주금공·6대 시중銀 `분할상환 전세대출` 출시 ㅣ 자금조달계획서 작성 요령

"전세대출 원금도 나눠서 갚으세요"

주금공·6대 시중銀 `분할상환 전세대출` 30일 출시

주담대처럼 원금·이자 동시상환

소득 줄면 만기상환 전환도 가능

상환 중단해도 연체 불이익없어

대출원금 줄어들어 이자도 감소

상환원금에 소득공제 혜택까지

    서울 영등포구에 사는 직장인 A씨는 최근 전세대출 상담을 위해 시중은행을 방문했다가 `부분 분할 상환 전세대출상품` 소식을 듣고 쾌재를 불렀다. 30일 출시되는 이 전세대출상품은 나중에 한꺼번에 원금을 갚아야 하는 기존 상품과 달리 이자와 원금을 자금 사정에 맞게 유연하게 갚을 수 있는 구조다. A씨가 연 2.8% 금리로 기존 전세대출 1억원을 받는다면 매달 대출 이자로 23만3000원을 내야 한다. A씨에게 매월 50만원의 여윳돈이 생긴다고 가정할 때, 대출 이자를 내고 남은 돈 26만7000원을 연 1% 적금에 넣는다면 2년 후 만기 때 A씨는 적금 원리금 646만원을 찾을 수 있다. 여기에 대출 이자 공제에 따른 소득세 혜택 34만원이 주어진다. 그러나 A씨가 부분 분할 방식 상품에 가입해 매달 50만원씩 대출 이자와 원금을 갚아나가면 2년 후 전세대출 만기 때 갚아야 할 대출원금은 657만원 줄어들게 된다. 소득세 72만원 혜택도 있다. 일부 전문가들은 시중은행 1%대 정기적금에 가입할 바에야 부분 분할 상환 상품에 가입하는 것이 유리하다고 권유하고 있다.

주담대처럼 이자와 원금을 함께 갚을 수 있는 전세대출 상품이 30일 출시된다. 이 상품 가입자가 원리금을 갚다가 일시적으로 자금 사정이 나빠지면 만기 일시 상환(만기 때 한꺼번에 갚는)으로도 전환할 수 있어 관심이 높아지고 있다.

29일 은행권에 따르면 KB국민·우리·신한·하나·NH농협·IBK기업은행은 부분 분할 상환 전세대출상품을 공동 출시한다. 분할 상환 금액은 대출 원금 5% 이상, 95% 이내 범위에서 자율적으로 결정하고 이를 전세 계약기간 동안 나눠 갚는 식이다. 분할 상환 후 남은 금액은 만기에 일시 상환한다. 금융권 관계자는 "당초 국민·우리은행만 이 상품을 출시하기로 했는데 고객 반응이 좋아 주요 은행이 모두 참여하게 됐다"고 말했다. 기존에도 일부 은행이 분할 상환 전세대출상품을 운영하긴 했지만 원금 상환을 중도에 멈추면 연체가 되고 재계약 시 한도가 줄어드는 문제가 있었다. 하지만 이번에 새로 나온 상품은 만기 상환으로 바꿔도 이 같은 불이익이 없다. 계약 기간 동안 1회에 한해 중도상환 수수료 등을 면제하고 원금 대신 이자만 상환하는 상품으로 바꿀 수 있도록 했다. 원금 분할 상환 중단은 연체로 분류되지 않기 때문에 대출상품 재계약 시 한도에도 영향을 주지 않는다.

