[부동산 절세 5가지 꿀팁] 올해 안에 집 팔아야 하는 이유
1주택 서울 20억 아파트, 올해 팔면 내년보다 양도세 9000만원 절감
부동산 절세 5가지 꿀팁
2020.08.25
부동산 세금이 워낙 자주 바뀌다 보니 집 파는 타이밍도 잘 따져야 절세(節稅)할 수 있다. 세무사들은 "언제 처분하느냐에 따라 수천만원씩 세금 차이가 난다"고 했다. 집을 사는 것도 중요하지만, 팔 때를 잘 가려야 하는 시대가 됐다. 세무사들이 공유하는 '시간차 집 팔기' 전략을 소개한다.
① 1주택자가 10년 보유한(2년 실거주) 서울의 20억원짜리 아파트를 팔기로 했다면 → 올해 파는 게 유리하다.
1주택자(9억원 초과)는 2년 이상 실제 거주하면 양도세를 깎아주는데(장기보유특별공제) 내년부터 제도가 바뀐다. 올해까지는 실거주 기간이 2년 이상만 되면 8%에 보유 기간을 곱한 만큼 양도세를 깎아준다. 이 경우는 8%에 10년을 곱하면 80% 공제를 받을 수 있다. 하지만 내년부터는 8%를 보유 기간 4%, 실거주 기간 4%로 쪼개 계산한다. 게다가 실거주 기간에 따른 공제 4%는 3년 이상 실거주해야 받을 수 있게 됐다. 실거주 요건을 더 까다롭게 만든 것이다. 이 경우 내년엔 실거주 기간이 3년이 안 돼 실거주 기간에 따른 공제 4%는 받을 수 없다. 보유 기간에 따른 4% 공제율에 10년을 곱한 40% 공제만 받게 된다. 1년 사이 공제율이 반 토막이 나는 것이다.
실제 세금 부담의 차이도 크다. 이 경우 올해는 2500만원을 양도세로 내지만 내년에는 4배가 넘는 1억1616만원을 부담해야 한다. 15억원에 판 경우를 가정하면 올해는 944만원, 내년에는 5286만원을 내야 한다.
경기도 2억9000만원 집을 증여할 경우 취득세 부담 그래프
② 경기도의 공시 가격 2억9000만원짜리 집을 증여하기로 했다면 → 내년 4월 말 전에는 증여하는 게 좋다.
지난 12일부터 증여 취득세가 많이 올랐다. 서울·경기 등 조정대상지역의 공시 가격 3억원 이상 주택은 증여 취득세가 3.5%에서 12%가 돼 3.5배로 올랐다. 예를 들어 2억9000만원짜리 집이 3억원이 되는 순간 증여 취득세가 1015만원에서 3600만원이 되는 것이다.
정부는 매년 4월 말 공시 가격을 조정하는데, 현재 2억원대 후반 집들은 내년 4월 말에 3억원이 넘어 이 기준에 걸릴 가능성이 높다. 집값이 오르는 추세인 데다 정부가 시세에 가깝게 공시 가격을 현실화하고 있기 때문이다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장(세무사)은 "2억8000만원대 주택까지 3억원을 넘길 것으로 본다"고 말했다.
③ 2주택자가 부산 집 1채, 서울 집 1채를 팔기로 결심했다면 → 올해와 내년으로 나눠서 파는 게 좋다.
양도세는 1년간 양도 차익을 합산해서 세금을 부과하기 때문이다. 올해 2채를 한꺼번에 팔면 누진적인 양도세 구조에 따라 세금 부담이 더 커진다.
예를 들어 부산 집(2억원에 사서 5년 보유한 뒤 4억원에 처분)과 서울 집(6억원에 사서 실제 살지 않고 3년을 전세 준 뒤 12억원에 처분)을 올해 모두 팔면 양도세를 3억원 내야 하지만, 올해와 내년 순차적으로 팔면 2억7000만원을 내면 된다. 시간 차이를 둘 뿐인데 3000만원 절세할 수 있는 것이다. 매각 순서는 비조정대상지역인 부산 집을 먼저 파는 게 좋다. 그렇게 보유 주택 수를 1채로 줄인 뒤, 조정대상지역의 주택을 팔면 양도세 중과 부담을 줄일 수 있다. 다주택자가 조정대상지역의 집을 팔면 양도세를 20~30%포인트 중과하기 때문이다.
만약 가격이 떨어져 손해를 본 집이 있으면 그 집은 다른 집과 함께 처분하는 게 유리하다. 손해를 본 만큼 양도 차익을 깎아주기 때문이다.
주의할 점은 양도 시점은 잔금을 치른 날이나 소유권 이전 등기일 중 빠른 날로 본다는 것이다. 계약서 작성이 기준이 아니다.
한국경제
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④ 보유세(종부세+재산세) 부담을 조금이라도 줄이려면 → 내년 6월 1일 이전에 처분할 건 처분하는 게 좋다.
보유세는 매년 6월 1일 시점에 소유한 자산을 기준으로 1년치를 내기 때문에 처분 계획이 있다면 6월 1일 이전에 정리하는 게 좋다. 반대로 매수자는 6월 1일 이후에 사는 게 세금을 조금이라도 아낄 수 있다. 내년 6월 1일 이후엔 양도세도 크게 오르기 때문에 6월 이전에 정리하는 게 유리하다.
⑤ 이사 등으로 '일시적 2주택'이 된 경우 언제까지 기존 집을 처분해야 취득세·양도세 혜택을 받을 수 있나 → 새집을 언제 계약했는지 날짜를 따져봐야 한다.
정부는 지속적으로 일시적 2주택의 처분 기간을 줄여왔다. 그 기간이 수시로 바뀌다 보니 내 집을 언제까지 팔아야 하는지 꼭 기억하고 있어야 세금 폭탄을 피할 수 있다. 2018년 9월 13일 이전에 새집을 산 경우는 3년(조정대상지역 기준) 내 기존 집을 팔면 된다. 하지만 2018년 9월 14일부터 2019년 12월 16일 사이에 새집을 산 사람은 2년 내 기존 집을 팔아야 한다. 2019년 12월 17일 이후 새집을 산 사람은 처분 기간이 더 줄어 1년 내 기존 집을 팔아야 취득세·양도세 혜택을 받을 수 있다.
정원준 한화생명 세무사는 "최근 세법이 바뀌어 기존 집을 전부 1년 내에 팔아야 하는 것으로 아는 사람이 많은데, 새집을 산 시점에 따라 제각각이라 확인해봐야 한다"고 말했다.
최종석 기자 조선일보
https://www.chosun.com/site/data/html_dir/2020/08/25/2020082500297.html
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