여 곳이 가로주택사업 추진을 검토하고 있다. 적극적인 지역은 광진구 자양동과 영등포구 신길동 등이다. 주로 주택 노후도가 높지만 사업성이 낮아 정비사업이 답보상태이거나 지역주택조합이 많은 곳이다.

정부 지원으로 사업 속도 빨라

가로주택정비사업은 재개발·재건축 등 다른 정비사업 방식에 비해 절차가 간단해 속도가 빠른 게 특징이다. 서울시에 따르면 가로주택사업 조합 설립부터 착공까지 걸린 기간은 평균 2년 반이다. 전체 건물 3분의 2 이상이 노후 불량주택이면 사업을 추진할 수 있다. 초과이익환수제 등의 각종 규제로 재건축이 사실상 막혀 있는 상황에서 정부의 전폭적인 지원까지 이뤄지자 관심이 높아지고 있다.

가로주택은 최근 1년 동안 시행령 및 법개정 등을 통해 수차례 규제가 완화됐다. 정비업계 관계자는 “정비사업은 속도가 생명”이라며 “인허가권자인 정부와 지방자치단체가 적극적으로 사업을 밀어준다는 게 가로주택사업의 매력”이라고 말했다.

먹거리가 줄어든 대형 시공사들도 수주전에 적극 나서고 있다. 현대건설은 지난해 장위 11-2구역 우선협상자로 선정됐으며, 호반건설도 지난 2월 장위15-1 시공사에 뽑혔다. 두 곳 모두 재개발을 추진하다가 해제된 지역이다. 대우건설은 지난달 가로주택정비사업 등에 특화된 자회사를 세우기도 했다.

이유정 기자 yjlee@hankyung.com 한국경제

정부가 밀어주는 '미니 재건축' 가로주택…솔깃한 대형건설사

가로주택 정비사업 조합 증가세…서울서 현재 97곳 추진 중

현대건설 등 대형사 발길…"성공 사례 늘면 사업 참여 ↑"

     규제로 꽉 막힌 재건축·재개발 대신 가로주택 정비사업이 부상하고 있다. 정부가 '미니 재건축'으로 불리는 가로주택 정비사업의 규제를 적극적으로 완화하면서 대형건설사의 관심도 높아지는 모습이다.

23일 국토교통부에 따르면 전국의 가로주택 정비사업 조합은 2016년 16곳에서 2019년 111곳으로 증가하고 있다.  

가로주택 정비사업은 6m 이상 도로 등으로 둘러싸인 곳의 소규모 노후 저층 주거지를 대상으로 하는 사업이다. 무엇보다 사업 기간이 2~3년으로 재건축·재개발 등 다른 정비사업보다 훨씬 짧다는 장점이 있다. 그럼에도 사업성이 낮아 시장과 건설업계의 관심 밖이었다.

http://www.gico.or.kr/business/urban/urban05.do

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그러나 정부의 꾸준한 규제 완화로 사업성이 개선됐다. 지난 2018년 2월 관련 특례법을 제정해 가로주택 정비사업 활성화 제도 기반을 마련했다. 지난해 12월에는 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관의 참여 확대 방침을 밝히며 분양가상한제 적용 배제, 사업 면적 확대 등 파격적인 규제 완화 내용을 발표하기도 했다.

이 내용에 따라 사업구역 면적이 기존 1만㎡에서 2만㎡ 미만으로 확대된다. 사업 면적 확대에 주택 수도 250가구에서 500가구로 배로 늘어날 수 있다. 또 시세보다 저렴한 분양주택과 공공임대주택 등을 공급하면 분양가상한제 적용도 받지 않는다.

LH가 광진구의 한 사업장에 규제 완화 내용을 적용해 시뮬레이션한 결과, 주택 공급량은 266가구에서 350가구로 확대되고, 주민 분담금도 절반 가까이 감소하는 것으로 나타났다.  

정부가 가로주택 정비사업의 규제를 지속 완화하는 것은 서울 등 수도권 도심 주택공급의 주요 수단으로 삼았기 때문이다. 지난해 12월 기준 서울 시내 가로주택 정비사업 추진 지역은 97개다. 1년 전보다 사업지 52곳이나 늘었으나, 구체적인 성과가 나타난 곳은 강동구 동도연립(다성이즈빌) 등 소수에 불과하다. 97개 사업장 중 절반 이상인 50개가 주민 협의 단계다. 아직 걸음마 단계라는 의미다.

정비업계는 재개발 해제 지역 중 일부가 가로주택 정비사업을 추진 중이라면서 이들의 성공 여부에 사업 흥행이 달렸다고 전망했다. 성북구 장위뉴타운이 대표적인 곳으로 꼽힌다.

장위뉴타운 11-2구역 조합은 현대건설을 시공사로 선정, 가로주택 정비사업을 추진 중이다. 맞닿아 있는 15-1구역도 호반건설을 시공사로 선정했다. 이 밖에 8-1·8-2·11-1·11-6구역 등도 조합 설립을 위한 절차를 진행 중인 것으로 알려졌다.

업계는 관심은 생겼으나, 아직 반신반의하는 분위기다. 규제 완화로 가로주택 정비사업의 사업성이 대폭 개선된 것은 맞으나, 더욱 면밀하게 사업성 검토 등이 필요하다는 것이다.

업계 관계자는 "아직 주민도 업계도 반신반의하는 분위기"라면서도 "대형건설사 브랜드를 단 아파트가 하나둘 들어서면 시장이 조금 더 선명해질 것"이라고 말했다. 이어 이 관계자는 "일반적인 재개발만큼은 아니더라도 사업 규모가 조금 더 커지면, 사업 기간이 짧아 검토하는 곳이 더 늘 것"이라고 덧붙였다.

(서울=뉴스1) 이동희 기자 yagoojoa@news1.kr

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