이처럼 고객에게 유리한 상품이 나온 것은 주택금융공사가 은행에 대한 보증 비율을 기존 90%에서 100%로 확대해 위험 부담을 떠안으면서 가능했다. 이 상품 가입자가 전세계약 기간 동안 대출 원금을 상환하면 그에 따른 이자 부담이 줄어든다. 또 대출이자뿐만 아니라 원금 상환에 대해서도 소득공제 혜택을 받을 수 있다. 우리은행 관계자는 "현재 대출이자가 2%대, 적금 이자가 1%대로 유지된다는 가정하에 부분 분할 상환 상품은 대출 수요자에게 경쟁력이 있다"고 말했다. 이번 상품 출시는 금융위원회가 지난 6월 시중은행에 부분 분할 상환 전세대출상품 출시를 지원하겠다고 밝힌 데 따른 후속 절차다. 금융당국은 부분 분할 상환 상품이 전세자금대출 건전성 관리와 유동성 회수에 도움을 줄 것으로 기대하고 있다. 지난 9월 말 기준 국내 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협) 전세자금 대출 잔액은 99조8037억원으로 연초 대비 17조500억원 증가했다.

[문일호 기자 / 김혜순 기자]  매일경제 

https://www.mk.co.kr/news/economy/view/2020/10/1112585/

자금조달계획서 잘못 쓰면 큰일납니다

자금조달계획서 27일부터 의무화…어떻게 쓰나

   "아내 이름으로 당첨, 남편이 모은 저축액 자금조달계획서 어떻게 쓰나요?"

오늘(27일)부터 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역에서 27일 이후 집을 살 땐 집값과 무관하게 자금조달계획서를 내야 합니다. 국토교통부는 이 같은 내용을 골자로 하는 `부동산 거래신고 등에 관한 법률` 시행령 일부 개정이 이날부터 시행된다고 밝혔습니다.

규제지역에서 집을 사면 가격과 상관없이 금융기관 예금잔액, 주식매각대금, 금융기관 대출금액 등 자금 마련 방안도 상세히 기재해야한다는 얘기인데요, 생전 처음보는 자금조달계획서 작성을 앞두고 많은분들이 걱정이 큽니다. 혹시라도 잘못 작성하면 아파트 계약이 취소되지 않을까? 증빙 서류는 언제 다 제출해야할지…걱정이 커집니다.

특히 아파트 당첨받으신분들은 당첨의 기쁨은 잠시, 자금조달계획서 작성하느라 머리가 아픕니다. 매일경제 부동산 유튜브 채널 매부리TV가 우병탁 신한은행 투자자문센터 팀장(세무사)과 함께 `자금조달계획서 쉽게 쓰는 법`을 알려드립니다.

-오늘부터 시행되는 자금조달계획서 시행은 과거와 무엇이 다른가요.

=지금까지 규제지역 자금조달계획서는 집값 3억원 이상 거래 때만 제출 의무를 부과했습니다. 하지만 이번 시행령 개정을 기점으로 제출 대상이 모든 주택으로 확대됐습니다. 증빙서류 제출 역시 투기과열지구 내 9억원 초과 주택 거래에 한정돼 있었지만 모든 거래로 변경됐습니다.

- 자금조달계획서를 못지키면 어떻게 되나요?

=자금조달계획서를 제출하지 않거나 거짓제출하면 500만원, 돈과관련된 자료를 제대로 제출안하면 최대 3000만원 과태료 대상이 됩니다. 아파트 당첨되신분들은 자금조달계획서 미제출이나 잘못 작성으로 인해 분양권이 취소되거나 그런 처벌은 없습니다.

- 중도금 대출은 어느칸에 쓰나요?

=나중에 잔금때 주택담보대출을 받으시면 주택담보대출칸에 쓰면되고요. 중도금대출만 받는다면 `그밖에 대출`에 중도금대출이라고 쓰시면 됩니다.다만 중도금대출은 향후 받을 것이기 때문에 미제출사유서를 내시고 `ㅇㅇ월에 중도금대출 받을 예정`이라고 쓰시면 됩니다.

- 아파트 입주때 전세놓을 계획입니다. 전세금으로 잔금을 치룰 예정인데 이때 전세금은 어디다 적나요?

=임대보증금칸에 넣으면되고요. 다만 전세계약서가 없으니까 미제출사유서를 내면 됩니다.

