"아파트 값 정점?...이제 얼마나 떨어지느냐가 관건?" ....전문가들의 예측은?
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서울 아파트 폭락 기다려라? 전문가들 의견은…
부동산 전문가 5인의 전망
수년간의 집값 상승으로 누적된 피로감과 작년 하반기부터 본격화한 금리 인상의 여파로 부동산 시장에서 수요자들의 관망세가 이어지고 있다. GTX(수도권광역급행철도) 등 교통 호재에 힘입어 지난해 급등했던 수도권 외곽에서 시작한 집값 하락세는 서울 전역으로 확산했고, 대출 이자 부담이 급격하게 늘어나면서 전세 수요도 급감했다. 2년 전 주택임대차법 개정 당시 많은 전문가가 우려했던 ‘2022년 가을 전세 대란’은 가능성이 희박해지는 분위기다. 이런 상황에서 윤석열 정부는 250만 가구 이상의 주택을 공급하는 부동산 대책을 오는 16일 발표해 집값 안정 기조에 쐐기를 박겠다는 심산이다.
윤석열 정부 250만 가구 이상
주택 공급 부동산 대책 오는 16일 발표
하지만 집값이 추세적인 안정 국면에 접어들었다고 판단하기엔 불안 요소가 많다는 지적도 있다. 금리 인상을 통한 주택 수요 억제는 한계가 있는 데다, 거주 수요가 쏠리는 서울에선 당장 입주할 수 있는 주택이 턱없이 부족한 현실이다. 정부가 민간 주도의 주택 공급을 위해 재건축·재개발 관련 각종 규제를 완화하려는 것도 실거주 목적이 아닌 투자 수요를 부추길 요인으로 꼽힌다.
이번에야말로 집값이 잡힐지, 아니면 다시 불안해질지 국내 부동산 전문가는 어떤 생각일까. 2022 대한민국 부동산 트렌드쇼에 참여하는 전문가 5명에게 앞으로 시장 전망과 대응 전략에 대해 들어봤다.
”대세 상승 끝, 超양극화 대비해야”
설문에 참여한 5명 중 3명은 단기적으로 서울 집값이 하락할 것으로 전망했다. 공급 부족이나 규제 완화 등 집값 상승 요인이 일부 있지만, 금리 인상이 주택 수요를 억누르는 효과가 워낙 강력해 반등을 기대하긴 어렵다는 논리다. 이남수 신한은행 행당동지점장은 “금리가 계속 올라갈 가능성이 크기 때문에 기존 주택 매수는 물론, 청약까지 수요자들의 부담이 커지고 있다”며 “내년 하반기 이후 금리가 안정돼야 수요가 살아날 수 있을 것”이라고 말했다.
집값 상승을 전망한 사람들도 ‘대세 상승’이 아닌, 유망 지역이나 상품 위주로 오르는 ‘초(超)양극화’ 장세를 예측했다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “서울 아파트는 인플레이션 방어용 자산이라는 측면이 있어 앞으로 더 오르겠지만 모든 아파트가 다 유망하다고 보긴 어렵다”며 “주거 수요가 많은 지역의 신축 아파트나 재건축·재개발이 상승을 주도할 것”이라고 말했다.
폭락 가능성은 희박, 급매물 노려라
일각에서는 2000년대 후반 글로벌 금융 위기 때처럼 강남 일부 아파트 값이 30~40% 폭락할 것이란 예상도 하지만, 설문에 참여한 전문가들은 대체로 집값 조정이 단기간에 그칠 것으로 전망했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “서울은 주택 멸실 규모보다 신규 아파트 입주가 너무 적은 데다 보유세가 완화되고 금리 인상도 한계가 있어 큰 폭의 집값 하락은 기대하기 어렵다”고 말했다.
정부가 곧 발표할 공급 대책의 영향도 당장은 크지 않으며, 오히려 재건축·재개발 관련 규제 완화가 매수 수요를 부추길 수 있다는 의견이 많았다.
심형석 미국 인터내셔널아메리카대(IAU) 교수는 “이번 대책으로 대규모 공급 물량이 쏟아지면서 집값이 내리는 것은 낙관적으로 봐도 3~4년 후에나 가능한 일”이라며 “그때를 기다리기보다는 지금의 조정장을 활용해 급매물을 매수하는 게 낫다”고 말했다. ‘부룡’이라는 필명으로 활동 중인 신현강 부와지식의배움터 대표도 “이번 대책은 과거부터 준비한 물량이 많기 때문에 ‘과잉 공급’을 걱정할 정도는 아니다”라며 “실수요자라면 내년부터 금리 부담 때문에 나오는 급매물을 잡을 준비를 해야 한다”고 말했다.
유망 투자 상품을 묻는 질문에는 ‘재건축·재개발’이란 응답이 가장 많았으며, 소형 오피스텔이나 공공 택지 사전 청약, 경매 등을 추천한 전문가들도 있었다. 함영진 랩장은 “내년 5월 9일까지 다주택자 양도세 중과가 유예되기 때문에 3월쯤부터 시장에 풀리는 급매물을 눈여겨봐야 한다”고 말했다.
정순우 기자 조선일보
