1주택 서울 20억 아파트, 올해 팔면 내년보다 양도세 9000만원 절감

부동산 절세 5가지 꿀팁


2020.08.25 

  부동산 세금이 워낙 자주 바뀌다 보니 집 파는 타이밍도 잘 따져야 절세(節稅)할 수 있다. 세무사들은 "언제 처분하느냐에 따라 수천만원씩 세금 차이가 난다"고 했다. 집을 사는 것도 중요하지만, 팔 때를 잘 가려야 하는 시대가 됐다. 세무사들이 공유하는 '시간차 집 팔기' 전략을 소개한다.


① 1주택자가 10년 보유한(2년 실거주) 서울의 20억원짜리 아파트를 팔기로 했다면 → 올해 파는 게 유리하다.

1주택자(9억원 초과)는 2년 이상 실제 거주하면 양도세를 깎아주는데(장기보유특별공제) 내년부터 제도가 바뀐다. 올해까지는 실거주 기간이 2년 이상만 되면 8%에 보유 기간을 곱한 만큼 양도세를 깎아준다. 이 경우는 8%에 10년을 곱하면 80% 공제를 받을 수 있다. 하지만 내년부터는 8%를 보유 기간 4%, 실거주 기간 4%로 쪼개 계산한다. 게다가 실거주 기간에 따른 공제 4%는 3년 이상 실거주해야 받을 수 있게 됐다. 실거주 요건을 더 까다롭게 만든 것이다. 이 경우 내년엔 실거주 기간이 3년이 안 돼 실거주 기간에 따른 공제 4%는 받을 수 없다. 보유 기간에 따른 4% 공제율에 10년을 곱한 40% 공제만 받게 된다. 1년 사이 공제율이 반 토막이 나는 것이다.




실제 세금 부담의 차이도 크다. 이 경우 올해는 2500만원을 양도세로 내지만 내년에는 4배가 넘는 1억1616만원을 부담해야 한다. 15억원에 판 경우를 가정하면 올해는 944만원, 내년에는 5286만원을 내야 한다.



경기도 2억9000만원 집을 증여할 경우 취득세 부담 그래프


② 경기도의 공시 가격 2억9000만원짜리 집을 증여하기로 했다면 → 내년 4월 말 전에는 증여하는 게 좋다.

지난 12일부터 증여 취득세가 많이 올랐다. 서울·경기 등 조정대상지역의 공시 가격 3억원 이상 주택은 증여 취득세가 3.5%에서 12%가 돼 3.5배로 올랐다. 예를 들어 2억9000만원짜리 집이 3억원이 되는 순간 증여 취득세가 1015만원에서 3600만원이 되는 것이다.


정부는 매년 4월 말 공시 가격을 조정하는데, 현재 2억원대 후반 집들은 내년 4월 말에 3억원이 넘어 이 기준에 걸릴 가능성이 높다. 집값이 오르는 추세인 데다 정부가 시세에 가깝게 공시 가격을 현실화하고 있기 때문이다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장(세무사)은 "2억8000만원대 주택까지 3억원을 넘길 것으로 본다"고 말했다.


공시 가격 3억원 미만 아파트는 주로 소형 평형으로 서울 외곽 지역과 경기도 등에 있다.


③ 2주택자가 부산 집 1채, 서울 집 1채를 팔기로 결심했다면 → 올해와 내년으로 나눠서 파는 게 좋다.

양도세는 1년간 양도 차익을 합산해서 세금을 부과하기 때문이다. 올해 2채를 한꺼번에 팔면 누진적인 양도세 구조에 따라 세금 부담이 더 커진다.


예를 들어 부산 집(2억원에 사서 5년 보유한 뒤 4억원에 처분)과 서울 집(6억원에 사서 실제 살지 않고 3년을 전세 준 뒤 12억원에 처분)을 올해 모두 팔면 양도세를 3억원 내야 하지만, 올해와 내년 순차적으로 팔면 2억7000만원을 내면 된다. 시간 차이를 둘 뿐인데 3000만원 절세할 수 있는 것이다. 매각 순서는 비조정대상지역인 부산 집을 먼저 파는 게 좋다. 그렇게 보유 주택 수를 1채로 줄인 뒤, 조정대상지역의 주택을 팔면 양도세 중과 부담을 줄일 수 있다. 다주택자가 조정대상지역의 집을 팔면 양도세를 20~30%포인트 중과하기 때문이다.


만약 가격이 떨어져 손해를 본 집이 있으면 그 집은 다른 집과 함께 처분하는 게 유리하다. 손해를 본 만큼 양도 차익을 깎아주기 때문이다.


주의할 점은 양도 시점은 잔금을 치른 날이나 소유권 이전 등기일 중 빠른 날로 본다는 것이다. 계약서 작성이 기준이 아니다.


한국경제



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④ 보유세(종부세+재산세) 부담을 조금이라도 줄이려면 → 내년 6월 1일 이전에 처분할 건 처분하는 게 좋다.

보유세는 매년 6월 1일 시점에 소유한 자산을 기준으로 1년치를 내기 때문에 처분 계획이 있다면 6월 1일 이전에 정리하는 게 좋다. 반대로 매수자는 6월 1일 이후에 사는 게 세금을 조금이라도 아낄 수 있다. 내년 6월 1일 이후엔 양도세도 크게 오르기 때문에 6월 이전에 정리하는 게 유리하다.


⑤ 이사 등으로 '일시적 2주택'이 된 경우 언제까지 기존 집을 처분해야 취득세·양도세 혜택을 받을 수 있나 → 새집을 언제 계약했는지 날짜를 따져봐야 한다.

정부는 지속적으로 일시적 2주택의 처분 기간을 줄여왔다. 그 기간이 수시로 바뀌다 보니 내 집을 언제까지 팔아야 하는지 꼭 기억하고 있어야 세금 폭탄을 피할 수 있다. 2018년 9월 13일 이전에 새집을 산 경우는 3년(조정대상지역 기준) 내 기존 집을 팔면 된다. 하지만 2018년 9월 14일부터 2019년 12월 16일 사이에 새집을 산 사람은 2년 내 기존 집을 팔아야 한다. 2019년 12월 17일 이후 새집을 산 사람은 처분 기간이 더 줄어 1년 내 기존 집을 팔아야 취득세·양도세 혜택을 받을 수 있다.


정원준 한화생명 세무사는 "최근 세법이 바뀌어 기존 집을 전부 1년 내에 팔아야 하는 것으로 아는 사람이 많은데, 새집을 산 시점에 따라 제각각이라 확인해봐야 한다"고 말했다.

최종석 기자 조선일보


https://www.chosun.com/site/data/html_dir/2020/08/25/2020082500297.html

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