-그런데 예를 들어 제가 전세 6억을 놓는다는 가정하에 계획서를 작성했는데 실제 입주때 전세금액이 달라져도 괜찮나요? 아니면 입주때 전세 안놓고 입주해도 상관없나요?

=충분히 타당한 범위라면 괜찮습니다. 이 법의 취지는 부동산 거래의 수상한 자금 출처를 파악하기 위한거여서 사실 문제가 되는것은 자금계획서를 미제출한 경우입니다. (*국토교통부에 문의한 결과 "자금조달 계획서를 일일이 다 검증하기는 사실상 역부족이지 않겠느냐"면서 "수상한 자금거래를 확인하기 위한 것이기 때문에 3년뒤 입주때 자금조달계획서대로 이행했는지는 확인하기 어려울 것"이라고 하네요.)

자금조달계획서 예시. 중도금대출은 그밖의 대출 칸에 적는다.

사진설명자금조달계획서 예시. 중도금대출은 그밖의 대출 칸에 적는다.

- 입주때 주택담보대출을 받을건데요. 그건 향후 일이어서 입증할 서류가 없는데 무엇을 제출하나요?

=역시 미제출 사유서를 쓰면 되고요. 은행으로부터 대출에 대한 상담신청서나 신청내역을 별도로 제출하고 허위가 아니라면 문제가 없습니다.

-부모님이 준 돈으로 전세를 살고 있습니다. 이 전세보증금으로 입주때 잔금을 보탤건데 이경우 `증여`로 적나요

=이 시점에서는 자금조달계획서를 작성할때는 부모님으로부터 자금을 받았을지라도 부동산 처분대금에 기재를 하면 됩니다. 다만 향후 전세금의 출처에 대해서 조사가 들어왔을때 증여를 받고 신고하지 않았다며 증여세 대상이 될수 있기때문에 전세금을 부모님께 받은거라면 증여세를 처리하시는게 좋습니다.

-신혼특공에 부인 명의로 당첨이 됐습니다. 부인은 소득이 없습니다. 남편이 모은 월급과 예금으로 아파트 자금을 마련할 계획인데 이경우 남편 예금통장 금액을 적어도 되나요?

=대개의 경우에는 실제로 본인과 남편의 금액이 6억원 이하라면 부부간 6억원 이내는 공제가 되기때문에 남편명의 통장에서 와이프 통장으로 이체해서 조달해도 문제가 없습니다. 단 본인과 배우자의 자금 조달이 6억원을 넘는다면 아내는 남편한테 증여를 받은게 되고 6억원이 넘으면 증여금액으로 기재해야합니다.

 

- 당첨후 입주까지 약 3년이 남는데 그기간동안 월급을 모아서 잔금때 보탤건데요. 이 모은 월급은 향후 계획인데 이 월급은 어느칸에 적나요? 그리고 이건 아직 발생하지 않은 거여서 증명할게 없는데 어떻게 하나요?

=`그밖의 자산`에 적으시고 명목은 향후 급여로 적으시되 해당급여를 입증할수 잇는 서류제출하거나 미제출사유서를 쓰면서 향후 급여로 쓰시면 됩니다.

- 친척에게 돈을 빌려서 잔금때 보탤건데요 어떻게 하나요

=친적에게 빌릴경우 그밖의 차입금에 적으시면됩니다. 그리고 `그밖의 관계`에서 친척이라고 적으시고요. 차용증 증빙해놓으셔야겠죠. 가족간의 거래라면 더 정확하게 해야합니다. 타인과 타인처럼 차용증을 작성하시고 이자도 지급하하고 변제기한도 적고 실제로 갚아야합니다. 부모자식간 특수 관계 연이자율 4.6%로 적용해서 하셔야합니다. 이자를 터무니없이 낮게 하거나 하면 증여로 의심받을수 있겠죠.

그외 자금조달작성계획서 꿀팁은 매경 유튜브채널 매부리TV에서 확인할수 있다.

[이선희 기자] 매일경제 

https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2020/10/1100584/

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