청약 시장 이제 어디로 가나...강북?

 

청약 시장 어디로 가나... "강남 커트라인 낮아지고 강북 치솟을 듯"

     문재인 정부의 18번째 부동산대책인 ‘12·16 주택시장 안정화 방안’이 발표된 여파로 서울 청약시장 판도도 바뀔 전망이다.

17일 국토교통부에 따르면 12·16 대책을 통해 서울 대부분 지역은 민간택지 분양가 상한제 대상으로 지정됐다. 국토교통부는 서울 강남·서초·송파·마포구 등 13개구 전 지역(272개 동)과 강서·노원·은평구 등 5개 자치구 37개 동을 분양가 상한제 대상으로 추가 지정했다.

조선비즈
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정부는 돈줄도 막았다. 서울 등 투기지역과 투기과열지구 내 시가 15억원 초과 아파트를 구입하기 위한 주택담보대출은 17일부터 금지됐다. 현재 40%인 LTV(주택담보비율) 상한은 구간을 나눠 9억원 이하분엔 LTV 40%를, 9억원 초과분엔 20%를 적용하기로 했다. 15억원짜리 주택의 경우 최대 집값의 32%밖에 대출을 받을 수 없다.

 

이에 따라 청약 시장은 더 뜨거워질 전망이다. 주택 공급이 줄어들 가능성이 큰데다, 분양가 상한제 지역 확대로 시세보다 싼 청약의 매력은 더 커졌기 때문이다. 다만 강남과 강북은 조금 다른 양상을 보일 가능성이 있다.

강남은 이제 현금부자들의 잔치가 될 가능성이 커졌다. 특히 최근 하늘높은 줄 모르고 치솟던 청약가점 커트라인이 낮아질 가능성이 생겼다. 고득점자라도 현금이 충분치 않은 경우 청약에 도전하지 못하기 때문이다.

예를 들어 지난 10월 분양한 서초구 ‘르엘 신반포 센트럴’은 모든 주택형의 청약 최저 가점이 69점을, 전용면적 59㎡·84㎡A·84㎡B 등에서 최고 가점 79점을 기록했다. 이 단지의 3.3㎡당 평균 분양가는 4891만원이었다. 전용 84㎡ 분양가는 약 16억3000만원에 달했다. 앞으로는 대출을 하나도 받지 못하는 구간이다.

분양을 준비 중인 서초구 반포동 신반포3차·경남아파트(래미안 원베일리)가 강남권 청약 시장 향방을 보여줄 시금석이 될 것으로 보인다. 업계에서는 3.3㎡당 4800만원 수준에서 분양가가 결정될 것으로 예상하고 있다. 전용면적 84㎡ 이상 물건에는 15억원 이상 현금을 가진 사람만 청약할 수 있다는 얘기다.

 

반면 강북 청약시장에서는 경쟁이 더 치열해지고 당첨 커트라인도 높아질 가능성이 커졌다. 중도금 대출이 가능한 분양가 9억원 이하 물건은 물론 15억원 이하 물건도 상대적으로 많기 때문이다. 강남에 접근하기 어려워진 고점자들이 강북에 몰리면 당첨자의 커트라인은 올라갈 수밖에 없다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "기존에도 9억원 이상 주택에 대해서는 중도금 대출이 안됐지만, 이번 정책 발표로 고가 주택 매수에 대한 심리적인 위축이 커질 것"이라면서 "서울 대부분이 분양가상한제로 지정되면서 앞으로 강북 청약 경쟁률은 더 높아질 수 있다"고 말했다.

16일 오후 서울 송파구 잠실 롯데월드타워를 찾은 시민이 인근 아파트 단지를 바라보고 있는 모습./연합뉴스

 

청약·분양권 전문가 박지민씨(필명 월용이)는 "강북지역도 분양가 상한제가 적용돼 낮은 가격으로 공급될 것으로 보여 청약 쏠림 현상이 심화할 것으로 보인다"면서 "강남의 경우 당첨 커트라인이 약간 내려갈 가능성이 있다"고 말했다. 그는 "하지만 분양가상한제가 적용되는 내년 4월 29일 이후에는 강남의 커트라인이 다시 높아질 것"이라고 덧붙였다.

실수요자의 접근은 어렵지만, 투자수요가 있어 강남 청약 열기가 식지 않을 것이라는 의견도 있다. 고준석 동국대 겸임교수는 "중도금은 물론 잔금 대출까지 막힌 상황이라 실수요자들이 강남 청약에 뛰어들기는 쉽지 않을 것"이라며 "하지만 현금부자들이 뒤를 받치고 있기 때문에 강남 청약시장 열기가 크게 사그라들지는 않을 것으로 보인다"고 전망했다.
김민정 기자 조선비즈
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