용적률 건폐율 정확히 알아야 재테크 가능?


용적률? 건폐율?... 우리 집이 무슨 땅인지 아시나요?


    부동산 기자가 되면 친구들에게 뜬금없이 카톡이 오곤 합니다. "청약 넣으려면 어떻게 해야 돼?" "1순위가 뭐야?" 청약통장은 그저 부모님이 어릴 때 만들어준 통장에 불과한 2030 '부린이(부동산+어린이)'를 위해서 제가 가이드를 만들어보려고 합니다.


지난해 7월 분양에 나섰던 서울 동대문구 전농동 '청량리역 롯데캐슬 SKY-L65'는 높이가 약 200m에 달하는 초고층 건물로 지어질 예정입니다. 어떤 건물은 이렇게 초고층으로 지어지는 데 비해 땅을 사서 임대용 원룸을 지으려고 하면 3층까지만 지을 수 있기도 한데요.


이러한 차이는 바로 용적률 때문입니다. 용적률은 대지면적에 대한 연면적의 비율을 뜻합니다. 연면적은 건물의 각층 바닥 면적을 모두 합한 면적인데요. 총 대지면적 100㎡인 땅에 1층 50㎡, 2층 50㎡, 3층 40㎡로 총 연면적 140㎡의 건물을 지었다면 이 건물의 용적률은 140%가 됩니다. 지상층의 주차 면적이나 지하층의 바닥 면적은 용적률 계산에서 제외되고요. 청량리역 롯데캐슬 SKY-L65의 용적률은 무려 995.67%에 달합니다.




용적률을 결정하는 핵심 기준은 '용도지역'입니다. 주택 위주로 짓도록 정해진 주거지역, 상업활동용 건물 위주로 짓도록 된 상업지역, 공장지대인 공업지역 등으로 해당 땅의 용도를 정해둔 것인데요. 서울을 기준으로 보면 일반주거지역의 경우 용적률은 제3종 일반주거지역 기준 최대 250%로 정해져있습니다. 일반상업지역의 경우 800%까지 가능하고요.


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하지만 정부에서 정한 여러 특례 조건을 만족시킨다면 보다 높은 용적률로 건축이 가능하기도 합니다. 청량리역 롯데캐슬 SKY-L65도 일반상업지역에 지어졌지만 이러한 절차를 거쳐 800%를 넘어선 용적률의 건축이 가능했던 것이죠.




용적률이 중요한 것은 아파트 재건축 과정에서도 수익성을 따지는 데 핵심적 키워드이기 때문입니다. 지은 지 오래된 아파트들은 용적률 250%까지 가능한 제3종 일반주거지역에 지어진 경우라고 하더라도 용적률이 120% 대에 불과한 저층으로 지어진 경우가 많습니다.


'서울특별시 도시계획 조례' 제55조에 정해진 서울 각 지역 용도지역 안에서의 용적률 (제공=국가법령정보센터)


그렇기 때문에 과거 저층으로 지어진 아파트들은 재건축에 따른 수익성이 높다는 평가를 받는 반면, 최근 지어진 고층 아파트들이 몇십년 후 노후화되면 재건축이 불가능한 것 아니냐는 이야기가 공존하는 것이죠.


건물을 지을 때 또 중요한 것이 건폐율입니다. 건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율인데요. 이 때 기준은 1층의 바닥면적입니다. 앞서 언급했던 대지면적 100㎡인 땅에 1·2층 50㎡, 3층 40㎡의 건물의 경우 건폐율은 50%가 됩니다. 건폐율 역시 관련 법령에 모두 규정이 돼있습니다.




건폐율과 용적률을 종합하면 해당 토지 위에 어떻게 건물을 지을 수 있는 지가 정해집니다. 만약 100㎡의 제3종일반주거지역에 건물을 짓는다면 1층 면적은 50㎡까지만 지을 수 있습니다. 이렇게 짓는다면 용적률은 250%이기 때문에 1~5층을 모두 50㎡ 면적으로 지을 수 있습니다. 만약 1층 면적을 40㎡로 줄이면 6층과 7층에 10㎡를 추가로 지을 수 있게 됩니다.


'서울특별시 도시계획 조례' 제54조에 정해진 서울 각 지역 용도지역 안에서의 용적률 (제공=국가법령정보센터)


하지만 그렇다고 마음대로 지을 수 만은 없습니다. 상황에 따라서 용적률을 늘려주는 특례가 있다면 반면 각종 규제 등에 의해 건물의 형태가 정해지기도 하고, 규정보다 더 낮은 용적률을 적용받기도 하기 때문입니다. 대표적 사례가 일조권입니다. 주거지역에 지어지는 건물은 보다 북쪽에 있는 건물에 '해가 들 권리'를 침해받지 않도록 지어져야 합니다. 건물이 위로 올라갈수록 계단모양이나 비스듬한 형태로 지어지는 건 이 때문입니다.


건물을 짓거나 거래를 하기 전에 이러한 건축제한 사항등은 모두 꼼꼼히 살펴봐야만 하는데요. 관련 내용은 모두 국토교통부에서 운영하는 토지이용규제정보서비스 'LURIS'에 해당 토지의 주소를 입력하면 일목요연하게 찾아볼 수 있습니다.

이춘희 기자 spring@asiae.co.kr [아시아경제]

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