밀어붙이는 민간 분양가상한제..."우려의 목소리"/ 분양가상한제 대안, 리모델링·1대1 재건축 부상

밀어붙이는 민간 분양가상한제…"시기조절 필요" 우려도

    정부가 민간택지를 대상으로 한 분양가상한제 도입 시기가 연기될 수 있다는 전망이 나온지 하루 만에 단행 의지를 드러냈다. 하지만 전문가들 사이에선 분양가상한제 도입을 놓고 연착륙이 필요하다는 지적이 나오고 있다. 

분양가상한제는 택지비와 국토교통부가 정한 기본형 건축비 등을 고려해 새 아파트 분양가를 일정 수준 이하로 묶는 제도다. 

국토교통부는 "민간택지 분양가상한제 적용을 위한 정부 세부안이 마련됐다"며 "다음 주 초 당정 협의를 거쳐 발표할 예정"이라고 했다.

 

한국일보

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지난 5일 우리나라와 일본 간 갈등이 격화하고 국내 증시가 폭락하는 불안 속에서 민간택지를 대상으로 한 분양가상한제의 도입 시기가 연기될 가능성이 대두됐다. 최운열 더불어민주당 의원 등 일부 국회 국토교통위 소속 의원들 사이에서 분양가상한제를 신중하게 봐야 한다는 의견이 나와, 도입 시기가 연기될 것이라는 관측에 힘이 실리기도 했다. 

하지만 이에 맞서 국토부는 다음 주 분양가상한제 세부 내용을 발표하겠다고 입장을 내놨다. 집값 안정 등 부동산 규제 시행에 대한 정부 의지를 명확히 드러낸 것으로 풀이된다.

이러한 정부 기조를 두고 우려의 목소리가 잇따르고 있다. 

최운열 민주당 의원은 "현재 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 막아 놓은 상황이라 중산층 이하 서민은 대출 여력이 없는데, 이런 상황에서 민간택지까지 상한제를 적용하면 돈 있는 사람들이 싼 가격으로 분양받을 기회가 더 주어지는 셈이 된다"면서 "민간 공급을 위축시켜 가격을 더 끌어올릴 위험도 있다"고 말했다.

민간택지 분양가상한제 도입을 전면 반대하는 목소리도 크다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "대규모 물량 공급을 동반하지 않는 이상, 분양가상한제는 집값을 낮추는 데 전혀 도움이 되지 않고 오히려 거시경제 자체를 왜곡시킬 것"이라고 비판했다.

여당 등 국회에서도 분양가상한제 시행을 두고 반대 의견이 만만치 않은 만큼 당정 간 줄다리기가 쉽지 않을 수 있다. 앞서 더불어민주당 국토교통위원회 간사인 윤관석 의원은 5일 조선비즈와의 통화에서 "(분양가상한제에 대한) 내부 컨센서스를 만드는 과정이 더 필요하다. 세부안을 가지고 더 논의해야 한다"면서 "도입 전 당정협의를 반드시 하기로 했는데 아직 일정을 잡지 못했다"고 밝힌 바 있다.

한편, 국토부가 다음주 내놓을 주택법 시행령 개정안에는 민간택지 아파트에 분양가 상한제를 적용할 수 있는 조건을 완화하는 내용이 담길 예정이다. 

현재는 ▲최근 1년간 해당 지역의 평균 분양가 상승률이 물가 상승률의 2배를 초과하거나 ▲분양이 있었던 직전 2개월간 해당 지역에 공급되는 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 5대 1을 초과, 또는 국민주택규모(85㎡) 이하의 월평균 청약경쟁률이 모두 10대 1을 초과한 지역 ▲직전 3개월간 주택 거래량이 전년 동기보다 20% 이상 증가한 경우 등의 조건이 있다. 기준이 까다로워 이를 충족하는 지역은 아직 없다. 개정안에는 물가 상승률 대비 분양가 상승률의 배수를 낮추는 등 하향조정된 기준이 담길 것으로 보인다.

상한제 시행에 따른 부작용을 줄이는 방안도 함께 담길 예정이다. 김현미 국토부 장관이 직접 언급한 ‘전매제한 기간 연장’을 비롯해 국민주택채권을 많이 구입하는 사람에게 분양권 우선권을 주는 ‘채권입찰제’ 도입 여부에도 관심이 모아지고 있다. 

허지윤 기자 조선비즈 

상한제 정밀타격` 강남권 재건축 대안 떠오른 리모델링·1대1 재건축

    다음주 공개되는 민간택지 분양가상한제의 정밀 타격을 받을 것으로 예상되는 강남 재건축 추진 단지들에 리모델링 사업과 1대1 재건축 사업이 대안으로 떠올랐다.

7일 부동산 업계에 따르면 개포우성9차, 잠원훼미리, 잠원동아, 한신로얄, 청담건영, 잠원동 롯데캐슬 등은 리모델링을 택했다. 이 가운데 사업 추진이 빠른 곳은 개포우성9차로 2015년 시공사 선정 후 4년 만인 올해 3월 말 착공에 들어갔다. 시공사인 포스코건설과 조합은 이 아파트 232가구를 수평 증축해 가구별 면적을 전용면적 106㎡, 107㎡, 108㎡로 늘리고 지하 1층이었던 주차장을 지하 3층까지 확장한다. 잠원동 롯데캐슬은 재건축 17년 만에 리모델링 사업이 추진된다. 조합은 기존 256가구를 리모델링을 통해 288가구로 늘리는 방안을 검토 중이다. 현재 조합은 안전진단, 서초구 건축심의 등을 준비 중이다.

옥수 극동아파트 리모델링사업 투시도/하우징헤럴드

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리모델링 사업은 준공 후 15년이 지나면 사업을 추진할 수 있으며 기존 가구수 대비 15%까지 가구수를 늘리는 것도 가능하다. 안전진단에서 B등급 이상을 받으면 층수를 높이는 수직증축 리모델링이 가능해지고 C등급 이상은 수평, 별동 증축이 허용된다. 다만 내부 평면이나 공간 구성이 최근 주택 트렌드를 따라가지 못하는 점, 호가 위주로는 가격을 올릴 수 있지만 기존 재건축 단지보다 가격 상승이 낮은 점 등은 단점으로 꼽힌다.  

리모델링보다 한 수 위로는 1대1 재건축이 꼽힌다. 1대 1 재건축은 기존 조합원 가구 수, 주택 면적을 크게 벗어나지 않는 범위에서 일반분양 분을 없애거나 최소화하는 재건축 방식이다. 최근 은마아파트와 함께 강남 일대 재건축 대장주로 꼽히는 대치미도아파트가 1대1 재건축을 추진 중이다. 부동산 업계는 최근 한국은행이 전격적으로 금리 인하에 나서는 등 저금리 기조가 이어지고 있어 공사비 조달만 원활하게 이뤄질 수 있다면 최고의 대안이 될 것으로 분석했다. 다만 은마아파트가 서울시의 반대에 부딪혀 사업 추진에 애를 먹고 있는 만큼 실제 시행까지는 다소 시간이 걸릴 것으로 예상했다. 

두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원은 "강남의 경우에는 주민들이 자금력이 있기 때문에 일반 분양 분을 최소화하고 조합원들이 더 많이 가져가는 1대1 재건축이 리모델링보다는 효과적인 대안이 될 것으로 예상된다"고 말했다.

박상길기자 sweatsk@dt.co.kr 디지털타임스

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