"지금이 저점 매수 기회?"...내 노후를 책임질 이 투자
금리 인하기에 각광받는 투자 수단 '리츠'
"지금이 저점 매수 기회"
은퇴했거나 은퇴를 앞두게 되면 재테크의 방향이 조금은 달라진다. 일반적으로 주식처럼 변동성이 크거나 원금 손실 위험이 있는 자산은 손대기 두려워지고 안정적인 현금 흐름을 가져다줄 자산에 주목하게 된다. 또 소득이 끊기게 되면 건강보험료와 같은 세금 부담이 커지기 때문에 절세 혜택도 찾게 된다.
이런 요구를 충족하는 투자 자산은 무엇일까. 22일 조선일보 경제 유튜브 채널 ‘조선일보 머니’의 ‘은퇴스쿨’이 은퇴설계 전문가 조재영 웰스에듀 부사장과 함께 알아봤다. 조 부사장은 삼성생명, NH투자증권 등에서 20년 넘게 재무설계사로 활동해 온 은퇴 설계 전문가다.
소액으로 해보는 ‘리츠’ 투자
조 부사장은 안정적인 현금 흐름을 만들 수 있으면서 금리 인하기에 각광받는 투자 수단인 ‘리츠’를 소개했다. 리츠(REITs·Real Estate Investment Trusts)는 부동산에 간접 투자하는 상품이다. 여러 투자자에게서 자금을 모아 오피스 빌딩 같은 곳에 투자하고 여기서 받는 임대료 또는 매각 차익을 투자자들에게 배당금으로 나눠준다. 조 부사장은 “리츠는 주주들에게 매년 배당할 수 있는 이익의 90% 이상을 의무적으로 배당금으로 나눠줘야 한다”고 말했다. 국내에는 24개의 리츠가 상장돼 있다.
실물 부동산에 비해 리츠는 현금화가 쉽다. 유동성이 뛰어나고 각종 비용도 덜 든다. 취득세는 물론 거래 차익에 양도세가 붙지 않는다. 또한 투자금액 5000만원 한도로 상장리츠를 3년 이상 보유하면 그간의 배당소득에 대해 9.9%(지방소득세 포함) 분리과세가 가능하다. 소액으로도 투자가 가능하다는 것도 장점이다.
공모가 대비 떨어진 리츠도 수두룩…신중해야
하지만 리츠 투자와 관련해서는 부정적 인식이 강한 것도 사실이다. 코로나 때 재택근무가 권장되자 오피스 공실률이 천정부지로 치솟아 리츠 수익률이 죽을 쑨 것이 대표적이다. 공모가를 밑도는 주가를 나타내는 리츠도 적지 않다.
다만 조 부사장은 지금이 금리 인하기라는 점을 긍정적으로 해석했다. 리츠 주가가 바닥을 다지고 올라갈 가능성에 기대를 걸어볼 만하다는 뜻이다. 그는 “리츠는 대규모 레버리지(대출)를 활용해 부동산을 사기 때문에 대출 금리가 떨어지면 자금조달 비용이 줄어들어 수익성이 개선될 여지가 있다”고 말했다. 그러면서 리츠 투자에 대한 불신이 큰 시청자들에게 우리보다 운영 역사가 긴 미국 리츠를 추천했다.
공실 우려 적은, 탄탄한 리츠에 투자하는 이색 리츠
미국의 상장 리츠는 오피스 뿐 아니라 다양한 자산에 투자하고 있다. 쇼핑몰, 물류시설, 호텔 등 편입 자산의 범위가 매우 넓다. 조 부사장은 그중에서도 비교적 안정적인 수익을 기대할 수 있는 리츠로 미국 통신탑, 교정시설, 우체국이 입주한 건물 등에 투자하는 상품들을 소개했다. 예컨대 우체국 리츠는 정부 기관인 우체국이 수 십년간 장기 임차하는 경우가 많기 때문에 공실 걱정이 덜하다. 경기 침체 시 오피스·상업시설에 투자하는 리츠가 공실률 폭탄을 맞는 것과 달리 안정적 수익을 기대할 수 있다. 조 부사장이 꼽은 앞으로 관심을 갖고 지켜봐도 좋은 국·내외 리츠 7종에 대한 보다 자세한 내용은 유튜브 ‘은퇴스쿨’ 영상으로 확인할 수 있다.
김은정 기자 조선일보
국토부, 상장 리츠 코스피200 지수편입 추진
국토교통부가 유가증권시장에 상장된 리츠(부동산투자회사) 활성화를 위해 코스피200 지수편입 방안을 모색한다. 미국, 일본, 싱가포르 등에 비해 떨어지는 자본시장 내 비중 확대를 위해서다.
이 외에도 절차 간소화, 연금 저축 등 투자상품 편입, 신용평가 기준 합리화 등 다양한 제도개선 방안을 마련한다.
21일 관련 업계에 따르면 국토교통부는 '국민의 상장리츠 투자 촉진을 위한 제도개선 방안 연구'에 대한 연구 용역을 발주할 예정이다. 이를 위해 국토부는 지난 18일 사전규격공고를 올렸다.
국토부에서 모색하고 있는 활성화 방안 중 가장 눈에 띄는 것은 코스피200 지수 편입이다.
지수에 편입될 경우 지수를 추종하는 기관투자자들이 유입될 수 있다는 점에서 상장 리츠의 투자를 촉진할 수 있다.
여기에 한국형 리츠 지수 개발, 연기금 등 기관투자자의 투자 유인 방안 등도 검토할 예정이다.
한국리츠협회 자료에 따르면 올해 3월 말 기준 국내 운용되는 리츠는 총 408개, 운용자산은 106조원이다.
이중 국내 증시에 상장된 리츠는 24개로 상장 리츠의 시가총액은 8조3천652억원, 운용자산(AUM)은 25조880억원이다.
상장 리츠의 시가총액은 국내총생산(GDP) 대비 0.3%로 미국(6%), 일본(3%), 싱가포르(20%)에 비해 크게 낮은 수준이다.
국토부가 상장리츠 활성화에 나선 배경이기도 했다.
지수 편입 외에 제도 개선 등 다른 방안도 마련한다.
공급자 측면에서는 절차를 간소화하기 위해 연금저축, 개인형퇴직연금(IRP)을 통한 유상증자 참여를 자율화하거나, 거래소 공시·증권신고서 공시 과정 중에 불합리 사항을 개선하는 방안 등을 모색한다.
또한 상장 리츠의 신용평가 시 담보인정비율인 LTV 산정기준을 개선하는 방안 등을 검토할 예정이다. 리츠가 실제보다 과도하게 부채 위험이 높게 평가되지 않도록 신용평가 기준을 합리화하겠다는 의미로 풀이됐다.
또한 회사채 발행 시 신용등급 상향 방안이나 자산재평가를 통한 추가 담보대출, 유상증자 등 자금조달에 드는 비용을 절감해주는 방안 등도 모색한다.
신용도를 높여 회사채 발행에 드는 조달 금리를 낮추거나 자산재평가를 통해 담보대출이 추가로 가능하게 하는 방법 등을 모색하겠다는 의미로 풀이됐다.
(서울=연합인포맥스) 윤영숙 기자
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