"역세권 청년주택, 잘만 지으면...2배?"


"역세권 청년주택, 잘만 지으면 부동산 가치 2배는 기본"


     "역세권 청년주택에 대한 인센티브가 워낙 강력해 땅 주인에게는 매력 있는 사업이기는 하지만 건물만 지어 올린다고 사업이 되는 것은 아닙니다. 디자인의 차별화, 상업시설 구성 등에서 확실한 경쟁력을 확보해야 합니다. 또 이런 땅을 개발할 때는 상속·증여 계획도 필요합니다."


역세권 청년주택 사업은 서울시가 일정 조건을 갖춘 지하철·철도 역세권 토지에 대해 용적률 인센티브와 용도 지역 변경 등 파격적으로 규제를 완화해 주고, 이곳에 땅 주인이 청년과 신혼부부를 위한 임대주택을 짓도록 하는 사업이다. 인센티브가 워낙 강력해 땅 주인들의 관심이 폭발적이다. 하지만, 사업 규모가 최소 200억~300억원 수준으로 커 개인이 홀로 사업을 추진하는 것은 불가능하고, 변수도 많다. 게다가 현재로서는 서울시의 인센티브가 2022년까지 한정돼 있어 시간 여유도 많지 않다.



땅집고는 지난달 '땅집고 역세권 청년주택(이하 청년주택) 개발지원센터'를 발족하고 땅주인들에게 신청을 받아 사업성 검토, 인허가, 설계, 시공, 금융 조달, 세무, 임차인 구성 등 A~Z까지 모든 업무를 지원하고 있다. 10일 현재 1호 사업인 서울 구로구 구로동을 비롯한 4곳의 토지주가 '땅집고 지원센터'와 함께 역세권 청년주택 사업을 추진 중이다. 사업 전반의 진행과 관리를 담당하는 PM(프로젝트 매니지먼트)사인 수목건축의 서용식〈사진〉 대표에게 역세권 청년주택 사업의 장점과 성공적 사업 추진 노하우를 들었다. 서 대표는 서울시에서 역세권 청년주택 사업 자문을 담당했다.




―현재 추진 중인 1호 사업의 사업성을 분석하면?


"구로동2·7호선 대림역 인근 대지(857㎡), 2004년 준공 건물이다. 일반상업지역으로 법정 용적률이 800%인데 현재 144.19%(지상 3층)에 불과하다. 청년주택으로 개발하면서 중심상업지역으로 종 상향을 받아 용적률 1000%까지 개발할 수 있다. 지상층 면적(7969㎡)의 약 10.3%(819㎡)를 상가로, 나머지는 임대주택(약 200가구)으로 공급할 수 있을 것으로 본다. 2종일반주거지역(용적률 200%)인 경우 준주거지역으로 변경하면 용적률 400%, 공공 기여에 따라 500%까지 올라갈 수 있다. 공공 기여분을 뺀다고 해도 부동산 가치가 2배 정도 뛴다."


땅집고 역세권 청년주택 개발지원센터의 대표 PM(프로젝트 매니지먼트)사인 수목건축 서용식 대표는 역세권 청년주택 사업의 성공을 위해 디자인과 커뮤니티 구성의 중요성을 강조했다. 수목건축이 총괄 PM과 디자인에 참여한 서울 서초구 내곡동 ‘심플리시티’ 오피스텔의 공용 공간(왼쪽)과 외관. /수목건축 제공


―사업 추진에서 가장 중요한 포인트를 꼽자면.


"역세권 소형 임대주택은 수요가 워낙 많아 주거용 건물의 임차인 모집은 큰 어려움이 없다. 문제는 상업 시설이다. 기획 단계부터 차별화한 상가를 구성해 경쟁력을 높이는 것이 사업 성패에 결정적 영향을 미친다."




―상업 시설은 어떻게 구성하는 것이 좋을까.


"일단 짓고 나서 보자고 달려들면 낭패를 보기 쉽다. 땅집고 개발지원센터와 제휴한 전문가팀과 건축 기획 단계부터 상업 공간 기획을 동시에 시작해 공실 위험을 최소로 줄인다. 예를 들어서 유동 인구가 부족한 지역에는 브랜드가 강력한 맛집이 필요하고, 업무 지역이라면 F&B(식음) 브랜드 외에 공유 오피스도 기획해 볼 만하다. 편의점과 빨래방만 있는 상가로는 안 된다."


서 대표는 청년주택의 디자인과 커뮤니티 구성의 중요성도 강조했다. 이를 위해 든 사례가 서울 서초구 내곡동의 '심플리시티' 오피스텔이다. 수목건축이 총괄 PM을 하고, 디자인에도 참여했다. 지난 7월 완공과 함께 152실 전체가 임대됐다. 이 주택은 청년주택은 아니지만 민간이 시행한 8년 장기임대주택으로 성격이 거의 비슷하다.



―디자인이나 커뮤니티 투자를 늘리는 것이 건물주에게 부담스럽지 않을까.


"집이 작을수록 공용 커뮤니티 공간이 고급스러워야 입주자 만족도가 높고 임대도 잘 나가고, 건물 가치도 올라간다. 임대료를 뽑아낼 생각으로 빈틈없이 임대주택만 집어넣었다가는 말 그대로 '폭망'한다. 땅집고 개발지원센터에선 맞춤형 평면 개발, 커뮤니티 공간 구성, 공용 공간의 고급화, 발코니 디자인 차별화로 건축물의 정체성을 만들고, 건물의 경쟁력을 높일 것이다."




―금융 지원은 어떤 식으로 이뤄지나.


"상담을 해보면 땅 주인 건축주의 가장 큰 고민이 '땅은 있는데 현금이 없다'다. 땅집고 지원센터에선 이지스자산운용 등과 공동 사업 형식으로 사업 초기 사업주가 일부 현금을 확보할 방안을 모색하고 있다."


서 대표는 인터뷰 도중 건축·인허가·금융 등의 전문가들과 수시로 연락하며 팩트를 체크했다. 그는 "청년주택은 설계·금융·시공·세무 등 각 분야 전문가가 모여야 사업을 성공적으로 추진할 수 있다. 땅집고 청년주택 개발지원센터에는 최고의 전문가들이 모여 있다"고 말했다.

한상혁 기자 조선일보

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