꽁꽁 얼어붙은 부동산 시장 여파...서울 뉴타운 재개발 사업들도 진도 못나가
꽁꽁 얼어붙은 부동산 시장 여파...서울 뉴타운 재개발 사업들도 진도 못나가
"시장도 얼었고, 합의도 안 되고"
부동산 시장이 얼어붙으면서 서울 뉴타운 사업들도 진도를 빼는데 애를 먹고 있다
개발 차익에 대한 기대가 낮아지면서 이해 관계자들이 의견을 모으기가 쉽지 않아서다. 이런 가운데 국토교통부가 전국의 뉴타운·재개발 사업 실태를 파악하기 위해 지자체로부터 자료를 받아 취합하는 등 실태 점검에도 나섰다.
최신 집계인 지난해 7월 말 현재 재정비촉진지구로 지정된 사업지는 총 60곳으로, 이중 32곳이 서울에 있다. 당초 강북과 강남 간 격차를 줄이기 위해 도입된 만큼, 서울 동남권을 제외한 한강 이북과 서남권에 몰려 있다. 이미 상당 부분 뉴타운 사업이 마무리된 성북구 길음지구와, 성동구 왕십리지구뿐 아니라 지역민들과 자영업자들 사이에 의견이 엇갈리는 종로·중구 세운지구와 성북구 장위지구 등이 여기에 포함된다.
이명박 전 서울시장 당시 시범사업으로 시작된 성동구 왕십리뉴타운, 성북구 길음뉴타운, 은평구 은평뉴타운 등은 대표적으로 자리를 다 잡은 사례. 영등포구는 신길뉴타운, 영등포뉴타운 등 호재가 겹치면서 올해 표준지 공시지가 인상률이 서울 평균(13.87%)을 웃도는 19.86%를 기록했다. 강남구와 중구에 이어 세 번째로 높다.
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반면 거주민들과 건물 소유주 등 마찰이 정리되지 않은 지역은 재정비사업이 지지부진한 상황이다. 서울의 경우, 사업 대상지로 지정된 이후 이해관계자들이 합의를 이루지 못해 사업이 수 년 동안 답보 상태인 구역을 중심으로 2002년부터 시 차원에서 뉴타운 출구전략을 폈다. 서울시는 사업 진행 상황을 조사해 주민들에게 최종의사를 확인한 후 △A 정상 추진 △B 정체 △C 추진 곤란 등 3개 유형으로 구분해 사업을 추진하기 어렵다고 판단된 곳들은 정비구역에서 직권 해제하고 있다.
실제로 종로구 창신숭인뉴타운 등이 백지화됐고, 뉴타운 사업지로 선정됐더라도 구역별로 존치 여부가 엇갈렸다. 재개발을 마쳤거나 관리처분인가와 사업시행인가 등 단계로 넘어간 성북구 장위 1~7구역이나 10·14·15구역과 달리, 진행이 더뎌 존치관리구역으로 지정됐다가 아예 재정비지구에서 해제된 나머지 구역에선 진흙탕 싸움이 벌어지기도 했다. 11구역에선 구역 해제 동의서가 허위로 제출됐다며 지난해 말 일부 지역민들이 경찰 수사를 요청하기도 했다. 영등포구 신길뉴타운 1~2구역도 재정비지역에서 해제됐다.
지대가 평탄하지 않아 재개발 후 용적률이 높게 나오지 않으면 큰 개발이익을 보기 어려운 지역도 재정비 사업이 더디기 진행되기는 마찬가지다. 도로와 가까운 데 상가 건물을 보유한 경우에는 재정비 기간 동안 임대료 수입이 끊길 우려 때문에 반대하는 경우가 많다. 건물들이 밀집된 동작구 노량진뉴타운 역시 지난 2006년 말 재정비촉진지구로 지정됐지만 10년 넘게 본격적인 재정비단계로 넘어가지 못했다.
서울시 관계자는 "조합설립인가와 사업시행인가 등 넘어야 할 단계가 많기 때문에 (뉴타운·재개발)추진위원회가 지역 주민의 동의를 얼마나 얻고 추진력을 갖췄는지를 평가 기준으로 삼는다"며 "현재 진행이 더딘 지역들은 동의율이 60%대에 그쳐 ‘주민 75% 이상의 동의’ 기준을 애매하게 밑도는 경우가 많다"고 설명했다.
현 정부가 서울과 수도권 집중 현상을 완화하고 지방 균형 발전을 추구한다는 기조를 가진 데다 서울시 역시 낡은 건물을 완전히 부수고 짓는 재개발·재건축보다 도시재생 쪽에 무게를 둔 만큼, 사업 대상 지역민들이 적극적으로 나서지 않는 경우 뉴타운사업에 속도가 붙기 쉽지 않을 것이란 분석이 나온다.
유한빛 기자 조선비즈
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