전·월세 계약갱신 최소 두 달 전까진 의사 표시해야 ㅣ세입자의 계약 갱신권 행사, 그럼 집주인은?

계약갱신 요구할 수 있는 시한 계약 만료 두 달 전으로 앞당겨져

    12월 10일 이후 맺는 전·월세 계약부터 계약갱신요구권 행사 기한이 ‘계약 만료 1개월 전’에서 ‘2개월 전’으로 앞당겨진다. 또 묵시적 갱신(자동 연장)을 원하지 않을 경우에도 최소 두 달 전까진 의사를 표시해야 한다. 이달 10일부터 시행하는 주택임대차보호법 개정안의 주요 내용을 문답 형식으로 정리했다.

서울이코노미뉴스

edited by kcontents

Q: 이번에 바뀌는 핵심 내용은 무엇인가.

A: 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간, 묵시적 갱신이 되는 시점이 달라진다. 12월 10일 이전에 맺은 전·월세 계약이라면 이전처럼 6개월~1개월 전까지 의사 표시를 해야 하고, 이후 처음 맺거나 갱신한 계약이면 6개월~2개월 전에 해야 한다.

Q: 2019년 2월 10일 계약해 2021년 2월 10일 만료된다. 계약갱신요구권을 사용하고 싶은데 언제까지 집주인에게 말해야 하나.

A: 2020년 12월 10일 이전에 맺은 계약이기 때문에 1개월 전까지만 하면 된다. 즉 2021년 1월 10일 0시 전까지만 집주인에게 계약갱신요구권을 행사하면 된다.

Q: 12월 20일에 2년짜리 임대차 계약을 맺을 예정이다. 계약 만료 시점에 계약갱신요구권을 쓰고 싶다면?

A: 계약 만료일(2022년 12월 20일) 두 달 전인 2022년 10월 20일 전까지는 집주인에게 갱신요구권을 행사해야 한다. 다만 이때까지 집주인 역시 아무런 의사 표시가 없다면 묵시적 갱신이 된 것으로 봐 동일한 조건으로 계약이 2년 연장된다.

Q: 계약갱신요구권을 사용하고 싶다는 의사는 어떻게 표시하나.

A: 구두, 문자 메시지, 이메일 등의 방법이 모두 가능하다. 다만 정부는 “장래에 발생할 수 있는 분쟁 예방을 위해 내용 증명 우편 등 증거를 남길 방법을 활용하는 것이 안전하다”고 권고하고 있다.

Q: 묵시적 갱신이 무슨 뜻인가.

A: 계약 만료 전 일정 시점까지 집주인이나 세입자 모두 아무런 의사 표시를 하지 않으면 기존 계약과 같은 조건으로 계약이 연장된 것으로 보는 제도다. 계약 연장 의사가 없다면 미리 상대방에게 알려야 묵시적 갱신이 되지 않는다. 다만 묵시적 갱신이 되더라도 세입자는 언제든지 계약을 해지할 수 있고, 통지한 지 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

Q: 묵시적 갱신을 원하지 않는다면 언제까지 상대방에게 말해야 하나?

A: 계약갱신요구권과 마찬가지로 계약 시점에 따라 달라진다. 2020년 12월 10일 이전에 맺은 전·월세 계약은 계약 만료 6개월~1개월 전까지만 알리면 되고, 그 이후 맺은 계약은 6개월~2개월 전에 알려야 한다.

Q: 묵시적 갱신이 되면 계약갱신요구권을 사용한 것인가?

A: 계약이 묵시적으로 갱신된 경우는 갱신요구권 행사로 보지 않는다. 계약갱신요구권 행사는 해당 권리를 행사한다는 명확한 의사 표시를 한 경우에 인정된다. 즉 묵시적 갱신으로 2년 계약이 연장되더라도 갱신요구권은 여전히 살아 있다.

성유진 기자 조선일보

https://www.chosun.com/economy/real_estate/2020/12/03/OUZ2WLAKD5FZDKYIYMG3XKRAKU

세입자의 계약 갱신권 행사, 그럼 집주인은?

이종진 변호사

    지난 시간에 세입자의 계약갱신권에 대해 말씀드렸습니다.  세입자가 일방적으로 계약을 갱신하여 2년을 더 살 수 있고 임대료도 최대 5%만 인상할 수 있다는 내용이었습니다. 세입자의 계약갱신권이 집주인에게 불리한 것임은 분명합니다. 다만, 법에서도 집주인이 쓸 수 있는 방어 방법을 몇가지 정하고 있습니다.  

우선 집주인이 실입주를 하는 경우입니다. 집주인뿐 아니라 집주인의 직계존속(부모), 직계비속(자식)이 실입주하는 경우도 가능합니다.

