세운지구 일몰 63곳 '조건부 연장' ㅣ 서울시 재개발 임대 비율 높아지나
세운지구 일몰 152곳 중 63곳, '조건부 연장'된다
서울 세운재정비촉진지구 내 일몰 시점이 된 정비구역 152곳을 일괄 해제해 대규모 도시재생을 추진하려고 했던 서울시의 계획에 차질이 생겼다. 152곳 중 절반 가까이 되는 63곳이 '조건부 연장'을 통해 개발 가능성이 열어두게 됐기 때문이다. 시는 정비구역에서 해제된 지역부터 도시재생사업을 추진하되 일몰 연장된 구역은 세입자 대책 마련 등 조건을 부여하고 재개발 사업계획 수립 단계부터 엄격히 관리한다는 방침이다.
서울시는 21일 열린 제6차 도시재정비위원회에서 세운 2구역(35개소), 3-8·10구역(2개소), 5-4·7·8·9구역(4개소), 6-4구역(22개소) 등 63개 구역의 일몰 기한을 내년 3월26일까지로 연장했다고 22일 밝혔다. 해당 구역 내 토지 등 소유자와 자치구의 사업 추진의지를 감안했다는 설명이다. 이들을 제외한 5-2·5·6·10·11구역(5개소), 6-1구역(32개소), 6-2구역(47개소), 6-3구역(5개소) 등 89곳은 구역이 해제됐다.
세운재정비촉진지구 내 전체 정비구역 171곳 중 152곳은 2014년 3월27일 구역지정 이후 사업시행인가 신청 없이 5년이 경과해 일몰시점(2019년 3월26일)이 지난 구역이다. '도시 및 주거환경정비법' 제20조(정비구역 등의 해제)에 의하면 정비구역 지정일부터 5년 이내 사업시행인가 미신청 구역은 해제해야 한다. 다만 토지 등 소유자 30% 이상이 동의한 경우 또는 계획적 정비를 위해 존치가 필요하다고 인정하는 경우엔 일몰기한 2년 범위 내에서 연장이 가능하다.
서울시는 "그간 정비구역 해제 및 연장안에 대해 자치구에서 주민공람, 구의회 의견청취 등 관련 절차를 거쳐 일부 구역 연장 등을 시에 요청했고 이번 도시재정비위원회에서 이같이 최종 결정했다"고 말했다.
도시재정비위원회 심의결과에 따라 정비구역에서 해제되는 89개 구역은 서울시가 지난 달 발표한 '세운상가 일대 도심산업 보전 및 활성화 대책'에 따라 주민협의를 통한 재생 방식의 관리를 하게 된다.
구역이 연장된 63곳은 시에서 추진하고 있는 정책 방향을 고려한 조건 사항을 충족해야 한다. 시는 정비구역 일몰 연장 조건으로 ▲사업시행인가 신청 동의율(토지 등 소유자 75%, 토지면적 50%)을 충족해 자치구에 신청 ▲'세운상가 일대 도심산업 보전 및 활성화 대책'에서 제시한 실효성 있는 세입자 대책 마련 ▲기반시설 조정 등 재정비 중인 세운재정비촉진계획을 반영한 사업시행계획 수립 ▲대규모 통합개발 불가 등을 내세웠다. 이에 따라 세운2구역은 기존 35개소 정비구역을 유지해야 한다.
강맹훈 서울시 도시재생실장은 "지난 달 발표한 세운상가 일대 도심산업 보전 및 활성화 대책 실현을 위해 정비구역에서 해제되는 지역에 대한 재생사업을 본격 추진해 나갈 계획"이라며 "부득이 도시재정비위원회 결정에 따라 일몰 연장된 구역에 대해서는 세입자 대책 마련 조건을 부여하고 재개발 사업계획 수립 단계부터 엄격히 관리해 도심산업 생태계를 보전하겠다"고 말했다.
