국토부, 개인사업자, 법인 주택담보대출과 시가 9억원 이상 1주택자 전세대출 규제 방안 발표

"집값 대출은 적폐"…사업자 주담대·전세대출까지 규제 '강수'

    국토교통부가 개인·법인사업자의 주택담보대출과 고가주택 1주택자 전세대출 규제라는 ‘강수’를 꺼내 든 것은 부동산 규제의 빈틈이 서울 주택시장의 ‘불씨’가 된다고 판단했기 때문이다.

2017년 8·2 부동산 대책과 지난해 9·13 대책 등 역대급 강도의 규제를 쏟아부었지만, 주택시장 열기가 최근 다시 달아오르자 마지막 남아있던 돈줄마저 틀어막은 것이다.

국토부가 개인사업자, 법인 주택담보대출과 시가 9억원 이상 1주택자 전세대출을 규제하는 내용이 핵심인 대책을 1일 발표했다. 서초구 반포동 아크로리버파크 전경. /조선일보DB

국토교통부는 1일 개인사업자의 주택담보대출 담보인정비율(LTV)을 40%로 제한하고, 법인에 대해서도 같은 비율을 적용한다고 밝혔다. 또 시가 9억원을 넘는 주택을 소유한 1주택자의 전세대출 공적보증도 제한하기로 했다. 주택도시보증공사(HUG)나 주택금융공사 보증을 통해 나오는 전세대출을 받는 게 사실상 불가능해졌단 얘기다.

민간택지 분양가상한제와 관련해선 10월 말까지 시행령을 개정해 관계부처와 실제 적용시기·지역을 협의하기로 했다. 재건축·재개발 조합의 경우 시행령 시행 전 관리처분계획인가를 받았거나 이를 신청하고, 시행령 시행 후 6개월까지 입주자모집공고를 신청한 경우 상한제 적용 대상에서 제외하기로 했다.

KB국민은행 부동산에 따르면 지난 9월 한 달 사이 서울 아파트 매매가는 0.45% 올랐다. 특히 강남(0.71%), 서초(0.46%), 송파(0.6%), 강동(0.62%) 등 강남 4구와 마포(0.67%), 성동(0.45%), 광진(0.57%) 등 수요가 많은 지역과 영등포(0.76%), 중랑(0.7%) 등 그동안 상대적으로 집값 상승 움직임이 더뎠던 지역 위주로 많이 올랐다.

이대로라면 서울 전역으로 상승세가 퍼져 나갈 것이란 전망도 나온다. 민간택지 분양가상한제가 시행되면 공급 위축 현상이 나타나면서 신축 아파트 위주로 가격이 오를 것이라고 판단한 수요자들이 몰리면서 잠잠하던 시장이 꿈틀거리기 시작한 것이다.

국토부는 개인사업자·법인 대출과 전세자금 대출을 통한 갭투자가 이런 수요자들의 자금원이 됐다고 판단한 것으로 보인다. 이들의 자금줄을 틀어쥔다면 서울 집값 열기를 다소 잠재울 수 있을 것으로 생각한 셈이다. 더불어 대출 규제 강화라는 카드를 꺼낸 건 시장의 힘에 굽히지 않겠다는 시그널(신호)을 보인 뜻으로도 해석된다. 업계 관계자들은 이번 규제에 대해 ‘결국 시장은 정부 규제에 굴복할 것’이라는 의미가 담겼다고 보고 있다.

다만 전문가들은 여전히 규제의 역설을 경계하고 있다. 주택담보대출을 다 틀어막고도 여전히 시중에 유동성이 넘쳐나는 상황에서 개인사업자·법인 주택담보대출과 고가주택 1주택자 전세대출 규제로 돈의 힘을 막을 수 있을지 의문이라는 얘기다.

심교언 건대 부동산과 교수는 "전세담보대출을 통한 자금이 주택시장에 흘러가는 경우도 있긴 하지만, 일부에 불과했다"며 "이번 규제로 주택시장 열기를 막기에는 역부족이라고 본다"고 말했다. 이어 그는 "미계약 아파트를 주워담는 이른바 ‘줍줍족’이나 현금 부자들만 혜택을 보는 부작용이 나타날 수 있다"고 말했다.

국토부는 이날 관리처분인가를 받은 정비사업조합과 이를 신청하고 시행령 시행 후 6개월까지 입주자모집공고를 신청한 경우 민간택지 분양가상한제를 도입하지 않을 뜻도 밝혔다. 앞서 시장 관계자들 사이에선 정부가 관리처분인가 이후 단지도 분양가상한제를 적용할 것이란 예상이 나오면서 재건축시장에 ‘패닉 현상’이 나타났다. 강동구 둔촌주공아파트나 강남구 개포동 개포주공아파트1단지 등이 어느 정도 숨을 돌릴 것으로 보인다.
이진혁 기자 조선일보

반대 여론에 한발 물러선 국토부… “관리처분인가 단지 상한제 6개월 유예”

부동산 시장 점검 결과 및 보완방안
기재부ㆍ국토부ㆍ금융위 합동 브리핑
내년 4월까지 분양하면 상한제 제외
시가 9억 이상 주택, 전세대출 규제

    민간택지 분양가상한제 이달 시행을 앞두고 주무부처인 국토교통부가 한발 물러섰다. 관리처분계획 인가를 받은 재건축ㆍ재개발 단지에 대해 상한제 적용을 6개월간 유예해주기로 했다. 
 