그럼 실입주는 얼마나 해야 할까요? 단 하루라도 실입주를 하고 다시 세를 놓으면 법을 피해갈 수 있지 않을까요? 아쉽게도 법은 이런 경우를 대비하고 있습니다. 2년을 꽉채워 실입주하지 않으면 세입자에게 손해배상을 하도록 정하고 있습니다. 그리고 손해배상금액은 이전 임대차계약과 새로운 임대차계약간 월세 2년치의 차액 또는 3개월치 월세 정도입니다. 전세인 경우에는 법에서 정한 일정한 비율에 따라 월세로 전환하여 금액을 정합니다.   

그럼 도저히 2년을 채울 수 없는 어떤 사정이 발생하는 경우에는 어떻게 해야 할까요? 법은 예외적으로 "정당한 사유"가 있는 경우엔 집주인이 2년의 실거주를 채우지 못해도 손해배상책임을 지우지 않습니다. 예를 들어, 집주인이 실거주 중 2년을 못채우고 갑자기 해외로 발령이 나버리거나, 집주인의 부모가 거주 중에 사망하는 경우에는 정당한 사유가 인정됩니다.  

한편, 세입자에게 돈을 주고 내보내는 것도 가능합니다. 최근 홍남기 경제부총리가 집을 팔기 위해 세입자에게 뒷돈을 준 것으로 밝혀져 많은 비난을 받았습니다. 그런데 홍남기 부총리 입장에서는 억울할 수 있는 것이 개정된 법에서 돈을 주고 세입자를 내보낼 수 있도록 정하고 있습니다. 그러니 홍남기 부총리는 적어도 법을 위반한 것은 아닙니다. 오히려 법을 잘 따른 것이지요. 다만, “과연 이런 내용까지 법에 규정을 해야 하는가?”, “이렇게까지 임차인을 보호하는 입법은 과도한 것 아닌가” 하는 불만이 부총리에 대한 비난으로 이어지는 것 같습니다.

지금부터는 조금 중요한 얘기를 할까 합니다.

앞서 말씀드린 바와 같이 임차인의 갱신권은 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 그런데, 집주인과 세입자가 올해 갱신권을 행사하고 임대료도 5%이내에서 인상하기로 합의하여 재계약서를 작성했다면, 이것만으로 갱신권을 행사한 것으로 인정될 수 있을까요? 예를들어 올해 재계약을 하고 2년이 경과한 2022년에 세입자가 다시 갱신권을 행사하겠다고 나온다면 집주인은 대항할 수 있을까요? 무슨 소리냐 이미 올해 갱신권을 행사하기로 합의한 것 아니냐? 한번 갱신권을 행사했으니 재계약 후 2년이 지난 2022년에는 다시 갱신권을 쓸 수 없는 것 아니냐고 주장할 수 있습니다. 원칙적으로 맞는 얘기입니다만 올해 갱신권을 행사하였다는 증거가 없으면 이러한 주장은 받아들여지지 않을 수 있습니다.

집주인과 세입자의 재계약은 세입자의 갱신권 행사로 체결되었을 수도 있고, 양자간 합의로 체결되었을 수도 있습니다. 우리가 공인중개사 사무실에서 흔히 작성하는 전세계약서 양식에는 갱신권 행사여부가 명확히 드러나 있지 않습니다. 따라서, 세입자가 갱신권을 행사하여 재계약을 하는 경우에는 그 사실을 재계약서에 기재하여야 분쟁을 방지할 수 있습니다. 만약, 그러한 기재없이 재계약이 체결되고 재계약기간이 종료되는 시점에 갑자기 세입자가 "난 2년전에 갱신권 행사 안했다. 그때는 합의해서 재계약했던 것이고 이번에 갱신권을 행사하겠다" 이렇게 딴소리를 해 버리면, 집주인 입장에서는 방어할 방법이 없습니다. 이런 위험을 방지하려면 재계약서를 쓸 때 "주택임대차보호법 제6조의3에 따라 임차인은 계약 갱신권을 행사하였다"라는 문구를 반드시 기재하시기 바랍니다. 공인중개사가 알아서 준비해주지 않았다면 써달라고 요구하셔야 합니다. 그리고 세입자의 갱신권 행사기간이 계약만기 2개월전까지이기 때문에 재계약서는 되도록 계약종료 2개월이 되기 전에 작성하거나, 갱신권 행사일자를 계약서에 기재하시기 바랍니다.  

이종진(변호사)

시니어每日 

http://www.seniormaeil.com/news/articleView.html?idxno=25859

케이콘텐츠