투자를 위한 건설업종 시사점 전망
부동산 규제는 정점을 지나는 중, 10월 마무리 될 전망
8.2 대책으로 서울 전역의 LTV가 기본 40%로 낮아지며 이주비대출이 재건축 아파트의 사업추진에 걸림돌이 되었다.
만약 종전 재건축 전 18억원 아파트를 자기자본 6억/전세6억/주담대6억으로 구성된 경우, 철거 전 이주를 위해 전세입자를 내보내야 하므로 전세 6억을 돌려주어야 한다.
출처 다음증권
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그런데 LTV 70%시에는 주담대를 12억으로 늘려 전세를 돌려주는데 문제가 없었으나, 8.2 이후 대출이 LTV 40%로 제한되어 주담대가 7.2억으로 제한된다.
따라서 전세 6억을 돌려주기 위해서 자기자본 4.8억을 추가 조달해야 한다.
이처럼 이주비는 대출규제로 작용해서 재건축 사업의 걸림돌이 되고 있는데, 최근 반포주공1단지 수주전에서 창의적 해법이 제시되어 주목해본다.
이주비 대출이 재건축사업의 Key로, 금융이냐 인지도냐
반포주공 1단지는 종전 2,120세대를 재건축 후 5,388세대로 변경하는 10조원급 사업으로 단일규모 국내 최대 재건축사업이다.
공사비만 2.6조원이상으로 9/27일 시공사가 결정되며 현대건설과 GS건설이 경합중이다.
그런데, 현대건설은 반포1수주전에 이주비 문제를 해결하기 위해 자체신용으로 주택가액의 20%만큼 추가로 금융지원을 하는 서비스를 입찰에 포함시켰다.
이주비 문제를 겪지 않아도 되는 것이다.
GS건설과 현대건설의 경쟁구도에서 가장 큰 차이 중 하나가 금융프로그램인 셈이다.
수주결과에 따라 건설사의 금융서비스가 재건축을 수주하는 데 기여하는지 확인하는 입찰이 될 것이다.
한편, 통상 2,100세대급 재건축 수주전에 1호당 1,000만원 비용만 고려해도 210억이 소요된다.
반포1의 마케팅 비용은 확정되지 않았으나, 수주업체는 이를 원가로 녹일 수 있고 실패시 비용이 된다.
분양가 상한제 확산은 부정적, Bottom up으로 접근할 때
9.5 대책의 분양가상한제는 주택사업 시행주체(시행사나 조합)의 초과마진을 제한하여 장기적 공급감소로 연결된다.
이에, 건설업종의 장기적 멀티플 하향 가능성이 생긴 점이 우려스럽다.
커버기업 중 Bottom up에 집중한다면 현대산업/현대건설/대림산업/대우건설이 매수다.
분석리서치 | 하나금융 채상욱
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