"부동산PF사업 부실화...부정적 파급효과 최소화해야" 건산연
상반기부터 PF부실 문제 현실화 예상,
파급효과 최소화 위한 정책적 대응 필요
금리인상 등 외부적 여건 변화로 작년 중반 이후 부동산PF사업장의 부실 위험성 점증
지난 2008년 글로벌 금융위기 이후 지속된 저금리·시중 과잉유동성 흐름 속에서 다량의 시중
자금이 부동산시장으로 유입,주택을 중심으로 부동산가격 급등이 초래됨.
고용시장 위축과 코로나 사태 극복을 위한 정부의 재정지출 증가,1) 규제 완화에 따른 민간 금융기관들의 여신 확대가 부동산가격 상승을 가속화시킨 측면도 존재함. 이에 부동산PF사업들이 최근까지 다수 추진되어 왔는데,
[전문]
seoulfn.com/news/articleView.html?idxno=476765
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작년 초부터 미국 기준금리 인상, 원자재 가격 상승 등으로 개발시장 여건이 급변 기 추진 중이던 사업들의 수익성이 빠르게 악화되기 시작함.
미국의 가파른 금리인상으로 국내 금리 역시 동반상승, 개발사업의 금융비용은 증가한 반면 부동산 구매심리는 위축되면서,개발사업들의 수익구조에 문제가 발생하기 시작함. 코로나 사태로 인한 경제주체들의 자금조달애로 완화를 위해 정부가 유지해 왔던 금융규제 완화 조치들이 작년 3월부터 단계적으로 종료되면서,3) 금융기관들의 유동성 확보 노력이 강화된 것 또한 개발사업들의 자금조달 여건을 어렵게 만드는 추가적인 요인으로 작용하였음.
은행권에 대한 통합 LCR규제의 단계적 정상화(85%→100%)에 따라 은행채 발행 규모가 작년 초부터 크게 증가하기 시작했고, 그 외 재정적자 확대에 따른 국채와 한전채 등 공공채권의 발행규모 역시 줄어들지 않으면서,부동산PF사업뿐만 아니라 국내 기업들의 회사채 시장을 통한 자금조달 측면에서의 어려움이 전반적으로 빠르게 커지기 시작하였음.
작년 9월부터 부동산PF사업 부실화에 대한 우려가 본격적으로 제기되기 시작
지난 부동산 호황기 때 다수의 금융규제가 완화됨으로써 다양한 금융기관들의 부동산PF시장 내 참여가 확대되었음.7) - 지난 수년간 여전사, 상호금융기관, 증권사,자산운용사, 부동산신탁사 등이 금융공급과 신용보강 측면에서 부동산PF시장 내에서 역할을 강화해 옴.
이러한 상황에서 PF사업들의 수익성이 악화되자,금융기관들의 재무건전성 악화 가능성에 대한 우려가 작년 9월부터 본격적으로 제기되기 시작함.8) - 특히 작년 하반기에 일명 ‘레고랜드사태’의 발생으로 회사채 시장에서의 자금경색이 본격화하면서, 위기감이 실물시장과 금융시장 전반으로 확산되는 양상을 보임.
향후 상당기간 부동산개발 및 부동산PF시장의 침체가 예견되는 상황
금리인상이 가파르게 진행되고 경기침체에 대한 우려가 커지면서,레버리지를 활용한 부동산 매입수요가 크게 위축된 상황임.
개발사업 수익성이 가격상승을 기대한 투자자의 매입수요에 의해 결정되는 만큼,현 시장상황 하에서 부동산PF시장의 침체는 상당 기간 불가피할 것으로 보임.
정부가 부동산 규제 완화를 통해 부동산 시장의 경착륙을 막기 위해 노력하고 있으나, 금리하락 가능성은 낮은 반면, 추가적인 부동산가격 하락에 대한 기대는 팽배해 있어, 시장에서의 매수수요를 이끌어내는 데 한계를 보일 가능성이 큼.
부동산PF사업의 부실화에 따른 부정적 파급효과를 최소화하기 위한 선제적 대응이 필요
금년 중반 이후 금리 상승 추세가 진정될 가능성이 있음. 이 경우 개발사업의 자금조달 여건이 개선돼 기 추진 중이던 사업장들의 부실 우려가 일정 부분 완화될 것임.다만 이미 상당수 사업장들이 한계상황에 놓여 있을 것으로 예상되기 때문에,PF사업들의 부실문제가 금년 상반기부터 본격화될 가능성이 있음. 사업부실화로 인한 경제전반으로의 부정적 파급효과를 최소화하기 위해 공적 자금 투입의 규모와 방식에 대한 의사결정이 필요한 시점임.
공적보증기관들의 보증여력 확대를 통해 사업성 있는 대규모 개발사업이 부실화하는 것을 최소화할 필요가 있음.
한국자산관리공사의 부실채권 인수여력 확대 등을 통해 부실채권 발생시 신속하게 이를 인수해 사업을 정상화 또는 매각 처리함으로써, 금융시장과 부동산시장의 불안정성을 완화시켜 주는 것 역시 필요할 것임.
김정주(연구위원ㆍkjj@cerik.re.kr)
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