[은퇴 재테크] 다가구주택이 오피스텔보다 임대 소득세 유리
은퇴후 임대 소득 세금 아끼는 방법
입사 동기인 50대 박모씨와 김모씨는 비슷한 시기에 퇴사해 퇴직금 등으로 각자 평소 눈여겨봐둔 부동산을 구입했다. 비슷한 금액을 들여 박씨는 다가구주택을, 김씨는 주거용 오피스텔 3채를 구입했다. 월세는 둘 다 월 300만원 정도. 그런데 박씨는 종합소득세를 한 푼도 내지 않지만, 주거용 오피스텔 3채를 산 김씨는 소득세와 건강보험료로 연간 합계 400만원의 세금을 내고 있다. 이 차이는 어디서 발생하는 것일까.
다가구 다세대 오피스텔의 개념
건축법상 용도별 건축물
정원준 한화생명 금융서비스 세무사는 최근 조선일보 경제 유튜브 ‘조선일보 머니’의 ‘은퇴스쿨’ 코너에 출연해 노후 임대 소득 절세 방법을 소개했다. 그는 “노후엔 과세되는 소득을 줄이고 그만큼 비과세 소득을 늘려야 한다”며 박씨가 활용한 1주택 임대 소득 비과세 전략을 중점적으로 설명했다.
1주택자 임대 소득은 비과세
박씨가 김씨와 같은 금액의 월세를 안겨주는 부동산을 보유하고 있는데도 절세할 수 있었던 것은 1주택 임대 소득 비과세 전략을 활용했기 때문이다. 여기서 주택 수는 부부 합산으로만 판단한다. 즉 동거 자녀가 주택을 갖고 있더라도 이는 별개라는 것이다.
박씨의 다가구주택은 ‘단독주택’으로 분류돼 소득세법상 1채로 간주된다. 이 경우 공시가격이 12억원 이하라면 월세 소득은 전액 비과세된다. 월세 금액은 무관하다. 보증금과 전세금에도 비과세된다. 비과세 임대 소득이니 국세청에 종합소득세 신고를 할 필요가 없고, 건강보험공단에도 소득 통보가 되지 않기 때문에 건보료 오를 걱정 역시 없다.
부부 합산 2주택 이상을 보유한 경우에는 월세가 아무리 적더라도 과세 대상이다. 종합소득세 신고 의무도 있다. 보증금 또는 전세금은 3주택 이상부터 과세된다. 따라서 3주택자인 김씨는 월세 수입과 보증금 등에 대한 세금을 전부 내게 되는 것이다. 이 경우 김씨의 종합소득세는 연간 256만원에 달한다.
건보료 상승까지 고려하면 年 400만원 차이
더 큰 문제는 건강보험료다. 비과세 주택을 소유한 박씨는 그로 인한 건보료 부담이 없지만 김씨는 다르다. 김씨는 주거용 오피스텔 3채에서 연간 총 3600만원의 월세(이 중 필요 경비는 50%가 들었다고 가정)를 받고 있다. 2022년 건강보험 피부양자 기준이 강화되면서 연 소득 2000만원을 초과하면 피부양자에서 탈락하기 때문에 김씨는 지역 가입자로 건보료를 내야 한다.
이때 임대 소득으로 인한 건보료는 실제 임대 수입인 1800만원(3600만원X필요 경비 50%)의 8%(건강보험료율+장기요양보험료)인 연 144만원(월 12만원)이 된다. 지역 가입자는 소득뿐 아니라 부동산 같은 재산에 대해서도 부과되기 때문에 실제 부담하는 건보료는 이보다 더 많을 수 있다.
이처럼 임대 소득으로 인한 종합소득세와 건보료만 계산해도 김씨는 최소 400만원을 세금으로 낸다. 여기에 세금 외 비용도 발생할 수 있다. 박씨 임대 소득은 비과세라 세무 기장을 의뢰할 필요가 없지만, 김씨는 필요하다. 세무 대리인에게 매월 내야 할 기장료와 조정료 등이 월 10만원만 돼도 연간 120만원의 세무 대리 비용을 부담해야 한다. 다만 정원준 세무사는 “절세를 위해 다가구주택을 구입하는 게 무조건 유리하다는 뜻은 아니다”라며 “세금 차이를 눈에 띄게 비교하기 위해 예시로 든 것일 뿐이니 신중하게 선택해야 한다”고 말했다.
노후 비과세 소득 늘리려면
정 세무사는 노후엔 비과세 소득을 늘리는 데 집중해야 한다고 강조한다. 그러면서 은퇴 후 활용할 수 있는 다른 비과세 전략을 소개했다. 먼저 꽃이나 채소 등 작물재배업 소득은 매출 10억원 한도로 비과세된다. 벼나 감자, 고구마, 콩 등 식량작물재배업은 비과세 소득이 무제한으로 인정된다. ISA(개인종합자산관리계좌)나 예탁금, 장기 저축성 보험 같은 비과세 금융 상품에 가입하는 것도 절세 방법 중 하나다. 2000만원 이하의 지역 농협, 축협, 신협 출자금에 대해선 배당소득이 비과세 된다.
이 밖에 다주택 임대업자가 보증금·전세금에 대해 비과세 혜택을 볼 수 있는 조건, 1주택자일 때 양도차익 비과세까지 누릴 수 있는 조건 등 보다 자세한 내용은 정원준 세무사의 ‘은퇴스쿨’ 영상을 통해 확인할 수 있다.
김은정 기자 조선일보
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