[역전세 대란] 전세금 4억 소송걸어 이기면 월 400만원 이자 받는다? ㅣ 깡통전세와 전세사기 예방 및 대응법

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목차

#1 “전세금 4억 돌려줘” 소송걸어 이기면 

#2 깡통전세와 전세사기 예방 및 대응법

 

 

#1 “전세금 4억 돌려줘” 소송걸어 이기면 

월 400만원 이자 받는다

 

  최근 집값과 전세금이 모두 급락하면서 집주인이 세입자에 보증금을 돌려주지 못해 세입자가 전세보증금 반환소송을 제기하는 경우가 늘고 있다. 최근에는 집주인이 세입자의 전세대출 이자를 대신 갚아주는 조건으로 계약을 연장하기도 하지만 이는 당사자 간 합의일뿐이다.

 

현행 법상 세입자는 복잡하더라도 반환 소송을 제기해 보증금을 돌려받는 것이 가장 확실한 길이다. 이 때 보증금만 돌려받을 수 있는 것이 아니라 지연 이자와 각종 부대비용까지 요구할 수 있다.

 

돌려받지 못할 때는 소송을 통해 집주인에게 보증금과 지연 이자를 청구할 수 있다. 사진 더샵 네이버포스트 edited by kcontents

 

 

 

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집주인에게 해지 통보 근거 반드시 남겨야

전세금을 반환받으려면 먼저 세입자가 계약만료 1개월 전까지 더 이상 계약을 연장하지 않겠다는 의사를 집주인에게 통보해야 한다. 집주인과 연락이 닿지 않으면 ‘묵시적 갱신’으로 인정돼 갱신거절이나 계약 해지가 성립하지 않아 소송을 제기하지 못할 수 있다. 세입자가 집주인에게 전세계약 해지를 통보했는데도 소송 과정에서 집주인이 통보받은 적이 없다고 하는 경우도 많아 계약 해지 통보가 집주인에게 도달했다는 증거를 명확하게 남겨두는 것이 중요하다.

 

집주인이 계약 종료일까지 연락을 회피하고 전세금을 돌려주지 않을 때는 전세금 반환청구 소송을 위한 내용증명을 집주인에게 보내고 본격적으로 소송을 준비하는 것 외에 별다른 방법이 없다.

 

전세금 반환청구소송을 제기하려면 세입자도 준비가 필요하다. 임대차 기간이 만료하면 주소지 관할 법원에 임차권등기명령을 신청하고 등기된 것을 반드시 확인한 후 다른 집으로 이사해야 한다. 임차권등기명령은 임대차계약 종료 이후 보증금을 반환받지 못하는 세입자가 임차주택 소재지 관할 법원에 임차인 단독으로 신청할 수 있다. 보증금을 받지 못하고 부득이하게 이사해야 하는 경우 활용할 수 있다.

 

임차권등기명령이 안된 상태에서 이사하면 새로운 세입자나 경매 낙찰자에게 권리가 넘어가 보증금을 돌려받지 못할 수 있다. 반드시 등기가 이뤄진 이후 주택을 비워야 한다.

 

만약 다른 집으로 이사하기 힘들다면 해당 집에 거주하면서 소송을 제기하는 방법도 있다. 이 때는 반드시 임대인이 ‘보증금만 돌려줄 것’이란 내용에 더해 ‘임대인이 세입자에게 보증금을 지급하는 동시에 집을 비워준다’는 내용으로 판결받을 수 있도록 소를 제기해야 문제가 생기지 않는다.

 

 

4억 전세금에 지연이자는 월 400만원…소송비용도 집주인 부담

세입자는 전세금반환소송을 준비하면서 보증금뿐만 아니라 보증금 반환 지연에 따른 이자도 요구할 수 있다. 소를 제기할 때 보증금 반환뿐만 아니라 지연이자까지 청구하면 더 많은 피해 보상을 받을 수 있는 셈이다.

 

’지연이자’는 소송이 제기된 날부터 판결나기 전까지는 연 5%, 판결 선고 이후 상환일까지는 연 12%를 적용한다. 전세금 4억원이라면 판결 이후 1년간 총 4800만원, 월400만원 이자를 받을 수 있는 셈이다. 현행 법에서는 세입자가 전세금반환소송에서 승소할 경우 세입자 변호사 비용부터 법원에 낸 인지대, 송달료 등 각종 부대비용까지 집주인이 모두 부담하도록 한다.

 

전세금 반환 소송은 집주인에게 큰 압박이 되기 때문에 재판까지 가지 않고 빠르게 전세금을 돌려주는 경우도 적지 않다. 다만 소송에서 이겨도 집주인이 돈이 없다면 세입자에게 보증금을 돌려줄 수 없어 현실적인 강제력이 없다는 지적도 나온다.

 

김예림 법무법인 덕수 변호사는 “소송을 통해 세입자는 전셋집에 거주하면서 집주인에게 전세금과 연체 지연 이자를 받을 수 있지만, 집주인이 정말 돌려줄 돈이 없는 경우 전세금반환소송에서 이겨도 보증금을 돌려받기 어렵다는 것이 맹점”라며 “통상 새 세입자를 구할 때까지 기다렸다가 나가는 경우도 많으며 보증금을 돌려받기 위한 다양한 방법 중 하나로 고려해야 할 것”이라고 했다.

