10년 만 집값 최대 하락폭 '송파'...왜 유난히 그럴까
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[데일리 리포트 Daily Report] Nov.5(Sat) 2022 CONPAPER
*토지거래허가구역
“토지거래허가구역”이란 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립과 집행, 합리적인 토지 이용 등을 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가(地價)가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역의 토지거래계약에 관해 허가를 받아야 하는 구역(이하 “허가구역”이라 함)을 말합니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조제1항).
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송파구 집값 하락폭 가장 큰 까닭은
“대단지 많으니 급매도 많아”
최근 서울25개 자치구 중 아파트 가격이 가장 많이 떨어지는 곳은 송파구인 것으로 나타났다. 부동산 전문가들은 대단지가 많아 급매물이 상대적으로 많은 데다, 토지거래허가제를 적용 받아 매수세 유입이 제한적인 점 등을 주된 이유로 꼽는다.
6일 한국부동산원에 따르면, 10월 다섯째 주 송파구의 아파트 매매가격은 전주보다 0.60% 하락해 서울에서 가장 큰 하락폭을 보였다. 송파구의 아파트 가격 하락 폭은 서울 전체 평균 하락 폭(0.34%)의 약 2배에 달하는 수준으로, 2012년 7월 둘째 주(-0.61%) 이후 10년3개월여 만에 최대치다.
10년3개월여 만에 최대치
잠실동, 강남구 청담동, 대치동, 삼성동과 함께
토지거래 허가구역으로 지정
실제로 송파구 주요 단지에서는 직전 최고가 대비 수억원씩 내린 가격에 거래가 이뤄지기도 한다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 송파구 잠실동 ‘잠실엘스’ 전용 84.8㎡는 지난달 7일 19억5000만원(12층)에 매매됐다. 작년 10월 같은 평형 14층이 27억원에 매매되며 최고가를 경신했는데, 1년 만에 7억5000만원 싼 값에 거래가 된 셈이다.
재건축 단지도 예외는 아니다. ‘올림픽 3인방’으로 불리는 방이동 올림픽선수기자촌 2단지 전용 83.1㎡는 지난달 18억7000만원(24층)에 거래됐다. 이는 같은 단지 같은 평형의 작년 최고가인 24억원보다 5억3000만원 떨어진 가격이다.
전문가들은 송파구의 하락폭이 서울에서 가장 커진 이유로 ‘매머드급 단지’가 많은 점을 꼽는다. 잠실동 소재의 19개 아파트 단지 중 7개(21%)가 1000가구 이상 대단지다. 이 중 이른바 ‘엘리트(엘스·리센츠·트리지움)’의 규모만 1만4937가구에 달한다. 최근에도 신고가 거래가 나타나는 서초구 반포동은 전체 29개 단지 중 1000가구가 넘는 가구가 4개(14%)에 불과한 것과 대조적이다.
고준석 제이에듀 투자자문 대표는 ‘서울 핵심지인 송파구의 아파트값을 끌어내릴 특별한 요인이 없는데 하락폭이 커지고 있다는 것은 그 지역에 ‘급매’가 많이 나온 결과로 해석할 수밖에 없다”면서 “송파구 일대에는 신도시에 버금가는 매머드급 단지가 많은데 단지 수가 많은 만큼, 급매가 더 많이 나타날 수밖에 없다. 일부 급매 거래가 전체 가격 통계 하락폭을 키우고 있는 것”이라고 했다.
엘리트 단지 인근 A공인중개소 관계자도 “엘리트 단지는 개별 단지마다 크기가 워낙 커 같은 평형이라도 지하철역 접근성, 동간 거리, 조망권 등에 따라 가격 차이가 큰데, 국토부 실거래가 공개시스템에는 거래된 단지의 배치가 안 나오니 급락처럼 보이는 것”이라면서 “단지가 워낙 커 매물 자체도 상대적으로 많이 나오고, 급매 물건도 꽤 나와 전체 아파트값이 큰 폭으로 떨어지는 것처럼 보이는 것 같다”고 했다.
송파구 집값 하락의 또 다른 원인으로는 강남·서초보다 다소 약한 매수세도 거론된다. 송파구의 경우 아파트 단지가 몰린 잠실동이 강남구의 청담동, 대치동, 삼성동과 함께 토지거래 허가구역으로 지정돼 있다. 이 규제를 받으면 주거용 토지는 실거주 목적으로만 매수가 가능하고 매수 후 2년간 매매나 임대가 금지돼, 매수주체가 제한적일 수밖에 없다.
결국 현금부자들의 매수세가 꾸준히 유입돼야 하방압력을 막을 수 있는데 송파구는 강남구나 서초구보다 현금부자의 매수세가 약하다는 것이다. 잠실동 B공인중개소 관계자는 “강남구나 서초구로 가려는 사람은 늘 있고 거기 사는 사람은 더 이상 움직이지 않으려는 경우가 많다”면서 “반면 송파구에서는 강남구나 서초구로 옮기려는 사람이 꽤 있다 보니 강남구·서초구보다 가격 지지력이 약할 수밖에 없다”고 했다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 “고가 아파트도 부동산 경기 침체의 타격을 받을 수 밖에 없는데, 고가 아파트가 몰려있는 강남 3구 중에서도 선호도가 다소 낮은 송파구의 아파트 가격이 상대적으로 더 큰 타격을 받는 것으로 보인다”고 했다.
재건축 대표 단지에 대한 기대감이 식은 것도 송파구 아파트값 하락의 요인으로 지목된다. 송파구의 대표적인 재건축 단지 올림픽 3인방(문정동 올림픽훼밀리·방이동 올림픽선수촌·잠실동 아시아선수촌) 중 안전진단을 통과한 단지는 한 군데도 없다.
게다가 정부의 안전진단 규제 완화 발표가 지연되고 있는 상황에서 부동산 시장 경기가 위축되며 재건축 호재가 더 이상 큰 힘을 발휘하지 못한다는 게 전문가들의 설명이다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “재건축 사업이 속도를 내지 못하니 송파구의 대표적인 재건축 단지들도 하방 압력을 크게 받기 시작한 것”이라고 했다.
고준석 대표도 “상승장에는 재건축 호재만으로도 아파트가격이 상승하지만, 지금처럼 시장 전반이 침체된 상황 속에서는 눈에 띄는 사업 진전이 없으면 하방을 피할 수 없다”면서 “송파구의 경우 노후 대단지가 많은데도 주요 단지들 중 재건축 사업이 크게 진전되고 있는 곳이 없어 재건축 대상이라는 재료가 힘을 못 쓰는 것”이라고 했다.
김송이 기자 조선일보
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[데일리 리포트 Daily Report] Nov.5(Sat) 2022 CONPAPER
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