[공시가격 현실화]서래마을 60평 단독주택 440만원 더 낸다/매매거래 비중 1% 다가구주택…더 깜깜한 공시가격

[공시가격 현실화]서래마을 60평 단독주택 440만원 더 낸다

<서울 25개구 단독주택 보유세>

반포동 199㎡ 880만→1320만원...세부담 상한 적용

대치·고덕·흑석·성산·잠실 200㎡대 주택 첫 종부세

   마당이 있는 2층 단독주택에서 산다면 보유세를 얼마나 내야 할까. 올해 단독주택 공시가격이 대폭 오르면서 지난해보다 더 내야할 보유세는 얼마일까.

택스워치는 30일 세무법인 다솔 박정수 세무사에게 의뢰해 서울 25개구 주요 단독주택의 보유세를 계산했다. 보유세의 기준이 되는 공시가격은 국토교통부의 '2019년 표준 단독주택 공시가격' 발표자료를 토대로 산출했다.

대단지 아파트와 같은 동(洞)에 소재한 200㎡ 안팎의 단독주택을 표본으로 선정했다. 보유세는 재산세와 종합부동산세의 합산 세액을 기준으로 했다. 종부세는 1세대1주택자 가운데 세액공제를 받지 않는 '60세 미만, 5년 이하 보유'로 한정했다.

반포 서래마을/예스지붕공사

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보유세가 가장 많이 오른 주택은 서울 서초구 반포동 서래마을에 위치한 199㎡ 단독주택이었다. 지난해 18억3000만원이었던 공시가격이 올해 32억4000만원으로 77% 급상승했다.

보유세는 지난해 880만원에서 올해 1320만원으로 50% 올랐다. 산술적으로는 올해 보유세 산출세액이 3035만원까지 상승하지만, 전년대비 세부담 상한선(150%)을 적용하면서 '세금폭탄'을 피했다.

강남구 대치동을 비롯해 강동구 고덕동, 동작구 흑석동, 마포구 성산동, 송파구 잠실동 등의 건물연면적 200㎡대 주택은 올해 처음으로 종합부동산세 과세 대상에 포함됐다.

재산세만 내는 주택 중에는 관악구 봉천동 단독주택(216㎡)의 세부담이 전년보다 24% 늘었고, 영등포구 신길동 단독주택(227㎡)의 재산세는 22% 증가했다. 중구 신당동 단독주택(205㎡)과 서대문구 북아현동 단독주택(238㎡)은 각각 전년대비 18%와 15%의 재산세를 더 내게 됐다.

강서구 화곡동, 광진구 구의동, 구로구 개봉동, 노원구 월계동, 도봉구 도봉동, 동대문구 답십리동, 성동구 하왕십리동, 성북구 길음동, 양천구 목동의 200㎡대 단독주택도 전년보다 10% 이상 재산세 부담이 늘게 됐다.

박정수 세무사는 "공시가격 급등과 종부세 관련 세법개정으로 인해 올해 보유세 부담이 대폭 늘어난다"며 "3주택 이상자는 전년 보유세의 300%까지 세부담 상한선이 적용되기 때문에 급격한 세부담 증가에 대비해야 할 것"이라고 말했다.

임명규 기자, seven@bizwatch.co.kr 비즈워치

매매거래 비중 1% 다가구주택…더 깜깜한 공시가격 

지난해 전국 주택 매매거래량 85만6219건 중 

다가구주택 1만332건 불과

실거래가 바탕으로 공시가 산정 시 근거 데이터 태부족

고무줄 조정에 불신 커져

   지난해 전국 주택 매매거래량 가운데 다가구주택 비중은 1%에 불과한 것으로 나타났다. 이에 따라 정확한 시세 파악이 힘든 극소수 거래량을 바탕으로 책정된 표준단독주택 공시가격이 정부의 의중에 따라 요동칠 수밖에 없다는 지적이 나온다.

30일 국토교통부에 따르면 지난해 전국 주택 매매거래는 총 85만6219건을 기록했다. 이 중 다가구주택은 1만332건으로 1.2%에 불과했다. 단독주택은 11만1337건으로 13.0%를 차지했다. 아파트가 56만3472건으로 65.8%에 달했다. 

2017년 주거실태조사에서 전체 주택 가운데 단독주택 비중이 34.3%였던 점을 감안하면 매매거래 비중은 3분의 1 수준에 그쳤다. 단순히 계산하면 단독주택 3채 중에 2채는 거래가 되지 않았던 셈이다. 

실제 서울 자치구의 지난해 월별 다가구주택 및 단독주택 거래량을 살펴보면 대부분 한자릿수나 두자릿수에 머물렀다. 아파트의 경우 많게는 수백건 이상 거래돼 대조를 이뤘다.

이처럼 단독주택이나 다가구주택의 경우 거래가 잘 이뤄지지 않다 보니 정확한 시세 파악이 쉽지 않다. 그러나 국내 단독주택 공시가격은 실거래가를 바탕으로 평가하기 때문에 거래가 없는 주택의 경우 정성적 판단이 크게 작용할 수밖에 없는 상황이다.

특히 표준단독주택 공시가격 평가·산정 작업을 국토교통부 산하기관인 한국감정원이 담당하고 있어 정부의 입맛에 맞춰 공시가격이 오르내리게 되는 구조다. 실제로 과거에는 감정원이 표준단독주택 공시가격을 높게 산정해 국토부에 보고를 올리면 ‘커트’를 당하는 일이 많았지만 올해는 상황이 정반대가 됐다. 시세에 비해 50% 수준에 불과한 단독주택 공시가격을 현실화하겠다는 정부의 의지가 반영된 것이다. 

자료: 국토교통부

이 과정에서 상당수 단독주택의 올해 공시가격이 당초 예고됐던 가격에서 크게 조정되면서 공시가 산정의 기준이 불분명하다는 불만이 터져나오고 있다. 일부 다가구주택은 올해 공시가격이 지난해보다 2배 가까이 올랐다가 해당 소유주와 지방자치단체 등이 강하게 반발하자 다시 수억원씩 공시가가 내려가기도 했다. 국토부는 다가구주택의 경우 임대료 상승 등 세입자에게 부담이 전가될 우려가 있어 공시가격을 조정했다고 설명했다. 올해 표준단독주택 공시가격 예정안에 대해 의견이 접수된 1599건 중 43.4%인 694건이 받아들여져 가격이 조정됐다. 하지만 객관적인 기준이 없다는 지적은 여전하다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “폭등 수준의 공시가격 발표로 인한 시장 혼선과 논쟁·민원 등 잡음이 당분간 불가피할 전망”이라며 “가진 만큼 세금을 내게 한다는 조세 원칙과 형평성에 맞춰 단독주택 공시가격 조정이 필요하다는 점에는 동의하지만 단독주택의 실거래 사례가 적어 기민한 시세 파악이 쉽지 않고 개별성이 크다는 면은 고려돼야 할 부분”이라고 말했다. 

박민규 기자 yushin@asiae.co.kr [아시아경제] 

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