돈 되는 아파트의 가치 기준은
돈 되는 조망권…’자연 조망’이 아파트 가치 가른다
국민 소득수준 증가…편의성 넘어 쾌적성에 대한 니즈 점차 높아져
공원ㆍ산ㆍ강ㆍ바다 등 자연환경 조망 가능한 아파트, 청약 마감 잇따라
돈 되는 조망권…’자연 조망’이 아파트 가치 가른다
자연 조망권이 아파트 가치를 좌우하는 핵심 변수로 떠오르고 있다. 수요자들의 전반적인 소득 수준이 증가함에 따라 주거만족도의 기준이 높아지면서 교통, 교육, 편의 등 주거편의성 못지않게 쾌적한 주거환경이 보장되는 자연 조망권 아파트를 선호하는 수요자들이 늘고 있다.
실제 한국은행 경제통계시스템 자료를 보면 2019년 기준 국내 1인당 국민총소득(GNI)은 3,735만6,000원으로, 5년 전(2015년, 3,260만2,000원) 대비 500만원 가량 오른 것으로 나타났다. 뿐만 아니라 2000년 이후 19년 동안 단 한 번의 하락도 없이 꾸준히 상승하고 있다.
이처럼 국민소득 향상에 따라 삶의 질 개선에 대한 인식이 높아지면서 탁 트인 자연 조망권 확보와 함께 주거쾌적성까지 겸비한 아파트가 주거 트렌드로 자리잡고 있다. 건설사들도 이 같은 니즈를 반영해 바다, 호수, 강, 공원, 산 등 자연환경 조망이 가능하다는 점을 마케팅 전면에 내세우며 수요자 몰이에 나서고 있다.
한국감정원 청약홈 자료를 보면 지난 10월 서울 동작구에 선보인 ‘이수 스위첸 포레힐즈’는 165가구(특별공급 제외) 모집에 7,375건의 청약통장이 접수되며 평균 44.7대 1의 높은 경쟁률로 전 타입이 1순위에서 마감됐다. 이 단지는 단지명에서도 알 수 있듯이 현충근린공원과 맞닿아 있어 녹지 조망이 가능하다는 장점을 부각해 수요자의 눈길을 끌었다.
특히 도심 속에서 자연 조망이 가능한 부지는 찾아보기 힘들어 집값도 높게 형성된다. KB부동산시세 자료를 보면 한강 조망이 가능한 서울 마포구의 ‘한강밤섬자이’(2010년 2월 입주) 전용 84㎡는 3월 기준 평균매매가격이 12억7,500만원에 형성돼 있다. 반면 건물에 가려져 한강 조망이 어려운 인근 ‘S 아파트’(2007년 12월 입주) 전용 83㎡는 평균매매시세가 10억9,000만원으로, 조망권에 따라 1억8,500만원의 시세 차이가 났다.
㈜신영은 오는 5월 울산광역시 동구 서부동 일대에 ‘울산 지웰시티 자이’를 분양할 예정이다. 총 2개의 단지로 지하 5층~지상 최고 37층, 18개동, 전용면적 59~107㎡, 총 2,687가구 규모로 이뤄진다. 이 단지는 일부세대에서 동해바다, 염포산 등 자연환경을 조망할 수 있다. 뿐만 아니라 큰마을저수지, 명덕저수지, 현대예술공원 등도 인접해 있어 주거환경도 쾌적하다.
GS건설은 4월 강원도 속초시 동명동 일원에 ‘속초디오션자이’를 분양할 예정이다. 지하 6층, 지상 최고 43층, 3개동, 전용면적 84~131㎡, 총 454가구 규모이다. 이 단지는 속초 내 최고층으로 조성되는 만큼 세대 내부에서 바다 조망이 가능하다.
중흥건설은 4월 부산광역시 사상구 덕포동 일원에 ‘부산사상 중흥S클래스 그랜드센트럴’을 분양할 예정이다. 지하 3층~지상 최대 38층, 14개동, 전용면적 39~99㎡, 총 1,572가구로 조성된다. 이 단지는 낙동강 및 백양산 조망이 가능한 자연환경을 갖췄다.
현대건설은 5월 인천광역시 연수구 송도동 A14블록에 ‘힐스테이트 레이크 송도 3차’를 분양할 예정이다. 총 1,110가구로 이뤄지는 이 단지는 2027년 7월 조성 예정인 워터프론트 호수 조망이 가능하며 다수의 근린공원도 인접해 있어 쾌적한 주거생활을 누릴 수 있다.