김리영 땅집고 기자 조선일보

 

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#2 깡통전세와 전세사기 예방을 위해 

확인할 사항과 대응법

 

주택 임대차(전세 포함) 보증금 채무가 부동산 시세 등 담보가치를 초과하는 이른바 '깡통전세'와 '전세사기'가 최근 문제가 되고 있다. 임대차 기간 만료에도 불구하고 임대인이 보증금을 반환하지 않거나 심지어 연락이 두절되는 등 임차인이 보증금을 반환받지 못하는 경우가 대표적인 예다. 이때 피해자들 중 상당수는 사회초년생이나 신혼부부가 많다.

 

유재벌 변호사/사진제공= 법무법인 센트로

 

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'깡통전세'와 '전세사기' 문제에 있어서 중요한 개념으로 매매가 대비 전세가 비율을 뜻하는 '전세가율'이 있다. 보통 부동산 업계에서는 전세가율이 80% 이상인 곳을 '깡통전세 위험지역'으로, 전세가율이 90% 이상인 곳을 '깡통전세 지역'이라고도 부른다.

 

국토교통부가 2022. 9. 14. 발표한 전세가율 관련 통계에 따르면, 연립·다세대(빌라)의 전세가율이 아파트의 경우보다 높은 경향을 보였고, 필자가 수행한 사건들 역시 빌라가 많았다. 부동산 가격이 상승하던 시기에는 전세가율을 활용하여 갭 투자를 하는 경우가 많았다.

 

 

그러나 최근 금리가 상승하고 있고, 부동산 가격이 하락하고 있으며 심지어 전세보증금이 해당 주택의 매매가(시가)를 상회하는 '역전세 현상'까지 벌어지고 있다. 기존 세입자는 해당 주택의 시가보다 보증금이 높은 전세계약을 계속 유지할 이유가 없기 때문에 기간이 만료하면 더 이상 기간을 연장하지 않고 보증금반환을 요구하게 되는데, 부동산 호황기에 대출을 통하여 주택을 매수한 집주인, 특히 '영끌족'의 경우 거액의 보증금을 당장 반환할 수 있는 상황이 아니기 때문에 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 발생할 경우가 많아졌다.

 

이러한 문제를 사전에 예방하기 위해 임대차계약을 체결하기 전에 인근 중개업소 여러 곳을 방문해 해당 주택의 시세와 인근 시세를 확인하고, 부동산 등기부를 통해 선순위권리관계를 확인하여, 전세가율이 70% 이내로 계약하는 것이 바람직하다. 만약 전세가율이 높다면, 임대인의 배우자나 자력이 있는 가족 등을 보증금의 연대보증인으로 하는 것도 하나의 방법이 될 수 있다. 임대인의 체납여부와 선순위 조세채권은 부동산 등기부로는 파악이 되지 않아 임대인에게 국세(지방세)완납증명원을 요구하는 것이 좋다.

 

문제는 주택을 임차하여 살다가 다른 곳으로 이사를 가려고 하는데, 임대인이 보증금 반환을 차일피일 미루거나 연락이 두절되는 경우에 어떻게 대응해야 할까.

 

이럴 경우에는 대항력 유지를 위하여 먼저 임차권등기명령신청을 해야한다. 만약 임차권등기 등 사전조치 없이 미리 다른 곳으로 이사를 가거나 주민등록을 전출하면 대항력을 상실한다는 점을 특히 유의해야 한다.

 

형사적으로 사기죄로 고소하는 방법이 있다. 임대차 계약 당시 보증금을 편취할 의사를 가진 것이 아니라면, 그 이후 경제사정의 변화 등으로 인한 민사상 채무불이행에 불과하다고 보아 형사상 사기죄가 성립하지 않다고 보는 경우도 많으나, 임대인의 계약 당시 자금 사정, 피해의 규모 등 구체적인 사실관계에 따라 처벌받는 사례도 많고, 임대인의 소재 파악이나 심리적 압박을 위하여 유용한 측면도 있다.

 

민사적으로는 집행권원을 확보하여 강제집행을 하는 방법이 있다. 구체적으로 살펴보면, 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간이라면 갱신거절통지를 하고, 묵시의 갱신이 된 상태라면 계약 해지를 한 다음, 임대인을 상대로 지급명령신청이나 보증금반환청구소송을 제기하여 집행권원을 확보하여 해당 주택을 경매에 부쳐 낙찰대금으로 보증금을 회수하거나 임차인이 해당 주택을 낙찰받는 방법이다. 보통 유찰이 되기 때문에 최저입찰가가 더 낮아질 수 있으며, 경매신청한 임차인은 교부받을 배당액과 낙찰대금을 상계 처리할 수도 있다. 사견으로는 해당 주택이 재개발 구역 내에 위치하고 권리산정기준일 이후 신축된 것이라면 추후 재개발 입주권을 취득할 수 있는 기회가 될 수도 있다고 본다.

 

 

 

부동산 매매와 비교해 보면, 임대차의 경우에는 타인의 주택에 잠시 머물다가 간다는 생각으로 안일하게 생각하는 경향이 없지 않다, 따라서 위와 같은 점을 반드시 숙지하여 미리 분쟁을 예방을 하는 것이 중요하다. 그럼에도 불구하고 분쟁이 발생할 경우 관련 분야에 경험이 많은 법률전문가의 도움을 받아 내 재산을 최대한 지키는 것이 보다 바람직하다. /글 법무법인 센트로 유재벌 변호사

허남이 기자 머니투데이

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