한남3구역, 임대비율 상향 피해가나
한남3구역 몸값 더 뛰나… 임대비율 상향에 울고웃는 재개발
정부가 재개발사업의 임대주택 의무공급비율 상한선을 높이면서 초기 단계인 재개발 사업장들의 추진 동력이 떨어질 것이란 우려가 나온다. 반면 이미 사업시행인가 단계까지 통과한데다 사업 규모도 큰 한남3구역 등은 이번 규제를 피해갈 가능성이 커 오히려 몸값이 오를 것이란 전망도 나온다.
20일 정비업계에 따르면 국토교통부가 지난해 예고한 재개발사업의 임대주택 의무비율 상향안을 담은 ‘도시 및 주거환경정비법’ 시행령 개정안이 최근 국무조정실 규제개혁위원회 경제분과위원회에서 통과됐다.
한남3구역/땅집고
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재개발사업장의 임대주택 의무공급 비율은 서울 지역이 10~15%에서 10~20%로, 경기·인천 지역은 5~15%에서 5~20%로 각각 높아진다. 지방은 5~12%인 현행대로 유지된다. 이 의무공급비율은 구청 등 지자체가 정비사업계획에 따라 최대 10%포인트까지 추가로 높일 수 있다. 서울에서는 최고 30%까지 임대주택으로 짓도록 정할 수 있다는 뜻이다.
현행 서울시 고시에 따르면 재개발사업장의 임대주택 의무공급비율은 15% 하한선을 적용한다. 정비계획을 수립할 때 재개발 대상지의 임대 수요에 따라 구청장 권한으로 5%포인트 범위 안에서 가산할 수 있다.
개정된 법 시행령이 오는 5월 공포되고 지자체 조례가 개정되면 통상 3개월 경과규정을 두는만큼, 서울에서는 이르면 오는 8월부터 상향된 임대주택 의무비율을 부과받는 사업장이 나올 수 있다.
익명을 요구한 건설업계 관계자는 "서울시에서 임대주택 의무비율을 높이는 개정안을 처리해 달라고 정부에 수 차례 건의해 온 것으로 알고 있다"면서 "빠른 시일 안에 관련 조례를 개정해 재개발사업에 적용할 것으로 전망된다"고 말했다.
조선비즈
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정비업계에서는 임대주택으로 할당하는 가구 수만큼 일반분양하는 물량이 줄어들고 그만큼 사업수익이 감소하기 때문에, 사실상 재개발사업에도 개발이익환수제를 적용하는 것이란 평가도 나온다. 임대주택을 매입하는 주체인 서울시는 일반분양가보다 싸게 주택을 사기 때문이다.
서울시는 ‘공공주택특별법 시행령’ 제54조 4항과 시 조례에 따라 산출한 금액을 토대로 조합과 협의해 매입 가격을 정한다. 대개 건축비용과 택지비 감정평가금액 등을 더한 건축원가 수준이기 때문에 일반분양가보다 최소 30~40% 이상 저렴하다.
서울에서 1000가구를 짓는 재개발사업장이 3.3㎡당 평균 분양가를 2400만원으로 책정했다고 가정했을 때 공급면적 84㎡인 주택의 분양가격을 기준으로 임대주택 공급비율이 15%에서 30%로 높아지면, 재개발 조합의 분양수익은 약 366억원 줄어든다는 계산이 나온다.
이 때문에 초기 단계인 사업장이나 구역 지정을 추진하는 지역에서는 재개발사업의 동력이 약해질 수밖에 없다는 전망이 나온다. 지구 재지정을 추진하는 아현1구역이나 금호21구역 등은 재개발사업을 진행하려면 이번에 상향된 규정을 적용받을 가능성이 크다.
이동주 한국주택협회 정비임대팀장은 "최근 서울에서 진행된 재개발사업장의 의무임대주택 비율은 평균 17%인데, 임대주택비율이 1%포인트 높아지면 일반분양 가구 수가 대략 10가구 줄어드는 것으로 조사된다"면서 "분양가 상한제나 이주비 대출 규제 등으로 정비사업을 진행하기 쉽지 않은 상황인데, 일반분양 물량이 충분치 않아 조합원 분담금이 커질 것이란 계산이 나오면 사업을 진행하려는 재개발조합이 많지 않을 것"이라고 말했다.
그래픽=송윤혜
사업시행인가 단계를 통과하는 등 진도가 많이 나가 있는 재개발사업장들은 가치가 더 높아질 것이란 전망도 나온다. 특히 조합원 수만 1000명을 넘긴 대형 사업장은 재개발사업 이후에도 대단지 아파트로 지어지는만큼, 몸값이 더 뛸 것이란 관측이다. ‘단군 이래 최대 재개발 사업’이란 수식어가 붙는 용산구 한남3구역을 비롯해 은평구 갈현제1구역, 서대문구 북아현3재정비촉진구역과 북아현제2구역, 관리처분 단계까지 진행된 은평구 대조제1구역 등이 대표적이다.
박합수 KB국민은행 수석부동산위원은 "용산구 한남3구역 등 사업시행인가를 받아서 사업계획이 통과된 곳들은 이번 개정의 영향을 피할 수도 있겠지만, 사업시행인가를 받지 못한 사업장들은 8월 전까지 최대한 사업 속도를 내야 하는 상황"이라면서 "아직 추진위원회나 조합 설립 인가를 받은 단계인 구역들은 이번 개정에 따라 분양사업성을 재평가해야하기 때문에 사업이 지체될 우려가 있다"고 말했다.
다만 어떤 재개발구역이 상향된 비율을 적용받게 될 지는 서울시 조례의 개정안과 경과규정이 마련돼야 확실해진다.
전문가인 강영훈 부동산스터디 매니저는 "현재 서울에서는 신규 재개발구역 지정이 몇 없어, 조례 개정 이후에 최초로 정비계획을 수립하는 사업장에 적용한다면 포함되는 지구가 거의 없다"면서 "재개발사업의 어느 단계부터 개정된 시행령과 조례를 소급 적용하고, 이때 유인책으로 무엇을 제공하느냐에 따라 재개발사업을 추진할지 중단할지 결정하게 될 것"이라고 말했다.