임소라 기자 mail00@asiae.co.kr [아시아경제]
강남 아파트 5억 급락? 같은 단지 내 '착시주의'
층수·한강 조망 고려땐 동일 단지 내 수천~수억씩 차이
거래 많지 않은 침체기엔 특성무시 단순 가격비교 실거래가 되레 혼선
강남 아파트 5억 급락? 같은 단지 내 '착시주의'
최근 서울 강남구 대치동 개포우성2차 아파트 실거래가는 강남권 가격 급락 우려를 키웠다. 이 아파트 128㎡(전용면적)가 종전 최고가 34억5000만원보다 5억원 낮은 29억5000만원에 손바뀜됐기 때문이다. 하지만 이를 놓고 전문가들은 물건 특성을 고려하지 않은 단순 비교가 낳은 착시라고 지적한다. 거래 매물이 1층 물건인 점을 고려하지 않아서다.
정부의 고강도 규제로 서울 강남권 주택거래가 급감하면서 오히려 정부와 서울시가 공개하고 있는 실거래가격이 시장의 혼선을 부추긴다는 지적이 나온다. 거래가 활발할 때에는 가격 비교 대상이 많아 비정상 거래를 확인하기 쉽지만 거래 침체기에는 오히려 왜곡된 정보를 전달할 가능성이 크다는 것이다.
8일 업계에 따르면 최고가보다 5억원 낮게 거래된 개포 우성2차의 경우 양재천 조망권 여부가 시세에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 지난해 11월 이 아파트의 같은 층, 같은 면적의 직전 실거래가는 32억원이었다. 실제 낙폭은 2억5000만원으로 확 줄어드는 셈이다. KB부동산에 따르면 같은 면적 시세는 오히려 상승 흐름이다. 현재 이 아파트는 31억5000만~34억원 선에 매물 시세가 형성돼 있다. 지난해 12월 30억~32억원과 비교하면 우상향하는 그래프다.
지난달 강남권은 강남(-0.20%), 송파(-0.17%), 서초구(-0.13%) 모두 매매가가 소폭 내렸다. 일선 부동산중개업계는 강남 3구를 중심으로 서울 집값이 약세를 보이는 건 맞지만 일각에서 주장하듯 급락 장세는 아니라는 반응이다. 일부 단지의 저층매물 거래나 특수 거래를 일반화하다 보니 착시현상이 생겼다는 것이다.
실제로 강남권 아파트의 경우 같은 면적이라도 층수와 동ㆍ향(向)은 물론 평면 설계에 따라 적게는 수천만 원, 많게는 수억 원의 가격 차이가 발생하는 것으로 나타났다. 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 대치동 은마 아파트 84㎡의 경우 지난 2월 20억5000만~21억8000만원에 거래됐다. 최저가에 거래된 매물은 3층으로 최고가를 기록한 8층 매물 대비 1억3000만원 저렴했다. 대치동 인근 A공인 관계자는 "지난해 12월이나 올해 1월보다 은마 평균 매매가가 1억원 정도 빠졌는데 로열동의 고층이 비인기동의 저층과 많게는 1억3000만원까지 차이가 난다"면서 "단순히 실거래가 내역으로만 시세를 판단해선 안 된다"고 말했다.
한강변 아파트의 경우 조망권까지 더해져 가격 차이는 더 커진다. 서초구 잠원동 신반포2차 아파트의 경우 107㎡ 매물의 최고 호가는 28억5000만원. 한강 조망이 가능한 로열동의 고층 매물이다. 반면 한강이 안 보이는 저층 매물은 23억원 수준이다. 조망권에 따라 5억원 이상 차이가 벌어지는 셈이다.
강남구 압구정동 신현대(현대9ㆍ11ㆍ12차)도 마찬가지다. 182㎡의 경우 한강변 고층 매물은 47억원에 나와 있지만 1층 매물의 호가는 40억원이다. 이 지역 B공인 관계자는 "이 일대에서는 같은 동, 같은 평수라도 향보다 한강이 얼마나 더 잘 보이느냐에 따라 수억 원까지 차이가 난다"고 전했다.
조망권 문제로 공시가격이 조정된 사례도 있다. 성동구 성수동 갤러리아 포레 170㎡의 경우 한국감정원이 소유주들의 이의제기를 받아들여 층별 조망권에 따라 공시가격을 수정했다.
권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "전반적 경제 소득이 높아지면서 아파트 품질 자체는 상향 평준화하고 있으나 조망권이나 환경권은 희소성 높은 가치"라면서 "한강 조망이 가능한 집의 값어치는 지속적으로 상승할 것"이라고 말했다.
임온유 기자 ioy@asiae.co.kr [아시아경제]
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