국토부는 1일 기획재정부·금융위원회와 공동으로 정부서울청사에서 이 같은 내용을 담은 ‘부동산 시장 점검 결과 및 보완 방안’을 발표했다. 

이에 따르면 일반분양계획을 담은 관리처분계획인가를 받았거나 인가를 신청한 재건축ㆍ재개발 단지의 경우 내년 4월까지 입주자 모집 공고를 신청하면 상한제를 적용받지 않는다. 지역주택조합도 시행령 시행 전 사업계획 승인을 받았거나 사업계획 승인을 신청한 단지라면 동일하게 유예된다. 

1일 오후 서울 세종대로 정부서울청사에서 부동산시장 점검결과 및 대응방안 관계부처 합동브리핑을 하고 있다. 왼쪽부터 손병두 금융위원회 부위원장, 김용범 기획재정부 1차관, 박선호 국토교통부 1차관. ［뉴스1］

지난 8월 상한제 확대 시행 발표 이후 소급적용 관련 반발이 심했다. 현재 서울 시내에 관리처분계획 인가를 받은 곳은 61개 단지, 6만8000가구에 달한다. 이 중 서울 강동구 둔촌동 둔촌주공아파트처럼 철거를 한 단지도 있다. 상한제가 이달부터 시행되면 분양을 눈앞에 둔 사업장들이 사업계획을 처음부터 다시 짜야 하는 판이었다.  

 
“시장 안정을 위해 단호하게 적용하겠다”던 국토부의 정책 기조가 의견 청취 결과 바뀌었다. 주택법 시행령 개정안에 대한 40일간의 입법예고 동안 총 4949명이 218건의 의견을 제출했다. 이 중 상당수가 소급적용 관련 유예기간을 달라는 내용이었다. 

박선호 국토부 1차관은 이날 브리핑에서 “제기된 의견을 수렴해 기존 주택 보유자의 불편을 최소화하는 차원에서 시행령을 보완하기로 했다”며 “6개월간 상한제 적용 유예를 받은 단지라도 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리를 통해 분양가격이 적정 수준을 유지하도록 하겠다”고 밝혔다.    

상한제 발표 이후 집값이 오히려 상승세를 보이는 것도 정부로썬 부담이 됐다. 공급 부족에 대한 불안이 신축 아파트 가격 상승으로 이어졌기 때문이다. 박 차관은 “일각에서 상한제로 주택공급 위축되거나 전셋값이 상승할 것이라는 시각도 존재한 것은 사실”이라면서 “관리처분 인가 단지가 6개월 내 분양하면 지연됐던 분양 앞당겨져서 시장 안정 효과 높일 수 있을 것”이라고 덧붙였다. 
 
정부는 분양가상한제를 동(洞) 단위로 핀셋 지정하겠다는 방침이다. 최근 1년간 분양가 또는 집값 상승률이 높은 지역 중 일반분양 예정 물량이 많거나, HUG의 분양가 관리를 피하기 위해 후분양을 계획하는 곳을 골라 지정할 계획이다. 박 차관은 “분양가상한제의 실제 적용 시기 및 지역에 대해서는 시장 상황을 고려해 관계부처 협의를 거쳐 검토할 계획”이라고 말했다. 

서울 아파트값 상승세 확산. 그래픽=박경민 기자 minn@joongang.co.kr

 
이날 기재부와 국토부·금융위는 주택 대출 규제 방안도 최근 들어 부동산 시장에 이상과열 징후가 감지되고 있다는 판단에서다. 투기지역ㆍ투기과열지구의 경우 개인사업자 중 주택매매업자에도 LTV(담보인정비율) 40% 규제를 적용하기로 했다. 주택임대업자에만 적용하던 LTV 규제를 확대한 것이다. 또 주택임대업ㆍ주택매매업 법인에 대해서도 LTV 40% 규제를 도입한다. 
 
고가주택(시가 9억원 초과)을 보유한 1주택자에 대해서 전세대출 공적보증도 제한한다. 김용범 기재부 1차관은 “전세대출을 이용해 갭투자를 하는 것을 막기 위한 것”이라고 말했다. 단, 규정 개정 이전에 전세대출 보증을 받고서 이를 연장하려는 경우 예외적으로 보증을 허용한다.  

 
또  이달부터 12월까지 국토부ㆍ감정원ㆍ금융위ㆍ국세청 등 총 32개 기관이 합동조사를 펼친다. 자금조달계획서나 실거래 자료 등을 토대로 편법증여ㆍ자금출처 의심사례, 허위 계약신고 등을 점검한다는 방침이다. 
 한은화 기자 onhwa@joongang.co.kr 
중앙일보
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