서울시 "8월 이전 결론낼 것"
서울 41개 구역 평균 17%
상향 땐 인허가 다시 받아야
사업성 떨어져 지연 불가피
서울시, 공급 부족 우려 '고민'
서울시가 재개발구역의 임대아파트 의무 비율 상향 여부를 검토하고 있다. 서울과 수도권 재개발구역의 임대주택 비율을 종전 최대 15%에서 20%로 조정한 정부 조치의 후속이다. 지방자치단체는 재량으로 여기에 최대 10%포인트를 더 높일 수 있다.
올해 시공사 선정에 나서며 재개발을 추진하고 있는 서울 한남뉴타운. 한경DB
하지만 가뜩이나 부동산 시장이 침체되고 있는 가운데 재개발 지연에 따른 공급 부족을 가져올 수 있어 서울시 고민이 커지고 있다. 임대주택 비율이 높아지면 사업성 하락으로 재개발의 추진 동력이 떨어지는 게 불가피하다. 또 정비계획을 바꾸는 과정에서 인허가 절차도 지연될 수밖에 없다.
임대 비율 20→30% 상향할까
서울시 관계자는 21일 재개발구역의 임대주택 비율 상향 문제와 관련해 “정부의 관련 개정안이 고시되면 유관 부서 협의를 거쳐 최종 결정할 예정”이라고 밝혔다.
정부는 지자체가 재량으로 정할 수 있는 추가 부과 비율도 기존 5%포인트에서 10%포인트로 올렸다. 서울은 의무 비율이 최대 30%가 될 수 있다는 얘기다.
서울시는 그동안 임대 비율 상향에 긍정적이었다. 그러나 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태가 터진 이후 사정이 조금 달라졌다. 자칫 사업을 포기하는 재개발구역이 늘어 장기적인 주택 공급 부족을 불러올 수 있어서다.
서울에서 아직 사업시행계획인가를 받지 못한 41개 재개발구역(주택정비형 기준)의 정비계획상의 평균 임대 비율은 17%다. 마천3구역은 계획된 2367가구 가운데 20%(480가구)가 임대분으로 배정됐다. 만약 의무 임대주택 비율이 높아지면 사업성이 안 나올 가능성이 높다. 늘어난 임대분만큼 일반분양분이 줄어들기 때문이다.
서울시는 8월 전까지 임대 비율 조정과 관련한 결론을 낸다는 입장이다. 서울시 관계자는 “구체적 비율이나 단계별 적용 시점 등 아직 윤곽이 나온 게 없다”며 “사업성과 직결되는 부분인데다 임대주택 의무가 없는 재건축과의 형평성 문제가 제기될 수 있어 조심스럽게 들여다보고 있다”고 설명했다.
사업성 하락·지연 불가피
도정법 시행령 개정안은 이르면 다음달께 공포된다. 지자체 조례 개정 등을 감안하면 실제 시행은 8월 정도로 예상된다. 임대주택 비율이 상향되더라도 구역별 상황에 맞춰 결정될 가능성이 높다.
재개발 사업의 어느 단계부터 임대 비율 상향이 적용되느냐가 가장 큰 관심이다. 사업시행계획인가를 기준으로 임대 비율이 달라지면 아직 관련 인허가를 진행하지 못한 대다수 재개발조합이 포함될 전망이다. 한남뉴타운 2·4·5구역과 성수전략정비구역1~4지구 등이 대표적이다.
이 경우 관련 인허가를 다시 추진해야 한다. 분양과 임대 가구 수는 정비계획 단계에서 결정해야 하기 때문이다. 건축허가나 사업시행계획인가를 준비하던 조합들은 사업 첫 단계로 돌아가야 할 수 있다. 한남2구역 조합 관계자는 “이제서야 교통환경영향평가를 마친 상태인데 임대 비율 상향으로 정비계획을 변경하게 되면 패닉 상태가 될 것”이라고 말했다.
일각에선 서울시의 입김이 더 커질 것이라는 우려도 나온다. 한 정비업계 관계자는 “서울시가 인허가 절차를 돕는 대신 공공건축가를 투입해 정비계획 등에 관여할 가능성도 있다”고 했다.
전형진 기자 withmold@hankyung.com 한국경제
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