건물 상태에 따른 재건축·재개발 시기(2)

건물이 어느 정도 낡아야 재건축·재개발을 할 수가 있는가요?(2)

김조영 변호사의 동영상 강의와 함께하는 

꼭 알아야 하는 재건축·재개발 기본지식

4. 각 항목별 설명=각 항목별로 그 내용을 살펴보도록 하겠다. 그런데 먼저 말씀드리면, 아래의 각 호의 내용중 주로 라.호에 있는 내용에 따라 시·도조례로 정하고 있는 내용으로 주로 노후·불량건축물인지 여부를 판단하고 있다.

그래서 지면 관계상 나머지 항에 대한 시행령 인용은 생략하니 법령집을 참조해 주시기 바란다.

가. 건축물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 붕괴, 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 건축물

이에 대한 구체적인 기준이 시행령이나 하위 법령에 별도로 규정되어 있지 않다. 그냥 문자 그대로 상징적인 의미만을 가지고 있다고 볼 수 있다.

나. 내진성능이 확보되지 아니한 건축물 중 중대한 기능적 결함 또는 부실 설계·시공으로 구조적 결함 등이 있는 건축물로서 대통령령으로 정하는 건축물

내진성능이 확보된 건축물은 나.목에 해당되지 않는다.

중앙일보

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edited by kcontents

2012.12.18. 법 개정시 위 나.목이 신설되었는데, 이 조항이 신설된 이유는 정비사업을 활성화 하고자 하는데 있었다.

정비사업진행을 반대하는 의식을 가진 지방자치단체장의 경우에는, 조례로 정하도록 되어 있는 기준연한을 길게 정함으로서 정비사업이 제대로 진행되지 못하도록 하였으며, 이와 같은 현상이 나타나 정비사업이 침체가 되자, 조례가 정하는 기준연한이 되지 않은 건물이라도 내진성능이 확보되지 아니한 건축물 중에서 나목 요건에 해당하면 ‘노후․불량건축물’에 해당하도록 하여, 노후·불량건축물의 비율을 높여 정비사업 진행을 원활하게 할 수 있도록 하게 한 것이다.

그리고 대통령령인 도시정비법 시행령으로 구체적인 내용을 규정하였는데, 지문상 생략하도록 하겠다.

다. 다음의 요건을 모두 충족하는 건축물로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도 또는 「지방자치법」 제175조에 따른 서울특별시·광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상 대도시(이하 “대도시”라 한다)의 조례(이하 “시·도조례”라 한다)로 정하는 건축물

1) 주변 토지의 이용 상황 등에 비추어 주거환경이 불량한 곳에 위치할 것

2) 건축물을 철거하고 새로운 건축물을 건설하는 경우 건설에 드는 비용과 비교하여 효용의 현저한 증가가 예상될 것

위 요건은 모두 충족하여야 한다.

법에서 “대도시”, “시·도조례”라는 용어가 앞으로 자주 나오게 되는데, 그 개념이 위 다.목에서 규정한 것이니 기억하시기 바란다. 예를 들면 “대도시”라고 함은 인구 50만 이상 도시 전부를 말하는 것이 아니라 50만 이상 도시 중에서 서울특별시·광역시 및 특별자치시를 제외한 시를 말한다.

결국 위 다.호에 기재된 내용은 대통령령인 시행령에서 정하는 바에 따라 시·도 조례로 정하도록 되어 있는데 도시정비법 시행령에는 구체적으로 규정되어 있는데, 이 내용도 지면상 생략하도록 하겠다. 법령집을 참조하시기 바란다. 

라. 도시미관을 저해하거나 노후화된 건축물로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 시·도조례로 정하는 건축물

2017.8.9. 위 조문이 개정되었는데, 개정전에는 “라. 도시미관을 저해하거나 노후화로 구조적 결함등이 있는 건축물로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 시·도조례로 정하는 건축물”로 되어 있었는데 ‘구조적 결함등이 있는’이라는 문구를 삭제하였다.

철거가 불가피하여야만 노후·불량건축물에 해당되는지 여부 : 2012.2.1.법 개정 전에는 위 라.목은 다.목이었고, 그 내용에 “노후화로 인한 구조적 결함 등으로 인하여 철거가 불가피한 건축물로서...”라고 규정되어 있어 ‘철거가 불가피한 것’이라는 요건이 노후·불량건축물 해당 요건인 것처럼 기재되어 있었다. 

하지만 법률의 내용과는 달리, 시행령이나 시·도조례에는 ‘철거가 불가피한 지’ 여부를 따지 않고 건축물의 준공이후 경과년수로 노후·불량건축물 해당여부를 판단하도록 규정되어 있어, 법에서 철거가 불가피한지 여부가 요건인 것처럼 기재되어 있음에도 불구하고 시·도조례에는 이에 관한 판단없이 단순히 건축후 경과년수에 따라 노후·불량건축물 해당여부를 판단하도록 되어 있기 때문에, 조례가 법에 위배되어 무효인 것이 아닌지에 관하여 논란이 많았고 또 소송도 많았다.

그래서 2012. 2.1. 법을 개정하여 위와 같이 ‘철거가 불가피한’이라는 용어를 삭제하였다.

그런데 법 개정 전부터 ‘철거가 불가피하지 않으면 경과년수가 지나도 노후·불량건축물에 해당되지 않는다.’는 이유로 정비구역지정취소소송이나 무효소송이 진행되었고, 그 중에 대법원에 올라간 사건이 2012.6.18.에 선고되었는데 대법원 전원합의체 판결로 ‘철거가 불가피한 지 여부도 노후·불량건축물의 판단기준’이라고 판결이 났다. 그래서 단순히 건물 건축 후 경과 년수만을 기준으로 노후도를 조사하고, 철거가 불가피한지 여부를 조사하지 않은 경우 정비구역지정처분이 위법하다고 판결하였다.

하지만 이 대법원판결이 나기 전인 2012. 2.1. 법을 개정하여 위와 같이 ‘철거가 불가피한’이라는 용어를 삭제하였기 때문에 2012.2.1. 개정법 시행 이후 지정된 정비구역의 경우에는 노후·불량건축물을 판단하는데 있어서 ‘철거가 불가피한 지’ 여부를 판단할 필요가 없게 되었다.

위 조항에서도 대통령령에 위임을 하였는데, 도시정비법 시행령에 규정하고 있다.

시행령 제2조(노후·불량건축물의 범위) 

③법 제2조제3호라목에 따라 시·도조례로 정할 수 있는 건축물은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물을 말한다.

1. 준공된 후 20년 이상 30년 이하의 범위에서 시·도조례로 정하는 기간이 지난 건축물 

2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제19조제1항제8호에 따른 도시·군기본계획의 경관에 관한 사항에 어긋나는 건축물 

주로 위 제3항1호에 의하여 “노후·불량건축물‘에 해당하는지를 많이 판단한다. 속칭 ’경과년수‘에 의한 계산을 하는 것이다.

서울특별시의 경우에는 ‘서울특별시 도시 및 주거환경정비조례“에 아래와 같이 규정하고 있다. 주로 조례 별표 1에 따른 기간으로 노후·불량건축물 여부를 판단하고 있다.

김조영 변호사 / 법률사무소 국토

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