서울 아파트 가격 버블...곧 거품 걷힌다 - 보험연구원

보험연구원 “ 서울 18개구 아파트 가격 거품…곧 꺼진다”

    종로ㆍ강북구 등 7개구를 제외한 서울 아파트 가격에 거품이 끼었다는 분석이 나왔다.

윤성훈 보험연구원 선임연구위원은 2일 ‘서울 지역별 아파트 가격 거품 가능성 검토’라는 보고서에서 이같이 밝혔다.

 

서울 강남의 아파트 밀집지역. [뉴스1]

어디가 거품이 껴있나

보고서는 2019년 10월 기준으로 거품 가능성을 ▶매우 높음 ▶높음 ▶다소 높음 ▶낮음 ▶매우 낮음 등으로 분류했다.

 

매우 높음
용산ㆍ성동ㆍ양천ㆍ서초ㆍ강남ㆍ송파ㆍ강동
높음
중ㆍ광진ㆍ마포ㆍ강서ㆍ영등포ㆍ동작
다소 높음
동대문ㆍ성북ㆍ노원ㆍ은평ㆍ서대문
낮음
중랑ㆍ도봉ㆍ구로ㆍ금천ㆍ관악
매우낮음
종로ㆍ강북

가장 먼저 거품이 형성된 지역은 강남구와 용산구(2017년 4월)였고 이후 서초·송파·양천(2017년6월)→영등포(2017년 7월)→강동구(2017년 9월) 등으로 거품이 확산됐다. 해당 보고서에 아파트 가격에 거품이 낀 지역으로 꼽힌 곳은 2019년 12월 분양가 상한제가 적용된 지역과 일치한다.

 

앞으로는 어떻게 될까

일단 윤 연구위원이 낸 결론은 아파트 가격 거품 축소다. 윤 연구위원은 “서울 아파트 가격에 거품이 발생한 지 2년 2개월(2019년 10월 기준)이 넘었고, 12ㆍ16대책이 고가의 아파트가 몰려있는 강남3구에 큰 충격으로 작용할 것으로 예상된다”며 “주택가격 안정에 대한 정부의 의지가 단호하기 때문에 아파트 가격 거품은 점차 축소되어 갈 것으로 기대된다”고 밝혔다.

이같은 결론을 내는 데는 2000년 대 서울 아파트 가격 사례가 근거가 됐다. 2000년 대 서울 아파트 가격 거품기간은 2006년 5월~2009년 8월까지 3년 4개월 간 유지됐다. 2008년 글로벌 금융위기 충격으로 아파트 가격 거품이 해소됐다.

올해 말이면 과거 아파트 가격 거품 기간인 3년 4개월에 근접하는 데다, 정부의 12ㆍ16 대책의 충격이 글로벌 금융위기의 충격과 같은 역할을 한다는게 윤 연구위원의 설명이다. 다만 윤 연구위원은 저금리와 주요국의 주택 가격 상승세 등이 거품 해소에 부정적인 변수로 작용할 수 있다고 봤다.

강남 4구(강남ㆍ서초ㆍ송파ㆍ강동)의 아파트 가격 거품 가능성. 파란실선과 빨간점선의 간격이 커질 수록 거품 가능성이 높다. [보험연구원]

 

어떻게 연구했나

보고서는 아파트 가격 거품을 ①실제가격(매매가)이 내재가치를 상회하는 등 실제가격이 비합리적 모습을 보임 ②비합리적 가격이 장기간 유지 ③가격 상승 기대심리에 따라 가격 변동성이 커짐 등으로 정의했다.

실제가격이 내재가치를 웃도는 지는 로버트 실러 미국 예일대 교수의 과대분산테스트방법을 통해 확인했다. 실제가치의 변동성이 내재가치의 변동성보다 클 경우 시장이 비합리적으로 움직이기 때문에 거품 가능성이 있다고 보는 방식이다. 아파트의 내재가치로 전세가격을 산정했다. 전세가격은 아파트에 거주하며 누릴 수 있는 서비스의 현재 가치로 봤기 때문이다. 윤 연구위원은 실제가치의 변동성이 내재가치의 변동성보다 큰 경향이 1년 이상 유지될 경우 거품으로 판단했다.
안효성 기자 hyoza@joongang.co.kr 중앙일보
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