9.1 부동산 대책 후속조치(4) - 금융지원으로 준공공 임대주택 활성화한다

경제문화 Economy, Culture/부 동 산 Property2014. 9. 26. 11:18

준공공임대주택 등록요건 완화 및 매입자금 융자 확대

준공공임대주택 조세감면 및 기금지원 내역

[준공공임대주택 제도]

민간매입임대의 일종이나, 임대료 결정 등에 규제를 받는 대신, 조세감면, 주택기금 융자 등 인센티브가 부여되는 민간임대주택(’13.4.1.이후 매매계약을 체결한 전용면적 85㎡ 이하 주택, 주거용 오피스텔 포함)

* 기존 민간매입임대와의 차이

① 공공적 규제 : 임대의무기간 연장(5년 ⇒ 10년), 최초임대료․보증금 제한(주변시세 이하), 임대료 인상률 제한(연 5% 이하)

② 인센티브 : 재산세 추가 감면(’13.12.5. 지방세특례제한법 개정 시행) 양도소득세 추가 감면(‘14.1.1 조세특례제한법 개정 시행)주택 매입․개량자금 주택기금 융자

민간의 시중 여유자금을 활용하여 공공성을 갖춘 장기임대주택을공급함으로써 서민주거안정 도모

① 전용 85㎡를 초과하는 다가구주택도 준공공임대주택 등록 허용
* (면적요건) 예외없이 전용 85㎡이하 → 다가구주택은 면적 제한 폐지

② 준공공임대주택 매입자금의 실질 융자한도 상향
* (담보평가) 아파트는 분양가 및 시세, 연립·다세대는 복성식 →아파트는 분양가 및 시세, 연립·다세대는 감정평가
* (호수제한) 미분양·기존주택은 제한없음, 신규분양은 5호 → 신규분양 10호

③ 쪽방 등 거주자에 대한 공공임대주택 보증금 인하 혜택 확대
* (일반가구) 월 450만원 내외 / (비주택거주가구) 월 100만원 → 월 50만원

‘9.1대책’ 후속조치의 일환으로 준공공 임대주택 등록이 활성화되고, 쪽방 등 비주택거주가구의 보증금 부담이 완화된다.

국토교통부(장관 서승환)는 9.26일 준공공임대주택 등록대상을 85㎡ 초과 다가구주택까지 확대하는 임대주택법 개정안을 국회 제출하였고, 같은 날부터 임대사업자에 대한 준공공임대주택 매입자금 지원을 확대 시행한다고 밝혔다.

또한, 10월1일부터 쪽방 등 비주택거주가구가 LH 임대주택에 입주하는 경우 적용되는 보증금 인하 혜택이 확대된다고 밝혔다.

[1. 다가구주택을 준공공임대주택으로 등록할 수 있도록 허용]

먼저, 다가구주택에 대하여는 전용면적 85㎡를 초과하는 경우에도 준공공임대주택으로 등록할 수 있게 된다.
* (현행) 예외없이 전용면적 85㎡ 이하 주택만 등록 가능
* (개선) 건축법 시행령 별표1에 따른 다가구주택은 면적제한 없이 등록 가능

이에 따라 많은 무주택서민이 거주하는 다가구주택이 전용 면적 85㎡ 초과로 인해 준공공임대주택으로 등록하기 어려웠던 문제가 해소될 전망이다.
* 준공공임대주택이 아닌 민간임대주택은 면적 제한을 두고 있지 않음(다만, 조세감면은 개별법에서 85㎡이하 또는 149㎡이하 등으로 별도 규정)

(참고) 다가구주택의 정의(건축법 시행령 별표 1)
1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것(다만, 1층 바닥면적 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외)
2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적 제외)의 합계가 660제곱미터 이하일 것
3) 19세대 이하가 거주할 수 있는 주택으로서 공동주택이 아닐 것

국토교통부 관계자는 9월26일 준공공임대주택 면적제한 완화를 위한 「임대주택법 개정안」을 국회 제출한데 이어, 해당 법안이 국회를 통과하는대로 「임대주택법 시행령」을 개정하고, 그 기간 동안 다가구주택을 준공공임대주택으로 등록한 경우의 인센티브 부여 방안을 정부 차원에서 검토할 계획이라고 밝혔다.

* 준공공임대주택에 대한 양도소득세 한시면제 및 소득세 감면율 확대(20%→ 30%)를 위한 「조세특례제한법」도 기 추진중(’13.7.17 국회제출)

[2. 준공공임대주택 매입자금 융자 확대]

또한, 민간 임대사업자의 준공공임대주택 등록을 지원하기 위한 국민주택기금의 매입자금 융자한도를 실질적으로 확대한다.
* 금리 : 연 2.7% / 대출한도 : 수도권(신규 1.0억원, 기존 1.5억원), 비수도권(신규 6천만원, 기존 7천5백만원) / 대상주택 : 아파트, 연립·다세대주택

즉, 임대사업자의 부도 등 우려로 주택의 담보가치를 보수적으로 평가하였던 것을 감정평가방식으로 전환하고(10.13일 시행),
* (현행) 아파트는 분양가·시세정보로 평가, 연립·다세대주택은 복성식 평가(건물은 원가, 토지는 공시지가)
* (개선) 아파트는 분양가·시세정보, 연립·다세대는 감정가격으로 평가

신규분양주택 매입자금은 과다융자 우려로 5호분으로 한정했던 것을 대형화·전문화를 위해 10호분까지로 확대(9.26 시행)하였다.
* (현행) 미분양주택·기존주택은 제한없음 + 신규분양주택은 5호분 한정(개선) 미분양주택·기존주택은 제한없음 + 신규분양주택은 10호분 한정

국토교통부 관계자는 담보평가로 인해 지원한도액까지 융자받을 수 없는 사례가 줄어 준공공임대주택 매입·등록이 활성화되고, 특히 6월 「주택공급에 관한 규칙」개정으로 허용된 임대사업자에 대한 우선분양과 맞물려 준공공임대주택 등록이 늘어날 것으로 기대된다고 밝혔다.

(참고) 임대사업자 민영주택 우선공급(주택공급에 관한 규칙 개정, 6.30)
민영주택 최초분양 시 20호 규모의 임대사업자*가 단지·동 단위로 별도 분양받을 수 있도록 하되, 5년매입임대 또는 준공공임대로 등록
* (현행) 임대사업자 중 리츠·부동산펀드에 허용(조례 필요 + 시군구 승인)
* (개정) 20세대 이상 임대사업자 모두에 허용(조례 불필요 + 시군구 승인)

[3. 쪽방 등 비주택거주가구에 대한 LH 보증금 인하]

쪽방 등 비주택 거주가구가 한국토지주택공사가 공급하는 매입임대주택 또는 전세임대주택에 입주하는 경우에 내야하는 보증금 부담도 줄어든다.

즉, 일반입주자가 LH 매입·전세임대주택에 입주하는 경우 보증금 350~450만원, 월임대료 8~12만원 수준의 임대료를 지급하는 반면, 쪽방·비닐하우스 등 비주택 거주가구에 대하여는 종래 보증금을 100만원으로 인하 적용하여 왔으나, 해당 가구에게는 여전히 보증금 마련이 큰 부담이 되고 있으므로, 10월1일 입주분부터 50만원 수준의 보증금이 적용될 예정이다.

140926(석간) 금융지원 등을 통해 준공공임대주택 활성화(주거복지기획과.주택기금과).hwp