국토부, '정비사업 신탁사' 표준 계약서·시행규정 확정...역할·책임 강화

 

* 정비사업 신탁사

신탁사란? 쉽게 말하자면 시행사와 신탁계약 체결 후 건설에 필요한 자금을 관리하고 보증, 수익금 정산합니다. 또한 계약자가 지불한 계약금, 중도금 등의 비용을 위탁받아 보호, 관리해주는 곳으로 시행이나 시공에 문제가 생겼을 경우를 대비한 안전장치 역할을 담당하기도 합니다. 수리수리

신탁방식 정비사업은 추진위원회, 조합창립총회 등 조합설립 절차가 필요 없이 신탁회사가 직접 사업 시행자가 되는사업 시행자 방식과 조합을 대행하여 전문적이고 안정적인 운영이 가능한 사업 대행자 방식으로 나뉩니다.

하나은행

 

표준 계약서·시행규정 확정

신탁방식 내실화하기 위한 제도개선도 추진

 

  국토교통부(장관 원희룡)는 신탁방식 정비사업의 안정적 추진을 위해 주민 권익보호와 신탁사 역할ㆍ책임을 확대하는 제도개선을 추진한다고 밝혔다.

 

우선, 주민ㆍ신탁사 간 공정한 계약체결과 주민 권익보호를 위한 표준계약서ㆍ시행규정을 보완하여, 11월 29일(수) 지자체 등 이해관계자에게 배포한다.

 

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이번 표준안은 지자체 및 이해관계자 의견을 수렴(10.24.∼11.7.)했으며, 제시된 의견을 바탕으로 토지주 재산권 보호, 신탁사의 사업관리ㆍ자금조달 및 신탁보수 산정방법 등에 관한 사항을 추가하였다.

 

 

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표준안 내용 중 의견수렴을 통해 보완된 사항은 다음과 같다.

 

신탁사가 사업시행자로서 사업관리에 역할을 다하도록, 건설사업관리(PM·CM)는 신탁사가 직접 수행토록 했으며(용역시행 시 신탁사가 비용 부담),

 

정비사업에 참여하는 신탁사의 책임ㆍ참여 인력을 주민에게 제시하고, 토지주 전체회의(총회)와 관리처분계획의 공고기간 등 주민 의견수렴이 중요한 기간에는 사업 현장에 신탁사 인력을 전담 배치토록 하였다.

 

사업비 조달에 대해서도 초기사업비*ㆍ공사비 등 사업에 필요한 자금을 신탁사가 직접 조달하도록 명확히 규정했으며, 주민이 신탁한 부동산을 담보로 사업비를 조달하는 것은 금지하였다.

 

* 현재는 시공사 입찰보증금을 대여금으로 전환하여 초기사업비로 사용하고 있으나, 앞으로 사업비 전환은 원칙적 금지(건설사가 동의하는 경우에만 예외적 허용)

 

신탁보수 산정방법은 단순 요율방식 이외에도 상한액을 적용하거나 정액으로 확정하는 등의 다양한 방식을 표준안에 포함하여, 주민들이 사업별 특성에 적합한 방식으로 신탁보수를 책정하도록 유도하였다.

 

 

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* 산정방법이 단순 요율방식인 경우에는 추정 금액(단수 또는 복수)을 예시로 제시

 

아울러, 최근 신탁방식 관련하여 제기된 문제에 대한 개선도 추진한다.

 

구역지정 이전에 예비신탁사가칭 선정과정이 불투명한 문제가 있어, 사업시행자 지정 이전에 신탁사와 협약 등을 체결하는 경우에는 신탁방식 추진에 대해 일정비율 이상의 주민동의를 확보하고, 신탁사도 공개모집을 하는 등 공론화가 가능한 절차를 거치도록 법제화할 계획이다.

 

법 개정 소요기간을 고려, 새로 신탁사를 선정하는 곳도 제도 개선사항을 준용하여 선정할 수 있도록 금융투자협회에 관련 사항을 권고할 예정이다.

 

또한, 사업 투명성 확보와 사업시행자로서 신탁사의 책임도 강화한다.

 

신탁사가 사업시행 과정에서 뇌물 수뢰 등 형법을 위반할 경우 신탁사 임직원을 공무원으로 간주하여 벌칙을 적용토록 기준을 강화하고,

 

조합방식과 동일하게 전체회의 사전의결 규정을 위반하는 경우에 대한 벌칙 규정(2년 이하 징역 또는 2천만원 이하 벌금)도 신설할 계획이다.

 

* 도시정비법 개정안(김정재 의원) 기발의(’23.10.)

 

신탁방식 정비사업 표준계약서ㆍ시행규정 전문은 국토교통부 누리집

(http://www.molit.go.kr)의 “뉴스ㆍ소식/공지사항”을 통해 11월 29일(수)부터 확인할 수 있다.

 

 

 

신탁방식 표준 계약서ㆍ시행규정 주요 내용

구분	주요내용	비고
신탁계약 해지	‣신탁계약 후 2년 내 시행자 미지정 또는 주민 3/4 이상 찬성할 경우 일괄 해지
주민 재산권 보호	‣주민이 신탁한 부동산 대상 담보대출 금지	의견조회 후 보완 사항
	‣주민이 신탁한 재산은 신탁사의 다른 재산과 구분하여 별도 관리
	‣신탁 후에도 매매·임대차 등 재산권 행사 위한 신탁 일시 해제 가능
사업관리	‣사업별로 책임·참여 인력을 주민에게 제시	의견조회 후 보완 사항
	‣토지주 전체회의, 관리처분계획 공람기간 등 전담 인력 현장 배치
	‣신탁사가 건설사업관리(PM·CM) 직접 수행 (불가피하게 용역 시행시, 신탁사가 비용부담)
사업비 조달	‣신탁사가 공사비·추가이주비 등 사업비 조달 주체임을 명확화	의견조회 후 보완 사항
	‣공사계약 체결 후, 시공자 입찰보증금 반환 (사업비 전환 원칙적 금지, 건설사 동의시 예외적 허용)
주민참여	‣사업시행자와 협의 기구로서 정비사업위원회 구성 허용(다만, 전체회의 권한 위임·대행 불가)
	‣전체회의 의결사항 확대 (매년 예산안·사용내역 의결 등 조합방식 총회수준)
사업종료 기한	‣조합방식과 동일하게 이전고시 후 1년 내에 사업비 정산 등의 절차 완료
신탁보수	‣단순요율방식, 요율·상한방식, 정액방식 등 주민과 협의하여 적정방식으로 산출 ‣단순요율방식 경우 추정 금액 제시 의무	의견조회 후 보완 사항

국토부 주택정비과

 

"국토교통부와의 협업으로 이루어졌습니다"

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